首購房貸試算工具推薦 你知道房屋轉貸費用有哪些嗎？

首購房貸試算重要嗎？購屋時，使用房貸試算可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少？提供的房屋貸款每月還款金額試算，房屋貸款前，就要先房貸試算並仔細地蒐集資訊與謹慎評估。房貸試算後就能決定房貸利率每月還款方式，可選擇本息本息平均攤還、本金平均攤還法、或到期還本。若對自己的房屋貸款方案不滿意，雖然有轉增貸的方式可以解套，申請房屋轉增貸等於是重新申辦一筆房屋貸款，需要支付的房屋轉貸費用，需考量是否會造成得不償失的結果？這是需要申請人去好好衡量的一個問題。

首購房貸試算是什麼？房貸試算的重要性

房貸試算就是在你正式申請首購房貸試算、開始還房貸之前，先利用試算工具算算看得出的結果是否符合預期，房貸試算可計算房貸額度、房貸利率每月還款及房貸利率。

房貸試算的功用多且有以下好處：

• 評估支出

購屋時，使用房貸試算可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少；試算貸款月付金，可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。

• 貸款比較

用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時，可使用房貸試算額度、利率，比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。

• 二次驗算

貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間，不一定是真實的、正確的，因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算，以防上當受騙、落入貸款陷阱。

買房頭期款房貸試算教學

首購房貸試算頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你首購房貸試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？

1.自備款

1. 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
2. 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
3. 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。

首購房貸試算頭期款舉例：

依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：

房屋價值x自備款成數（%）+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

房貸利率種類有哪些？房貸利率固定/浮動怎麼看？

房貸利率種類看起來好像很多，但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識房貸利率每月還款利息最基本的兩大組成。

（1） 房貸利率組成：指標利率＋加碼利率

現行房貸利率，基本結構大都是由指標利率（I）和個人加碼利率兩項組成，指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

• 指標利率

指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

• 個人加碼利率

個人加碼利率顧名思義，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

（2） 依利率是否浮動：指數型房貸／固定型房貸

這兩種房貸的最大差別，就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，就可以選擇指數型房貸，但若預期基準利率升幅可能超過2%，則可以選擇固定型房貸。

• 指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
近年受疫情影響，截至2022年6月，央行已經二度升息共1.5碼，未來還有可能繼續調升。到底升息會為房屋貸款最新利率帶來多少額外的支出呢？我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

• 固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案，多會與指數型房貸進行配搭，固定期結束後就會轉為指數型計息。

最具指標性的方案，就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款，除了常見的一段式、分段式機動利率外，也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是，固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

（3）是否依區段計息：一段式利率／分段式利率

一段式利率不分年期區段，一個數字用到底，利率低、總利息少，適合能長期穩定還款的人申辦；而分段式利率則會依區段計息，大多前低後高，適合一開始資金較為緊繃的人。

• 一段式利率

指標利率（變動）＋個人加碼利率（固定）
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有指標利率會變動。

• 分段式利率

指標利率（變動）＋個人加碼利率（變動）
分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。

我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例，分別以一段式利率（1.6%），和分段式利率（首年1.6%，其後2.1%），來進行首購房貸試算，可以得到月付金和利息等資訊如下。

買房1原因要求轉貸！

不少人在購屋時會考量「後續還款能力」，也可以利用轉貸的方式，有機會獲得更低的房貸利率。就有一名人妻上網詢問，指出先生在買房後，萌生了轉貸的想法，並要求她擔任借款人，稱這樣的房貸利率會比較低，讓她苦惱該不該答應。不少網友看了紛紛勸退，並透露原因。

該人妻在《Dcard》寫下「老公原本他在結婚前就有買一棟房子，目前還在付房貸。結婚後因為我的條件當借款人利率會比較低，所以討論後決定之後可能要轉貸，由我當借款人，他當保證人。但是房子的所有權人還是他。不過，最近在跟朋友講這件事，大家都保持著反對的態度，認為這樣對女生比較沒有保障，可是畢竟房子結婚前買的時候，我其實並沒有付到錢，要求所有權一人一半似乎也不太好。這件事也不敢跟家人討論，怕家人直接反對到底」。

新聞出處》民視新聞網

房屋轉貸、房貸轉增貸優缺點有哪些？

1. 房屋轉貸、房貸轉增貸的優點

• 有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%，想要與原銀行申請降息，一般來說是不太可能，除非您的原房貸利率在2.5%以上，那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此，若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率，您就可以考慮把整筆房貸轉走，以爭取降低利率。

• 多一筆資金

由於不同的銀行，對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣，因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況，等於您多出100萬的資金可作運用。另外，若以銀行行員的角度來看，房屋增貸的額度頂多幾十萬，對行員的業績影響不大，行員也就不太願意承辦；如果是轉貸到另一間銀行，對行員來說等於是一整筆房屋貸款，對新案件的爭取也就相對積極，有機會爭取到較好的貸款條件。

• 延長還款期限（降低月付金）

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還，每個月的月付金為25,294元，繳了10年後，轉貸到另一間銀行，貸款餘額剩273萬、利率不變，但新的銀行一樣給您20年的還款期限（等於延長年限），那麼每個月的月付金就減少至4,588 元，大幅降低還款壓力，甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

2. 房屋轉貸、房貸轉增貸的缺點

• 須放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率，可能會因為房貸轉貸／轉增貸而無法再繼續享有優惠利率，轉增貸之前都必須詳實做好功課，確定真的划算。

• 貸款條件變差

如同前面所述，由於房屋轉貸／轉增貸等於重辦房貸，銀行除了會重新鑑價房屋價值，也會重新評估申貸人的條件，如果您的收入狀況、信用狀況不如以往，即可能會影響您的核貸額度和利率，甚至影響過件率。

• 轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸／轉增貸時，除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外，若原房屋貸款仍在綁約期間，還會被收取一筆違約金，總計花費可能近萬元，因此轉貸前需先算清楚，轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外，申請房屋轉貸前，也需考量時間成本，由於需要再重跑一次房貸流程，包含處理前貸銀行的作業時間（原貸款銀行的清償、塗銷等流程），至少也要花上12~15個工作天。

• 如何知道房屋轉貸／轉增貸是否划算？

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多，就表示轉貸是「划得來」的，這時候就可以考慮申請轉貸，例如：貸款1000萬，原利率 2%，轉貸後利率 1.4%，利息差 0.6%，一年即省下6萬元，轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您，房貸轉貸的利差至少 0.3%以上，才會划算。

申辦房屋轉增貸，除了評估轉增貸優缺點，還要評估找哪間銀行貸款最划算，如何挑選轉增貸銀行？可以收看這

房屋貸款繳多久後可以轉貸？

1.房子剛買可以轉貸嗎？

可以。但是有2種情況需要考慮：

1. 綁約期：銀行的房屋貸款都有2~3年的綁約期，若是在綁約期內提出轉貸到其他銀行，屬於違約的情況，需付給原銀行一筆違約金。
2. 綁約期已過：一旦過了綁約期，就沒有違約金的問題，即可尋找符合自己條件的銀行申請房屋轉貸。不過，房貸的申請流程需重新再來一次，也要付給新銀行相關的申請房屋轉增增費用。

2.房貸繳多久後可以轉貸？

1. 建議在綁約期滿（2~3年）後再向其他銀行申請房屋轉貸。
2. 房貸寬限期滿後，若是面臨無法繳交月付金的情況，也可以利用房屋轉貸的方式，向新銀行再申請寬限期，但是這種方法所付出的成本是否划算，則需要仔細精算過後再來考慮是否申請。

3.我可以用轉貸的方式買房嗎？

可以。不過需一併考量房屋轉貸的優缺點後，再來決定是否申請：

• 轉貸的優點：

1. 增加可運用資金：代償完原房貸後，剩下來的資金即可靈活運用。
2. 降低房貸的利率：新銀行房貸利率通常比原銀行低。
3. 房貸的期限延長：轉貸成功後，新銀行將重新計算還款期限。
4. 將房屋增值套現：若是房屋有增值，新銀行會將增值部分轉換成現金給你。

• 轉貸的缺點：

1. 綁約期的違約金：若是在綁約期，需付違約金給原銀行。
2. 新銀行的手續費：轉貸成功要付給新銀行申請上所需的費用。
3. 銀行審核更嚴格：政府加重打房的力道，連帶影響銀行對轉貸審核趨於嚴格。

以上當優點大於缺點時，是可以考慮以轉貸的方式買房。

4.房屋轉貸的買房貸款流程？

房屋轉貸的流程較增貸麻煩，大概有以下的程序：

1. 送件至新銀行
2. 銀行進行審核
3. 照會簽約對保
4. 轉貸銀行設定第二抵押權人
5. 親自到地政事務所辦理塗銷
6. 轉貸銀行撥款至指定帳戶中

申請房屋貸款前，就要仔細地蒐集資訊與謹慎評估。一旦對自己的房屋貸款方案不滿意，雖然有轉增貸的方式可以解套，但扣除時間與費用的成本後，申請房屋轉增貸，是否會造成得不償失的結果？這是需要申請人去好好衡量的一個問題。

使用寬限期適合我嗎？寬限期有哪些風險？

寬限期是指在特定期間內（2～3年），可以只繳息不還本金，減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡，寬限期間本金完全不會減少，等到優惠結束後，就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。

實際試算
以貸款1,200萬、利率1.7%，貸款年限30年（含3年寬限期）為例，可以得出這樣的試算結果：
第1～3年寬限期只繳利息，月付金是17,000元，本金1,200萬絲毫未減。
第4年起本金才開始攤還，等於只剩27年可消化，讓月付金本息總和飆升至46,211元，差了29,211元。

首購房貸試算工具提供每月還款金額試算，填寫頁面簡單、方案試算也很多元，不僅可依據一段式利率、兩段式利率或三段式利率分別做計算，還款方式也可選擇本息本息平均攤還、本金平均攤還法、或到期還本。如果想知道你的真實利率是多少，最簡單的方式就是：直接使用貸款試算工具，把你的貸款金額、貸款期限、以及對方告訴你的貸款利率輸入並試算，看看算出來的月付金跟對方說的月付金是否一樣。