天下雜誌報導指出：房價節節上漲，民眾貸款愈背愈長。根據內政部統計，十年來，平均年期從23年成長至27年。央行啟動升息，房貸族首當其衝。為了讓民眾買得起房，市面上最長有40年期房貸。這是躋身有房階級的希望，還是「窮得只剩下房」的陷阱？
房市變冷但沒降價 首購族咬牙貸40年，遇上升息划算嗎？
〔文 林麗珊 天下雜誌749期〕「沒有貸40年期我真的買不到房，」空軍軍官何以辰（化名）說，他長時間駐紮在軍營，太太和三個孩子住在高雄路竹的娘家，眼看孩子要上小學了，一家五口想搬到學區方便通勤，也讓孩子有獨立成長空間。
這不是他第一次考慮買房。8年前，新婚時，他就看中了路竹一帶的新建案，礙於自備款不足而作罷；8年過去，眼見高雄房價絲毫沒有回落的趨勢，他咬牙趕在35歲時，申請了永豐的40年期貸款，再加上近百萬信貸，終於買下人生第一棟房。
考量家裡孩子多，需要大坪數，他又長期離家，社區管理的安全性較好，最後他買在高雄三民區，屋齡9年的社區大樓，總價1300萬。
何以辰自備款只有150萬，即使房貸貸到八成三，還有70萬缺口，只好先借信貸來補。全家靠他一個人賺錢，每個月光要還給銀行的貸款本金加利息，就超過五萬多，佔家庭總收入逾三分之一，壓力不小。
40年房貸是針對自住首購族，用時間換取空間，同樣利率與月付額的條件下，拉長房貸年期十年，就可以增加將近四成購買力，也可以選擇降低每月攤還金額，保有資金運用彈性。
銀行為了控制風險，有貸款人年紀、房屋狀況的資格限制。例如星展針對長年期房貸限制貸款年期與貸款人年齡相加不得超過75歲，也就是得在35歲以前申請40年房貸。
6月打炒房，砍向貸款年限
不過，政策改變加上升息，長年期房貸現在已經不是那麼理想的買房捷徑了。
央行總裁楊金龍罕見在6月正式召開理監事會前，就先透了風聲，要針對貸款年限開刀，限縮30年以上長年期房貸資格，為房市投下震撼彈。如無意外，這會是6月第5波打炒房的措施。
影響房貸主要有三個要素：利率、貸款成數與貸款年限。央行過去四波打房都是針對貸款成數下修與寬限期限制，第五波卻開始對房貸年期開刀，讓有買房需求的人捏了把冷汗。
不過，央行已澄清，如限縮房貸年期，將只針對特定族群，包括購置高價自住宅、特定地區貸款購買第2戶以上或貸款購買第3戶以上的族群。台灣星展消費金融處長孫可基解釋，目前星展30年以上的長年期房貸，只能提供給名下沒有房產的首購族，因此預期新措施對此族群不會有太大影響。
不動產放款被緊盯，銀行縮手
央行會頻繁出手，是因為國銀的不動產放款集中度，雖然已從37.2%微幅下滑至37.1 %，但離目標35%還有距離。
金管會也配合央行，出手調整五類不動產授信的風險權數，銀行如果多做五類不動產放款，會影響資本適足率等財務指標，未來不動產放款勢必更加謹慎。
像是兆豐銀行已於2021年下半停止承作40年期房貸，面對平抑房市愈來愈嚴格的政策措施，兆豐銀今年房貸業務目標保守，只希望持平。
讓長年期房貸族更有感的是，隨升息而來的利率調升。因為年期愈長，利息就要付愈多，房貸期限多20年，試算利息多約一倍。以貸款金額1040萬元為例，利率1.5%。如果本息平均攤還，20年房貸利息總數為171萬、30年為259萬，40年房貸會加倍到350萬。
37萬人的買房臉書社團裡，長年期房貸討論度一直都很高。過去台灣長期處於低利環境，大家認為貸款很划算，還有網友建議首購族「貸愈長愈好」，互相介紹業務員、分行資訊。
但現在，清大計量財金系教授林哲群直言，習慣低利率的台灣人，不能再用過去的標準衡量自己的還款能力。因為全球主要國家都在升息，台灣還要因應輸入性通膨的壓力，「利率不可能再像過去那麼低了，未來幾年不會看到一開頭。」
3月台灣央行升息一碼後，何以辰每個月得再多還2000元房貸，今年可能還要繼續升息，雖然撐得辛苦，他還是很慶幸當初有買下手，「因為買完兩年到現在，一坪又從11萬漲到18萬了。」
房價節節上漲，讓很多40年房貸的貸款戶預期可以透過脫手，再賺一筆換新房。不過，目前房市已出現降溫的態勢。
房市轉涼，房價仍難下滑
台灣經濟研究院公布4月景氣指標中，營建業營業氣候測驗點連續3個月下跌，下探2020年6月以來最低紀錄。台經院產經資料庫總監暨研究員劉佩真說，今年以來房市溫度1、2月還熱，3月轉溫，4、5月已開始轉涼，市場氛圍趨向保守。
而且，數據顯示成交量也開始下滑。根據台經院統計，4月五大房仲業者的成交量跌幅在5.6至13個百分點，六都建物買賣移轉件數月減11.2%。
不過，營建成本居高不下，缺工、建材成本、土地成本與融資成本都持續升高，建商開價不會下滑，「今年房市景氣不會像去年量價齊揚，但首購族買氣仍在，很難反轉、衰退，」劉佩真說。
去年決定結婚買房的孔憶樺（化名），為求月付金額低，選擇40年期房貸，夫妻兩人買不下去新成屋，只敢挑低總價中古屋，最後買了汐止與五堵接壤的區域，一房一廳屋齡22年的中古屋，總價430萬，每月攤還一萬出頭，「我們完全靠自己，只能先求有個自己的空間。」
這就是剛性需求的自住購屋族的兩難，若不願為了買房影響生活品質，就得在房屋機能上妥協，長年期貸款只是提高購買力的一種便宜之計，與所得脫鉤的高房價仍然是年輕家庭的夢魘。
在高物價、貸款利息增加的壓力下，何以辰對未來打算得仔細，考慮退伍轉職民航機師，年資15年的他，可以拿到一筆豐厚的退伍金，解決燃眉之急，未來也有比較豐厚的薪資上漲空間，「因為現在幾乎是沒有存款的狀態，比較擔心突發狀況。」
超高的房屋總價仍然是沉甸甸的負擔，「如果房市像三流大學，該倒的倒一倒，是不是就能讓房價落下來？」何以辰問出了無數自住族心中的疑問，畢竟一個人的人生，可能沒辦法等到幾個房市循環。（責任編輯：曹凱婷）（天下電子報）
多數人一生中最大的支出就是買房，因此在買房之前，如何「挑選」到一間適合自己的房屋，就是相當重要的課題了。本篇文章教你用最簡單的原則，來判斷與評估這間房屋是否適合自己，減少你在挑房與買房上的煩惱。
買房屋前的五大自我評估
買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：
時機(T-timing)
房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。
區位(L-location)
離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
價格(P-price)
房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
產品(P-product)
針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。
管理(M-manage)
社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。
以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件，會有再延伸的詳細說明。
買房常見Q&A
Q1驗屋自己來還是請驗屋公司？
A1買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：
(1)請設計師驗屋：若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
(2)請驗屋公司驗屋：驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。
(3)自己驗屋：可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的：˙手機+充電線（可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證）
＊彈珠（檢查地板是否平衡）
＊捲尺（檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格）
＊硬幣（檢查牆壁、地板是否為空心）
＊肥皂（調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣）
＊衛生紙（測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況）
＊有色膠帶（標記於有問題的地方）
Q2車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？
A2車位還可分為三種「性質」：
(1)法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。
買房是人生的大事，而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」，只有「適合自己的房子」，因此掌握上述的15項挑選原則，並配合教你的最後一招：「33原則」（3成的自備款，房貸支出不超過家庭收入的1/3），相信在挑選與買房的問題上，可以為你減輕不少的負擔。