買房子貸款流程走完要多久？買房一定要頭期款嗎 ？房屋價值x自備款成數（%）+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額，向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，房屋貸款流程要注意那些細節？挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵多查的情形，一般房貸流程需1~2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需2~4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
買房一定要頭期款嗎 ？頭期款應該準備多少？
買房一定要頭期款嗎 ？雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。舉例800萬的房子來說，光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。
買房一定要頭期款嗎？買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。
如何買房不用頭期款？依以下的建議，選擇適合自己的方式：
1.信用貸款：信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋：因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好：不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。
4.選擇貸款成數較高的銀行：可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵多查的情形。
買房子貸款流程是什麼？房貸申辦流程與文件有哪些？
買房子貸款流程走完要多久？從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為買房貸款流程，也可稱為購屋貸款流程。
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
- 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
- 申請人印章
- 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
- 買賣契約書影本
- 土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
1.選擇銀行貸款方案：
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
2.備妥資料遞件申請：
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
3.銀行進行房貸審核：
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
4.照會結果簽約對保：
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
5.進行抵押權的設定：
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
6.撥款至指定的帳戶：
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
頭期款不夠可以買房嗎？買屋貸款繳不出來怎麼辦？
依以下的建議，選擇適合自己的方式：
1.信用貸款：信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋：因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好：不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。
4.選擇貸款成數較高的銀行：可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵多查的情形。
若房屋貸款繳不出來時，可以嘗試以下的幾種方法：
主動找銀行協商、申請房屋轉增貸與申請二胎房屋貸，二胎房貸的額度較高，應可有效解決買房貸款繳不出來的問題，不過在申請前有許多眉角要注意。
買房前要做足功課，各種資訊要蒐集充分，頭期款也準備到位，一定可找到適合自己的理想房屋。
買房貸款的申請條件與注意事項？
購屋貸款的申請條件，如以下所列：
1.年齡限制：
年滿20歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
2.財力條件：
申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形註1。
3.信用條件：
申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
註1：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
房屋貸款在申請前的注意事項，如以下所列：
1.房子的條件：
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
(1)房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
(2)房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
(3)房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
(4)房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
(5)嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
2.自備款準備：
銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，所以至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
買房貸款與其他房屋貸款的比較
房屋貸款是一種通稱，除了一般購屋貸款外，還有房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸、理財型房貸等，其差別與比較如下表所列：
| 房貸類型 | 二胎房貸 | 一般房貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 理財型房貸 |
| 申請管道 | 銀行 融資公司 民間貸款公司 | 銀行 | 銀行 | 銀行 | 銀行 |
| 貸款方式 | 將還有貸款的房屋，向貸款機構再申請一次房屋貸款。 | 買房子時向銀行申請貸款，用來支付購屋時需要的資金。 | 將還有貸款的房屋，向原房貸銀行，再申請一筆房屋貸款。 | 將還有貸款的房屋，轉換另一間銀行再申請一筆房屋貸款。 | 將已償還的房貸本金，再借出來運用。 |
| 貸款利率 | 銀行：6%~16% 融資公司：7%~14% 民間二胎：18%~36% | 1.56%~2.4% | 1.37%~3 % | 1.52%~1.81 % | 1.45%~3.02% |
| 貸款額度 | 銀行最高600萬 融資公司最高500萬 民間貸款無一定標準 | 房屋售價70%~80% | 房屋鑑價70%~80% | 房屋鑑價70%~80% | 房屋鑑價 80%~90% |
| 方案優點 | 貸款額度高 撥款速度快 | 貸款利率低 貸款額度高 貸款期限長 | 貸款利率低 貸款期限長 撥款速度快 | 貸款利率低 貸款期限長 房屋增值套現 | 可以隨借隨還 |
| 方案缺點 | 貸款利率高 貸款期限短 | 銀行審核嚴 | 銀行審核嚴 貸款額度小 | 銀行審核嚴 綁約期有違約金 流程費用須重來 | 資金運用上有限制 利率高於一般房貸 增加一筆貸款要還 |
買房流程相關Q&A
- Q1買房可以申請全額貸款？
- A1過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
- Q2低自備、低首付建案好嗎？
- A2近幾年，建商為了刺激買氣，推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案，而實際的運作方式有以下幾種：
1.向建商貸款
假設您的銀行房貸成數為7成，建商可能以公司貸款名義，補足您剩餘的2~3成款項，利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
2.工程零付款
一般購買預售屋時，簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10％款項，接著再依工程進度分期付款，完工後準備交屋時，再繳交剩餘款項；而所謂的工程期零付款，只是暫緩繳交工程期款，等到建案完工後，須一次補足剩餘款項，等於只是把付款壓力延到最後而已。
3.降低定簽金額
適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋，簽約當下應繳交的定簽開價款（即首付），建商只先收取一部分款項，其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋，須一次繳清剩餘款項。也就是說，羊毛出在羊身上，「低自備款」、「低首付」只是延遲付款，並非真的不用付錢，甚至可能會花更多，建議應審慎評估自身財力。 - Q3房貸清償流程是什麼？
- A3房屋貸款清償完畢後，記得要跟銀行索取「清償證明」，才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單，只需向銀行提出申請即可。
- Q4房貸代償流程是什麼？
- A4申請房屋轉增貸時，有一個步驟稱為房貸代償流程，目的在於代替清償原貸款銀行的房屋貸款餘額。