央行升息對房貸戶會帶來什麼影響？民眾申請銀行房貸時，貸款利率為首要的選擇條件之一，因此在房貸利率的選擇上，就顯得相當重要。銀行房貸利率有哪些種類？在選擇房貸利率時，根據自己的財務狀況與評估未來市場走向情況，才能找出最適合自己的房貸利率類型。本文教你了解各種房貸利率的優缺點，與相關注意的事項。
銀行房貸利率種類介紹
1.指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
- 指數型房貸利率優點：利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。
- 指數型房貸利率缺點：須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。
指數型房貸（浮動型房貸）利率計算方式，是將「指標利率（浮動利率）」與「加碼利率（依個人條件訂出的固定利率）」相結合，其公式如以下所列：
指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率
2.固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。此外，目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。
- 固定型房貸利率優點：利率固定，不受市場波動的影響。
- 固定型房貸利率缺點：利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。
房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率，通常會較指數型房貸來得高。
3.一段式房貸利率
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。但是長期來說，一段式房貸利率的月利息還是相對固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。
- 一段式房貸利率優點：個人加碼利率固定。
- 一段式房貸利率缺點：若市場利率波動，會直接影響基準利率。
一段式利率：貸款期間即以（指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率）為計算方式。
4.分段式房貸利率
分段式利率也稱作階梯式利率，分段房貸利率會將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。
- 分段式房貸利率優點：前兩年房貸利率較低，房貸負擔較輕。
- 分段式房貸利率缺點：第三年之後利率較高，房貸負擔較重。
階段式利率：通常前2年的貸款利率較低，也是銀行會強調與行銷的部分；一旦到了第3年之後利率則會調高，此時就會明顯感受到貸款的壓力。
目前市面上銀行的房屋貸款利率計算方式，具體分為指數型房貸與浮動型房貸。前者是貸款期間的房貸利率都是固定的；後者則是銀行隨著央行、市場，而有所調整。
如何爭取銀行房貸低利率？
若想要取得較低的房貸利率，可以試試以下四個方法：
工作收入穩定
銀行為避免貸款人錢還不出來，造成銀行呆帳虧損，必須要先確認貸款人是否有能力償還債務，而財力證明就是最好的證據。如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
看重信用評分
信用評分是決定房貸利率的重要關鍵，信用評分就是記錄了每個人或每家企業，歷年來跟所有銀行（金融機構）的所有往來紀錄。是提供給銀行用來評估個人還款能力的重要指標之一，不僅關係到貸款是否核准，也會影響貸款利率與額度。
慎選房屋條件
由於銀行需考量房子未來的轉手性和抗跌性，不過各家銀行對於申貸的條件與房貸利率都不盡相同，因此建議申貸前，可多詢問了解各家申貸的資訊，並且可以自行換算其申貸後的房貸利率，讓自己有一個大概的方向。但切勿同時向兩、三家銀行提出申請，避免造成短時間內聯徵被連續查詢，而影響房貸過件率。
善用房貸試算
善用各平台的房貸試算工具，不僅可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件。在申請房屋貸款前，利用房貸試算的工具，就能大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸利率與額度，是否符合自己的期望。
房屋貸款利率試算重要性
房貸試算顧名思義，就是在申請房屋貸款前，利用試算的工具，可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房屋貸款利率與額度，是否符合自己的期望。這樣的方式，除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處：
評估支出
使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。貸款比較
房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。二次驗算
銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。
| 貸款工具 | 類型 | 特色 |
| 國泰世華 | 月付金變化重點摘要 | 銀行官網 |
| 台新銀行 | 各期月付金完整列表 | 銀行官網 |
| 591房屋交易 | 提供各銀行房貸利率 | 平台／APP |
| 永慶快搜／信義房屋 | 刊登的物件可直接試算 | APP |
| 貸款計算機 | 各類貸款試算皆適用 | APP |
| 內政部不動產資訊平台 | 可試算自購住宅貸款利息補貼 | 政府平台 |
影響房貸利率的房型的條件有哪些？
房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，以下介紹不同類別的房型是否會影響房貸額度及利率。
1.依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
2.依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
| 房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
| 貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
從上述可得知，銀行房屋貸款部會看借款人的條件，也會將不同完工狀態、建物類型的房子，一併列入考量，將會依照所提供的條件，提供不同的房貸利率、成數。
房貸利率常見問題
- Q1房貸試算工具的結果準確嗎？
- A1僅能作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如房貸利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
- Q2房屋貸款利率、條件可以更換到其他家銀行嗎？
A2可以。假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件，可以向其他家銀行申請房屋轉增貸。
央行升息造成房貸戶的負擔加增，不僅讓財務更加吃緊，對於有申辦房貸寬限期的房貸戶，也受其不少的影響。申請銀行房貸時需留意各種房貸利率的差別，謹慎選擇適合自己的房貸利率方案，讓未來市場出現利率出現波動時，所帶來的影響降到最低。