「二順位房貸利率」是多少？為什麼二胎房貸利3.5%，實際報價7% 甚至更高？關鍵在於看對「利率行情」！市場上能承作二胎房貸的管道主要有銀行、好事貸公司與民間貸款，利率範圍從 3.5%到 30%不等。本文將為你完整比較各家二胎房貸利率，並教你判讀總費用年百分率（APR），避開廣告陷阱，找到最安全划算的二胎房貸方案！
一、二順位房貸利率是多少？為何比一般房貸高？
當你名下房屋仍有貸款，但又有資金需求時，「二順位房貸」（又稱二胎房貸）往往是許多人考慮的融資選項。但在申請之前，最讓人關心的問題通常是—「二順位房貸利率到底是多少？」、「為什麼會比一般房貸高這麼多？」事實上，二順位房貸雖然可以靈活運用資金，但由於屬於「第二順位抵押權」，貸款機構所承擔的風險相對較高，因此利率自然會高於一般房貸。以下就來帶你完整解析。
1.二胎房貸利率是多少？
市場上能承作二順位房貸的管道主要有三種：銀行、好事貸公司、民間貸款公司（代書、代辦或當鋪等）。不同管道的利率差異很大，了解行情能幫助你選擇最合適的方案。不同管道的二順位房貸利率範圍如下：
- 銀行二順位房貸：約 3.5%~16%
- 好事貸二胎房貸：約 7%~14%
- 民間房屋二胎貸款：約 9%~30%
| 貸款管道 | 利率範圍 | 優點 | 缺點 | 風險評估 |
| 銀行 | 3.5% – 16% (依各家銀行公告為準) | 利率較低、合法合規、資訊透明 | 申請條件嚴格、審核時間較長 | 風險較低 |
| 好事貸公司 | 7% – 14% | 申請門檻較低、撥款速度較快 | 利率較銀行高、費用較銀行高 | 風險中等 |
| 民間貸款 | 9% – 30% | 申請最寬鬆、撥款最快速 | 利率最高、費用最高、資訊不透明 | 風險高 |
是的，你沒看錯，銀行有承作二順位房貸（又稱次順位房貸）。只是因為它風險較高（清償順位在第一順位之後），所以並非每家銀行都願意做，而且利率一定會比你的一胎房貸（通常 2. 5%起）高。
2.二順位房貸利率為什麼比一般房貸高？
當你比較不同貸款方案時，會發現二胎房貸利率往往比一順位房貸（首購或自住房貸）高出一大截。一般情況下：
- 一順位房貸（首購或自住）利率：約 2%～3%
- 二順位房貸（房屋二胎）利率：約 7% 起跳，部分甚至達到 16%～30%
這樣的利差，其實主要來自兩個字：「風險」。貸款機構所承擔風險越高，收取的利率就越高。
二、二順位房貸利率市場行情
想申請二順位房貸，首先要了解目前市場利率行情，以及不同管道的貸款特性。二順位房貸申請管道主要有三種：銀行、好事貸公司與民間貸款公司。不同管道的利率範圍、審核條件、撥款速度與貸款額度都大不相同，選擇時務必依自身條件做評估。
1.二順位房貸利率市場行情比較表
| 二順位房貸銀行 | 最低二胎房貸利率 | 二胎房貸額度 | 還款年限 | 手續費 | 二胎房貸 APR |
|---|---|---|---|---|---|
| 玉山銀行 | 3.27% | 50萬起 | 15年 | 貸款金額1% | 3.48%～9.11% |
| 新光銀行 | 3.34% | 最高600萬 | 15年 | 9,000元起 | 3.88%起 |
| 凱基銀行 | 3.40% | 最高500萬 | 10年 | 3,000元起 | 3.81%～17.28% |
| 台中銀行 | 3.5% | 最高600萬 | 15年 | 6,000元起 | 3.86%～16% |
| 國泰世華 | 3.45% | 20～150萬 | 10年 | 貸款金額1% | 3.75%～15.35% |
| 台新銀行 | 3.92% | 50～300萬 | 7年 | 12,000～15,000元 | 4.64%～15.04% |
| 三信商銀 | 3.99% | 50～200萬 | 15年 | 5,000～20,000元 | 4.29%～15.35% |
| 王道銀行 | 4.31% | 最高500萬 | 15年 | 9,000～15,000元 | 5.56%～18.38% |
| 永豐銀行 | 5.66% | 50萬起 | 7年 | 5,000～12,000元 | 5.97%～6.4% |
💡 合作金庫、土地銀行、華南銀行、中國信託及富邦銀行目前未承作二順位房貸。
2.好事貸公司與民間房屋二胎方案利率範圍
因二順位房貸銀行審核較嚴，建議可考慮好事貸二胎房貸公司申請。通常利率約落在 7%～14% 左右，但審核速度快、核准率高。
| 類型 | 二胎利率區間 | 優點 | 適合族群 |
|---|---|---|---|
| 銀行 | 3.5%~ 16%(實際多為 7% ~10%) | 利率低、安全性高 | 信用佳、收入穩定、屋況良好 |
| 好事貸公司 | 7%～14% | 審核彈性、放款快 | 有房但信用稍弱、急需資金者、無財力證明者 |
3.各管道二順位房貸方案比較
| 比較項目 | 銀行二胎房貸 | 好事貸二胎房貸 |
民間房屋二胎貸款
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| 主要優勢 | 利率最低、流程最透明安全。 |
審核寬鬆、撥款速度快、額度彈性高。
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條件最寬鬆、撥款速度最快 |
| 年利率區間 | 約 3.5% ~ 16% (實際核准多在7%~10%) |
約 7% ~ 14% (與銀行實際核准利率相近)
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10%～30%（月息0.85％~2.5％） |
| 最高額度 | 較保守，最可成數為房屋鑑價90%。 |
額度較高，最高可貸 500 萬，主要看房屋殘值。
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最可成數為房屋鑑價90% |
| 還款年限 | 7 年 ~ 15 年 | 7 年 ~ 15 年 | 沒有一定標準 |
| 審核標準 | 最嚴格，極度重視信用分數（650分以上）與穩定薪轉。 |
主要看房屋價值與未來還款能力，可接受信用瑕疵、無薪轉證明。
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申請門檻最低，以房屋價值為審核依據 |
【高利警示】
- 民法約定年利率不得超過16%，超過部分在法律上無效。當鋪
- 部分民間借貸以月利率 3 分（即年利率 36%）計息，已涉高利貸風險，請務必避開！
了解三大管道的二順位房貸利率行情後，你可以依自身信用、財力、負債比與資金需求，選擇最合適的二順位房貸方案。建議在申貸前，務必使用二胎房貸試算工具，進行利率及總費用年百分率（APR）的詳細計算，避開高利率或隱藏費用的風險。
三、二順位房貸利率怎麼看？關鍵指標是「總費用年百分率（APR）」
當你名下房屋需要申請第二筆貸款（二順位房貸/二胎房貸）來周轉資金時，你會發現利率的報價琳瑯滿目。
當你在比較不同銀行或貸款公司的二順位房貸方案時，很多人第一眼會看「利率」。從銀行廣告的3.5% 起跳，到實際核貸卻是 7% ~ 10%，巨大的落差總讓人困惑。是不是以為只要比較「年利率」數字最低的方案，就是最划算的？ 這是一個常見但卻危險的誤區！
1.銀行報的二順位房貸利率太美好？真正要看的是「總費用年百分率（APR）」！
首先，我們必須搞懂你在廣告或二順位房貸銀行專員口中聽到的「年利率」與 APR 的本質區別。因為，二順位房貸的隱藏成本比你想像得高！真正的成本，除了利息之外，還包括開辦費、手續費、帳管費等。真正能反映二順位房貸總借款成本、並讓你公平比較所有方案的，只有一個指標——那就是 APR（Annual Percentage Rate），總費用年百分率。接下來，我會用最直白的方式告訴您 APR 是什麼、怎麼看，以及如何利用它來避開高額隱藏費用的陷阱！
| 二順位房貸利率比較項目 | 名目年利率（Nominal Rate） |
總費用年百分率（APR）
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| 包含的成本 | 僅計算貸款利息。 |
包含利息與所有必要費用（手續費、開辦費等）。
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| 數字表現 | 較低，常用於廣告宣傳。 |
較高，但反映真實的資金使用成本。
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| 用途 | 決定您每期的利息支出。 |
比較不同貸款機構的實質划算度。
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| 法規要求 | 銀行必須揭露。 |
金管會要求必須揭露，供客戶參考。
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2.什麼是 APR (總費用年百分率)？
「總費用年百分率（APR）」是衡量二順位房貸成本的唯一正確指標。APR「Annual Percentage Rate」，是將利率、手續費及其他貸款相關費用整合成一個綜合年成本百分比，能真實反映借款人在貸款期內的實際負擔，較單看利率更為準確。銀行標示的利率往往是「起始利率」，僅適用於財、信條件完美的少數客戶，實際申請利率及APR因個人信用、貸款成數、房屋狀況等浮動，常比標價高出許多。
3.為什麼二順位房貸的 APR 差異特別大？
二胎房貸因為承擔的風險高，銀行和貸款機構為了降低風險，通常會收取一筆費用（通常為貸款金額的 1%~ 2%，或固定高額費用）。這筆費用雖然只收一次，但攤提進去後，就會讓 APR 因這些額外費用而大幅提高。二順位房貸常見的隱藏費用有哪些？
在申辦二順位房貸時，除了利率，你還必須問清楚以下費用，避免貸款成本超出預期：
- 開辦手續費：一次性收取，銀行用來降低貸款風險
- 帳務管理費：部分銀行每月固定收取，會攤提進APR
- 利息成本：包含名目利率和其他利息型費用
注意：逾期違約金、代書費、保險費、抵押設定費等通常不屬於APR計算範圍，這些屬於額外費用，會影響總支出，但不會直接反映在APR上。
要看二順位房貸的真實成本，APR才是關鍵指標。它綜合了利息與必要手續費，反映你每年實際負擔。辦理前務必確認APR數值，並理解哪些費用已經包含在內，才能避免誤判低利率方案的真實成本。在簽約前，請務必請對方提供「APR 總費用年百分率」。如果對方支支吾吾，只用「利率很低」來搪塞您，請您務必要小心。
四、為什麼銀行二順位3.5% 利率難拿到？
當你看到銀行廣告寫著「二順位房貸利率3.5%起」時，心裡可能會想：怎麼大家都說利率低，可我申請時卻被報出 7%、10% 或更高的利率？這其實是二順位房貸常見的現象。以下為你專業分析，為什麼銀行二順位房貸低利率極難拿到，以及銀行看重的申請條件是什麼？
1.銀行二順位房貸申請條件
銀行的低利方案並不是人人都能拿。3.5% 的二順位房貸利率，幾乎只開放給「信用分數極高、負債比低、還款紀錄完美」的借款人。以下是銀行在核定利率時最看重的幾個條件：
- 信用分數（JCIC／聯徵紀錄）
若你的信用卡、貸款、分期付款中曾有遲繳紀錄，利率立刻上升。要拿到 3.5%，信用分數需在 750 分以上，且無任何逾期紀錄。 - 負債比與收入穩定度
銀行會看「每月還款佔收入比」是否過高，且名下貸款總額不能超過月收入的 22倍限制。若負債比超過 40%，通常利率會往上調整。 - 房屋條件與殘值
二順位房貸是以房屋作為第二順位抵押，若屋齡過高、偏鄉地段或市場流通性低，銀行風險評估就高，利率自然不會低。 - 原貸繳款紀錄
銀行會要求第一筆房貸必須繳款滿 1 年以上，若過去的房貸繳款紀錄中有任何遲繳（即使只遲繳幾天）的紀錄，銀行會視為高風險客戶。
2.被銀行婉拒後，還有什麼選擇？
若你的條件暫時達不到銀行門檻，還有 「好事貸公司」 這個選項。好事貸二胎房貸，專門協助被銀行婉拒的客戶，用屋主名下房屋作為第二順位抵押，貸出可觀資金（最高 500 萬），而且審核彈性、撥款快、條件寬鬆。
| 二胎房貸方案 | 審核速度 | 利率範圍 | 最長年限 | 優勢 |
|---|---|---|---|---|
| 好事貸二胎房貸 | 約3～5天 | 7%～14%（APR） | 最長10年 | 彈性審核、快速撥款、信用瑕疵可談 |
銀行標示的 3.5% 二順位房貸利率，只是「極少數完美條件客戶」才可能拿到的理想利率。大部分借款人的實際利率會因信用、收入、負債、房屋價值等因素而提高。如果你的條件不夠完美、急需資金或被銀行婉拒，也不用灰心，你可以先建議考慮好事貸公司，審核上相對彈性，能協助你取得二順位房貸資金。
銀行低利率只給極少數條件完美客戶，多數人實際利率範圍約在7%至10%之間。不要只看名目利率，APR 才能了解二順位房貸的真實成本。比較不同銀行、好事貸或貸款公司方案時，務必確認 APR 含哪些費用，這樣才能避免選到看似低利但總支出高的方案。