二胎房貸是許多人在需要額外資金時的選擇之一，但很多人對二胎貸款額度和貸款成數並不完全了解。不同的銀行和金融機構會根據各種因素來決定您能夠獲得的貸款額度，二胎房貸成數是多少？銀行二胎房貸貸款成數最高為房價90%，好事貸二胎房貸貸款成數最高房價100%。本文將深入探討二胎房貸額度的計算方式，幫助您能順利提高您的貸款金額。
二胎房貸的可貸額度有限制嗎？
二胎房貸是房子的第二筆貸款，每間銀行的可貸額度區間略有不同，因為房子的價值比較高，額度從25-600萬都有，民間二胎的額度則約在30~500萬。
帶你先了解房屋貸款
房價實在太貴了，正常人沒辦法一次拿出那麼多錢，找銀行貸款是最好的辦法，假設想買一千萬的房子，如果個人條件正常，最多可以貸到8成，也就是800萬，條件稍差的，會落在600~750萬不等。
銀行設定抵押權的方式
銀行在設定抵押權的時候，設定的是「最高限額抵押權」，也就是以最高利率(目前是20%)來計算，為的是萬一將來貸款人繳不出錢時，確保銀行不會損失，因此抵押權金額會設定貸款金額的1.2倍，也就是960萬。
可貸空間就是房屋總價減抵押權金額
房屋可貸空間就是房屋總價1000萬 – 抵押權設定金額960萬 = 40萬，而銀行二胎房貸的可貸空間計算通常是房價的85成，也就是850萬，以1000萬的房子來說是沒有可貸空間的，而且不管本金還多少，銀行也只認抵押權設定金額，如果本金還到一定程度，客戶通常也會先選擇增貸或轉貸。
可貸空間計算方式差別很大
如果向銀行辦理轉增貸無法通過，卻又需要資金，可以向好事貸公司申請二順位房貸(二胎房貸)，好事貸可貸空間認定的是「貸款餘額」，本金還到剩600萬，對好事貸來說就有100~300萬的貸款空間(視客戶條件而定)，足見可貸空間的計算方式，直接影響了貸款額度。1000萬×100%-600萬=400萬
二胎房貸的貸款成數是多少？房屋價值是怎麼估算的？
二胎房貸貸款成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：
- 銀行二胎房貸貸款成數：最高房價90%
- 好事貸二胎房貸貸款成數：最高房價100%
- 民間二胎房貸貸款成數：最高房價90%
然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。
如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。
什麼時候需要房屋估價？
當你有買賣房子的需求，希望能取得一個好價格，但又不能偏離市價太遠，否則無人問津，拖了大半年也無法順利成交，這時候就需要透過公正的第三方單位來對房子進行估價，再透過雙方的斡旋、議價，讓買賣房子能夠順利成交。
只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。
房屋估價常見問題
(1) 對估價的金額不滿意可以爭取嗎？
如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。
(2) 房屋估價要收多少錢？
透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
(3) 估價出來的價格有落差，要以誰的為準？
各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。
(4) 如果房屋有裝潢或增建，對房屋估價會加分嗎？
如果花了一筆錢做房屋裝潢，對房屋的價值是會加分的，銀行會斟酌多給一點額度，如果在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋，增建的建材、對外的通道（內外梯）也都會影響房屋估價的額度，但還是有部分銀行是不認列這些附加價值，而不會調整估價額度的。
(5) 房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
購屋流程中還有一個很重要的動作，那就是簽訂履約保證，屬於價金信託，也可以稱為「成屋價金履約保證」，買方的購屋資金，皆匯入履約保證專戶中，一般都是銀行擔任保管人，為了避免買賣房屋過程中的詐騙問題，將所有價金交由銀行保管，就不會有這個問題，當然，買屋價金保管，銀行會酌收手續費，簡稱「價金履保手續費」，該費用是成交價金的萬分之4%~6%計算，通常由買賣雙方各負擔一半，房仲業者可能會自行吸收，目前，每一筆房屋成交案件，大型房仲業者都會承作價金履約保證，這也是對買賣雙方的保障。
二胎房貸的實際額度要如何估算？要如何拉高二胎成數？
依據每個人自身條件不同，可得到的二胎房貸利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：
(1)房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。
(2)客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。
所謂信用報告就是一般所說的『聯徵信用報告』，聯徵紀錄怎麼看?就是紀錄了每個人或每家企業，歷年來跟所有銀行（金融機構）的所有往來紀錄，包含貸款資訊、保證債務資訊、信用卡資訊，所有負債明細與還款紀錄狀況等，是相當詳細的紀錄報告，也就是因為相當詳細，所有銀行都會依照這一份信用報告紀錄，作為貸款審核的准駁依據。
由於是多年下來的紀錄，相當客觀且公正，銀行放款前一定會檢視客戶的信用狀況，藉此判斷款項回收的機率高不高，如有倒帳風險，情願婉拒也不願冒險放款。
信用評分是怎麼算出來的？
信用評分是以金融機構定期報送個人的最新信用資料，依受評對象特性，套用其所適用的信用評分模型，於線上即時將該受評對象的信用資料，逐一轉換成為該評分模型所需評估項目的評估結果，再將每個評估項目的評估結果，加總彙整成為該受評對象的信用評分總分。
而信用評分的占比，則以繳款行為類、負債類及其他類等三大類信用資料為主，並針對不同屬性客群的特性來決定每類資料佔評分的比重，其中以繳款行為、負債型態與負債程度多寡等對評分的影響較大，詳細評分模型並未公開。
貸款紀錄有可能不用紀錄在聯徵裡嗎？
只要是跟金融機構的借款紀錄，都會被記錄在信用報告中，若希望借款紀錄不要被記錄在信用報告中，就得選擇「非聯徵中心會員」的貸款公司，這樣貸款紀錄就不會回傳到聯徵中心。
選擇「非聯徵中心會員」的公司有一個風險，由於是民間私人機構，借款的安全性沒有保障，此時你還有一個較好的選擇，就是股票上市融資公司，大型的股票上市融資公司也是聯徵中心的會員，但您可以選擇要自行提供信用資料，或是委託融資公司代查信用報告，若是自行提供，就不會被記錄在信用報告中。
若貸款紀錄沒有記載在信用報告中，銀行就不會知道你的名下多這一筆貸款，在計算負債比例的時候不會將其列入，你可以申請到的額度，會比實際可貸的還多。
(3)客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
一般所說的負債比率，指的是「每個月支出的金額，佔收入淨額的比率」，白話一點的說法，就是每個月一定要花的錢，佔收入的比例，假設每個月房貸、信貸、信用卡的月付金是3萬元，固定月收入是5萬元，負債比率就是60%。
除了支出金額佔收入的比率外，還有三種計算方式也會列入參考：
總資產負債比率需大於1.5倍
計算方式是資產總額除負債總額，假如名下總資產是2000萬，總負債是500萬，總資產負債比就是4倍，算是非常安全的範圍，如果總負債來到1500萬，總資產負債比下降到1.33倍，就是危險範圍了。
資產流動比率需大於600%
計算方式是總存款除月負債再乘100%，假如名下總存款是100萬，月負債是3萬元，等於可以有33個月不需工作也能正常生活，但如果存款只有10萬，等於只能有3個月不工作，流動比率低於600%，負債比率過高無法貸款。
銀行的DBR 22倍限制
此一計算公式是針對沒有擔保品的負債，包含信用貸款、現金卡、預借現金、信用卡循環、信用卡分期付款、擔任保證人等等，這些負債加起來，不能超過月收入的22倍，如果固定月收入是5萬元，無擔保負債總計不能超過110萬，雖說上限是22倍，其實在16~18倍以上，申請新貸款就不易過件了。
以上述例子而言，二胎房貸額度會從100萬開始，依照信用和財務狀況開始往下扣，如果個人財務狀況不佳，可能只核准30萬，甚至有可能直接被婉拒貸款，想拉高貸款成數，就要盡量維持良好信用，將負債比率控制在60%以下，或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心，就能提高貸款額度。
提高二胎房貸成數的方法
- 改善信用評分：提升個人的信用評分可以增加獲得更高貸款成數的機會。確保按時還款，減少負債比率。
- 增強還款能力：穩定的收入來源和良好的財務狀況會讓銀行更願意提供較高的貸款成數。
- 選擇合適管道：不同銀行和民間機構對於二胎房貸的政策不同。多比較以找到最合適的選擇。
- 提供保證人：如果有信用良好的保證人或共同借款人，可以提高獲得更高額度和成數的可能性。
- 增加抵押物：如果有其他不動產或資產，可以考慮將其作為額外抵押，以提高可貸額度。
透過以上方法，借款人可以有效地估算二胎房貸的實際額度並提升其成數，以滿足資金需求。