新手買房除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，影響房貸核貸成數的因素有哪些？銀行貸款會考慮申請人的物的條件與人的條件作為核撥的依據，買房簽約你必須搞懂三種書類文件：不動產說明書、要約書與不動產買賣契約書（俗稱買房三書），買房流程在完成房屋抵押設定後銀行就會撥款，由於銀行鑑價較為保守，如果自備款不足還可以透過銀行信貸或申請鑫融資二胎房貸來補足所需用資金。
新手買房頭期款要準備多少？
雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、房屋類型、屋齡與個人條件等進行審核。但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。舉例800萬的房子來說，光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。
買房簽約你必須搞懂買房三書文件：不動產說明書、要約書與不動產買賣契約書。
買房貸款額度有多少？哪些因素會影響房貸成數？
雖然多數銀行都標榜8～85成的貸款額度，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前，會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級，並評估申請人財收，才會決定核貸條件。
其他會影響房貸成數的因素：房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手，銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件，利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」，由於屬乙種工業用地，僅能作一般事務所使用，銀行的核貸成數僅6成，甚至會完全拒絕貸款。
如何提高房貸成數的方法？
1.提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
2.提供財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
3.提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5.跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
6.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
7.購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。
買房流程有哪些步驟？
要買預售屋、新成屋還是中古屋？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 優點 | 頭期不用一次繳清、可客製化（客變） | 可即刻入住、議價空間大 | 購置成本低、周邊機能佳 |
| 缺點 | 成品恐不如預期、施工時間不定 | 自備款壓力大 | 房屋老舊 |
| 價格 | 高 | 中 | 低 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~8成 |
假設你今天看到滿意的房子，大致上的買房流程有：
- 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
- 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
- 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
- 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
- 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權設定登記，銀行撥款（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
- 交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。
首購族必看！央行升息新手如何買房3大建議
央行日前再度宣布升息半碼，累積今年升息已達 2 碼，房貸利率地板價 1.81% 創 2016 年以來新高。升息走勢下，首購族該如何找到符合能力又喜歡的房子？信義房屋建議，買房把握「由大到小、比較法、333 法則」三大原則，並搭配專業房仲人員建議，及新興的數位找房工具，就能達到事半功倍效果，更順利圓滿成家夢想。
升息影響房貸，首購族買房注意3原則 信義房屋企研室試算，今年升息累計 2 碼（0.5%），若房貸千萬元，20 年與 30 年期房貸，每個月將多繳 2313 元與 2419 元，全年至少得多繳 2.7 萬元。
- 首購族買房原則1、由大到小
- 首購族買房原則2、比較法
- 首購族買房原則3、333法則
房貸試算工具介紹：一站式找房找房貸 央行升息後，首購族與買房新手除了把握以上三原則，也可以搭配數位工具來是算房貸與自備款。
新聞出處》yahoo 新聞
自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？
如果自備款不足，除了跟親友借錢之外，常見增加還有以下方式：
- 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
- 個人信用貸款
- 建商借錢補足
如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人可評估自己的還款能力來決定，有了建商的房貸設定後，該設定也視為民間設定，後續無法再跟銀行增貸，但可以找鑫融資申請房屋增貸。
- 鑫融資二胎房貸
因為銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後，考慮申請鑫融資二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。
有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。
※信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。
房屋貸款成數常見問題
- Q1新成屋貸款最高可貸幾成？
- A1一般來說，買房子會先準備房價20%-40%作為頭期款，而實際的頭期款多寡主要取決於銀行貸款成數，而銀行貸款成數會受到房屋種類、屋齡、所在環境、地區、坪數大小影響，通常新成屋貸款會比預售屋貸款低一點點，因此在購買房子時需要以自身頭期款與房屋貸款成數來選擇自己能負擔的種類。
- Q2老屋可以貸款嗎？
- A2可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。 - Q3凶宅可以貸款嗎？
- A3過件率極低，由於銀行需考量日後房屋轉手難易度，因此基本上是不承作凶宅貸款的，但如果申請人條件很好，且有提供其他擔保品或保證人，還是有機會辦貸款，只是貸款成數可能只有5成。
- Q4房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
- A4銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司 鑫融資的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。鑫融資二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節，歡迎直接加LINE諮詢 鑫融資簽約經銷商－好事貸房貸專員。