房屋貸款利率怎麼挑？哪一種適合我？房屋貸款利率試算1分鐘就搞定

房屋貸款因為是有抵押的借貸，對銀行來說風險較低，房屋貸款利率，一段式利率大約落在1.89% ~ 4%之間(依各銀行現行指標利率浮動計息)，使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，且能夠大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸利率與額度，房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年，有的還有寬限期，每期的還款壓力相對較小。

房屋貸款種類有哪些？(房屋抵押貸款)

房屋貸款是什麼？房屋貸款是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種，而這二種類型的差別，如以下所說明。

 1.購屋貸款
買房子時（如預售屋、新成屋或中古屋），向銀行申請買房的資金後，再按月分期償還所借的金額。

 2.房屋融資
當需要資金週轉時，將名下房屋抵押給貸款方後（貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等），貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式，都是以名下的房屋當作擔保品，抵押給貸款方並取得所需的資金，之後再按期慢慢償還所借的貸款。

哪種房貸利率適合我?房屋貸款利率分幾類？

房屋貸款利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房貸利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：

• 指數型房貸利率
• 固定型房貸利率
• 一段式房貸利率
• 分段式房貸利率

要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

房屋貸款利率的組成

房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率（I）和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

• 基準利率
  基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

• 加碼利率
  個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

房屋貸款利率種類比較

我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理，幫助你依據自己的需求，比較、選擇適合自己的方案組合。

房產抵押貸款利率與額度有多少？

各銀行房屋貸款方案

目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行，以及提供的額度和利率如下（可至各家銀行進行房屋抵押貸款試算功能）：

不管是向銀行申辦哪種貸款，銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核，並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話，地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同，同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同，不過千萬別因此每間都送件。

房屋貸款優點

• 取得較低的貸款利率
  因為是有抵押的借貸，對銀行來說風險較低，因此會比無抵押的借貸（如個人信貸）有機會取得利率較低的貸款方案。房產抵押貸款的利率，大約落在1.31% ~ 4%之間；信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。

• 取得較高額度的資金
  由於金管會有規定，債務人於全體金融機構的無擔保債務（包含信用卡、現金卡及信用貸款），不得超過月收入的22倍。因此，如果想取得較大額的資金，有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。

• 貸款年限較其他貸款長
  房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年，有的還有寬限期，每期的還款壓力相對較小（信貸最長7年）。

• 不用賣房也能取得資金
  如果臨時有資金或投資理財需求，不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金，藉由房屋抵押貸款，你也可以繼續住在你家，又同時取得一筆資金。

房屋貸款利率試算重要性

房貸試算的好處

房貸試算顧名思義，就是在申請房屋貸款前，利用試算的工具，可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房屋貸款利率與額度，是否符合自己的期望。這樣的方式，除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處：

• 評估支出
  使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。

• 貸款比較
  房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。

• 二次驗算
  銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。

房屋貸款還款試算

假設貸款800萬、利率2%、分30年（即360期）

本息平均償還的總利息支出為2,644,977元：

本金平均償還的總利息支出為2,406,690元：

使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元：

本息平均攤還法的總利息支出，比本金平均攤還多了238,287元，但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外，使用2年寬限期後的總利息支出，比不使用寬限期多了129,436元，建議如果經濟狀況允許，就不要使用房貸寬限期。

房屋貸款提早還完好嗎？房貸提前清償有違約金嗎？

如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

(1)須額外支出銀行違約金^註1

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。

(2)結清貸款後可用資金少房屋貸款利率怎麼挑？哪一種適合我？房屋貸款利率試算1分鐘就搞定

房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。

(3)可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。

註1：違約金是有方法可以避免的，假如你不是投資客，是首購房屋來自住，在清償完剩下的房貸餘額後，不要急著向銀行索取清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，等綁約期過後再辦理塗銷，就沒有違約金的問題。

房屋貸款利率常見QA

Q1央行升息會影響房貸嗎？
A1會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：
原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。
Q2房屋貸款可以更換到其他家銀行嗎？
A2可以。假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件，可以向其他家銀行申請房屋轉增貸。
Q3房屋貸款的管道有哪些？
A3常見的貸款管道有銀行、融資公司與民間貸款公司。以上管道各自有其優缺點，可以衡量自身條件狀況後，選擇適合的管道申請貸款。
Q4房屋貸款本息平均攤還跟本金平均攤還的差別？
A
(1)本息平均攤還:
將整個貸款期間，你所需要償還的貸款本金跟利息，平均分攤於每一期繳付，一開始攤還的本金較少、利息較多，後面則會變成本金較多、利息較少。本息平均攤還的優點是每個月的繳款金額固定，適合收入穩定的上班族。
(2)本金平均攤還:
只有將整個貸款期間，所需償還的貸款本金平均分攤，利息則是依貸款餘額逐期計算。本金平均攤還的優點是還本速度快、利息支出較少，適合負債比低的高收入族群。

申辦房屋貸款時，除了要看房貸利率、房貸成數，選擇適合自己的還款期限及方式也很重要，央行升息會影響房貸，大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變。