以房養老太難？你還可以選擇二胎房貸！

對於沒有子女或不想增加子女負擔的年長者來說，他們可以選擇將自己名下的房產抵押給銀行，以銀行每月支付的養老金度過晚年。但隨著升息等因素，以房養老業務不如預期，許多銀髮族傾向其他方案的可能性。二胎房貸額度比以房養老方案更高，審核也更容易，對名下有房的老年族群也是一個可以參考的理財規劃。

一、以房難養老 銀髮族縮手

根據金管會的數據，截至今年第一季底，國內銀行的以房養老貸款核發數量和金額雖然同比增長，但同期新低。銀行主管表示，老年人對於以房養老接受度本就低，今年第一季度連假多、時間長加上升息效應，導致這項業務進一步陷入低迷。

〔記者廖珮君／台北報導〕中央銀行利率「升升不息」，想靠以房養老安養晚年的銀髮族不得不勒緊褲帶，也衝擊民眾對以房養老的申貸意願。一家民營銀行主管表示，與其申請以房養老，不少銀髮族較能接受「以租養老（留房養老）」，也就是將房產信託給銀行，由銀行代為管理租賃，申請人只需付銀行管理費，既可保住房子、又可收取租金賺取穩定現金流、子女也沒有繼承問題。

例如多屋族「以租養老」可賺取穩定租金現金；若居住在市中心、僅有一間房子，透過「以租養老」也可換取租金，再去租郊區有電梯的房子；據了解，已有銀行採「以租養老」結合安養信託，作為業務推展主力。（聯合新聞網）

中央銀行持續升息，使得想要以房養老的銀髮族不得不面對更高的利率，同時也影響了人們對於以房養老貸款的申請意願。

二、以房養老施行上有哪些困難？

不動產逆向抵押貸款是什麼？

以房養老也可稱為「不動產逆向抵押貸款」。簡單來說，就是將名下的不動產，在保有居住權的情形下抵押給銀行，銀行每個月就會支付一筆金額，給房屋所有權人，直到房屋所有權人死亡為止，若是繼承人（如兒女、子孫）無意繼承貸款與房產，銀行則有權對房屋進行處置（如出租、出售）。

除了不動產逆向抵押貸款外，還有售後租回年金屋、社會照顧服務等形式。目前「以房養老」多以不動產逆向抵押貸款為主。

不動產逆向抵押貸款阻礙有哪些？

因應人口老化的浪潮，政府開始推動「以房養老」的政策，並試辦「不動產逆向抵押貸款」等方案，只是多年推行的結果下仍是成效不彰，其遇到的阻礙約有以下4點：

• 公益型以房養老專案過於嚴苛

政府以房養老專案也稱「公益型」以房養老專案，因為申請條件過於嚴苛，公益型以房養老專案已於2015年停止申辦。其申請條件有：

1. 須年滿65歲
2. 單身無子女
3. 無法定繼承人
4. 房屋價值不得超過876萬元（中低收入戶不動產價格上限）

• 商業型以房養老專案限於都市

本類型方案目前有14家銀行在承作，且修正公益型以房養老方案，過於嚴苛的情形，並放寬貸款專案的條件（各家銀行條件不同），用意在提高民眾對於「以房養老」觀念的接受度。只是商業型以房養老方案，大多只接受都會區的房屋，畢竟站在銀行營利的角度，需減少因為房子位於偏遠地區，造成日後難以脫手的情況發生。

• 銀行審核嚴格使貸款成數不高

銀行作風保守，對於各類型貸款的審核都非常嚴格。商業型以房養老方案，因為要承擔景氣變化、房屋老舊、申請人壽命延長等風險，所以貸款成數普遍都不高，相對也影響了民眾在評估「以房養老」方案上，是否划算的顧慮。

• 申請人長壽是貸款的潛在風險

以房養老的方案，大多以30年為期限，若申請人65歲時辦理不動產逆向貸款，到了95歲依然健在，這時申請人有可能會面臨無力償還貸款，銀行須收回房產並強制法拍的情況，這對申請人來說無疑是非常不利的情況。

三、用名下房產來養老，哪一種比較好？

如果選擇以房養老，年長者可以繼續在自己的房子安享天年，也有穩定的現金流作生活費，不用擔心自己成為子女的負擔。不過前提還是要看實際上能貸到的額度有多少。

賣房養老

如果選擇賣房養老，有機會取得較大額的資金，但也需要評估賣屋產生的交易成本，還要考慮到賣屋後的搬遷成本。

此外，事前應規劃好要如何保管、運用這筆資金，如果覺得定存利息太低，也可考慮購買投資型保單，一般的投資型保單平均都會有8%的年投報率；或是委託給銀行作管理信託，約定每個月由銀行撥付一筆錢作生活費。

收租養老

如果選擇出租房子、靠收租金養老，同樣得考量到老年生活的居住地，更需要評估是否有能力去管理房子修繕問題及房客問題。

留房養老

留房養老、以租養老同樣是把房屋出租，差別在於屋主將房產信託給銀行、由銀行代為管理租賃事宜，銀行再定期撥付生活費。不僅可保住房子，每個月也有穩定的現金流。

「以房養老」在歐美國家已行之多年，「養兒防老」已不再是唯一選項，膝下無子、或者不想增加子女負擔的年長者，可以選擇將名下的房產抵押給銀行，藉由銀行每個月撥付的養老金，安然度過晚年生活；如果擔心繼承問題，也可以考慮「留房養老」，將房屋的產權跟租金交付信託，每個月收取租金；或者，您也可以選擇好事貸好事貸的二胎房貸，不僅審核比銀行寬鬆、貸款額度也比以房養老多。

四、二胎房貸也是選擇之一

二胎房貸是什麼？

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款，就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下，再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款，貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說，您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

二胎房貸有哪些優點？

1.優點一：申請簡單撥款速度快

準備好申請文件後，選擇適合的貸款管道送件申請，在簽約對保完成後，約2~3個工作天，貸款方就能撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸，需要10~14個工作天才能撥款；房屋轉增貸，要再重新跑一次房貸申請流程，是要方便迅速得多了。

2.優點二：貸款額度高

銀行二胎房貸的額度，約在50萬~600萬之間，最高貸款成數為房屋鑑價的85%；融資公司二胎房貸的額度，最高可到500萬，貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於一般信用貸款（有DBR22倍限制，而且可貸額度較低）；汽車貸款（貸款額度隨著車齡而遞減，銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款）等方案來說，二胎房貸的額度可以滿足一般資金週轉的需求。若是你有高利率債務的問題，二胎房貸更可以拿來作債務整合，能有效減輕高利率債務的還款壓力。

3.優點三：不需賣房換現金

二胎房貸準確來說，是將還有貸款的房子，向第二家銀行或融資公司，再申請一筆房屋貸款；貸款方則會計算出，房屋增值或房貸已償還的部分，轉換為可以貸款的額度，再以貸款的方式借錢給你。另外，二胎房貸並不需要將房子賣出，就能有一筆資金可以運用，而且還能繼續居住在房子裡，是越來越多人會利用的貸款模式之一。

以下將房產規劃以二胎房貸、以房養老、賣房養老、收租養老、留房養老做一比較：

透過上面的表格，可以讓您更快找到適合自己需求的財產規劃。凡事皆有一體兩面，所有的利弊得失，都需要做好完善的規劃與衡量，尤其以貸款來說更是如此。二胎房貸本身並沒有錯，會讓人有質疑的地方，大多數的原因都是出自於申請人的財務規劃不夠周延。