購屋貸款、原屋融資與二胎房貸流程有何不同，三種房貸流程一篇報你知！

想要申請房屋貸款想掌握申辦流程，有購屋貸款、原屋融資與二胎房貸三大類型，三種房貸有何不同？流程不一樣嗎？基本上房貸申請流程大同小異，都需要經過申請、審核、照會、簽約、對保、設定、撥款等程序。各種房貸流程所需時間與其他相關房貸流程，本文報你知！

一、購屋貸款、原屋融資與二胎房貸有何不同？

購屋貸款

房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。

原屋融資

原屋融資是先有房、再貸款，是名下已經有房產，但可能從未辦過貸款，或是房貸已經清償完，再用這間房子來申請一筆資金做運用，較常見於屋齡較大或自地自建的房屋。

二胎房貸

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款，就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下，再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款，貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說，您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

二、房貸流程申請步驟教學

這三種房貸中，只有第一種為購屋分期貸款，另外兩種都是房屋抵押貸款。雖然這兩種房貸不太一樣，但大致還是可以分為「蒐集資料、申請遞件、審核照會、簽約對保、設定抵押、撥款入帳」這六大步驟，以下一一說明：

蒐集資料

可先在網路上做功課，挑選幾家資訊透明，訊息完整公司來詢問。在蒐集資料的過程中，有幾個重點一定要先問清楚：

• 市價與銀行估價是怎麼看的？（購屋貸款）
• 選擇銀行貸款方案（購屋貸款）
• 貸款年限、利率、額度、撥款天數？
• 相關手續費用是多少？
• 是什麼公司撥款？中間會經過幾個人的手？（民間二胎）
• 是否需要抵押證件？（民間二胎）

經過初步詢問後，再決定找哪一家銀行或融資公司送件。

申請遞件

當你準備提出房貸申請時，需備齊相關文件再提出申請，減少後續須一直來回補件的麻煩，應備文件包含這些：

• 身分證明：身分證、健保卡、駕照等
• 房屋證明：房屋和土地權狀、一順位房貸繳息紀錄、買賣契約書影本（購屋貸款）
• 財力證明：薪資轉帳、扣繳憑單、財產清單、所得清單、投資獲利紀錄、薪資條、薪資袋、存款存摺等，擇一即可，越多越好
• 房屋照片（二胎房貸），如果是向銀行提出二順位貸款申請，銀行會派專人勘屋，不須另外拍照；如果是向民間公司提出申請，通常僅需要自行用手機拍照即可。

通常會在申請過程中卡關，都是因為財力資料準備不夠，對於銀行來說，明確的財力證明才會被直接列入計算，如果是領現金的勞工，或自行開業的老闆，通常需準備更多的財力證明才能順利申貸。

審核照會

將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。

貸款銀行內部需要2-3個工作天來審核案件，會依照客戶信用、財務狀況，核定客戶可負擔的二胎貸款條件，例如額度、利率，若案件數量較多，銀行的工作時程會更長，一般民間貸款公司則可將審核時間縮短在1-2天完成。

簽約對保

貸款條件初審後，如客戶同意，即可和業務約時間、地點簽訂借款契約，如想爭取更好的貸款條件，可依銀行或貸款公司要求增加保證人，或是更多的財力文件，簽約時記得攜帶以下文件：

• 雙證件（核對本人身分）
• 房屋及土地權狀（核對用）
• 個人印章或印鑑證明

簽約前，借貸合約的內容一定要看仔細，如果有不了解的地方當下就問清楚；簽約時，對保人員（經辦人員）也會再針對貸款利率、每期應繳月付金、還款方式或相關費用等事項作說明。

設定抵押

購屋貸款與原屋融資，都是設定第一順位抵押權；二胎房貸則是設定第二順位抵押權。簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

二胎貸款的合約簽訂後，銀行會委由專業代書將設定文件送到地政事務所，辦理房屋的第二順位抵押權設定，依各地政作業時間不一，大約需要1-3個工作天，也可自行送件到地政，可省下代書費。

撥款入帳

上述房貸流程完成後，銀行或融資公司就會撥款至指定帳戶。當撥款完成後，房屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

三、房貸流程比較

原屋融資的申請流程大致上跟一般房貸流程一樣，而其他類型的房屋融資則會有些許差異，以下針對各房屋融資種類說明流程差異。

房貸流程要多久？

依申請流程的時間來說，一般房貸需1~2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需2~4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。

其他房貸相關流程？

• 房貸清償流程：房屋貸款清償完畢後，記得要跟銀行索取「清償證明」，才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單，只需向銀行提出申請即可。
• 房貸代償流程：申請房屋轉增貸時，有一個步驟稱為房貸代償流程，目的在於代替清償原貸款銀行的房屋貸款餘額。
• 房貸寬限期延長：由於銀行已經留有你的基本資料，所以只要先以電話通知銀行，並親自到銀行填寫申請表單後，銀行就會根據申請者的條件進行審核，審核通過後就會延長應有的房貸寬限期。

房屋貸款的申請流程並不麻煩，只需要知道自己適合哪種房屋貸款，並參照本文所介紹的注意事項與備齊所需資料後，再向選定的貸款管道提出申請，於申請流程時間上，大約在1~2週內就能拿到所需要的資金。