買房三書掌握買房簽約重點？房屋貸款成數評估重點有哪些？

房屋貸款成數評估重點有哪些？買房三書有什麼重要？通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高，銀行貸款成數評估重點在於物件的條件和貸款人的條件，買房簽約前與簽約時，必須要清楚買房三書，買房簽署文件前都須謹慎小心，一旦簽買房三書文件後，就須負擔法律的責任，不可因為嫌麻煩就倉促簽名 ，通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高，買房前建議多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵紀錄多查的情形。

買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

• 時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。

• 區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

• 價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

• 產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。

• 管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序

買房三書是什麼？

「買房三書」是一種統稱，其實並不是真的三本書，而是指三種契約書的類型。以簽約的時間點來看，其區別如以下所列：

1.簽約前：不動產說明書&要約書

2.簽約時：不動產買賣契約書

買房三書是在房屋交易簽約的時候，扮演著重要的角色，各自有需要注意的眉角，這三種類型的契約書都具有法律效力，分別在房屋交易的過程中，扮演著重要的角色。其三者的差異與詳細內容，如以下說明。

• 文件的法律效力
• 簽署任何文件前都須謹慎小心，因為一旦簽署文件後，就須負擔法律的責任，不可因為嫌麻煩就倉促簽名。若是不懂合約中的敘述或條文，則可以花一些費用，請教相關人士（如地政士、法律顧問等），這樣才是正確的做法。

房屋貸款可以貸多少？

房屋貸款成數評估重點有哪些？目前大多數銀行的房屋貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

買房貸款的申請條件與注意事項？

購屋貸款的申請條件，如以下所列：

1.年齡限制：

年滿20歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）

2.財力條件：

申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形^註1。

3.信用條件：

申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。

註1：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。

房屋貸款在申請前的注意事項，如以下所列：

1.房子的條件：

通常房屋的狀況越好，可以申請的房貸成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：

(1)房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的房貸成數就越低。

(2)房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。

(3)房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。

(4)房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。

(5)嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。

2.自備款準備：

銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，所以至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。

房貸申辦流程與文件有哪些？

從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為買房貸款流程，也可稱為購屋貸款流程。

申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：

1. 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
2. 申請人印章
3. 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
4. 買賣契約書影本
5. 土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後，就可以按照以下的買房貸款流程，向銀行進行房屋貸款的申請。

1.選擇銀行貸款方案：

銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。

2.備妥資料遞件申請：

將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。

3.銀行進行房貸審核：

銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵紀錄調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。

4.照會結果簽約對保：

貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。

5.進行抵押權的設定：

簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

6.撥款至指定的帳戶：

上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。

買房常見Q&A

• Q頭期款不夠可以買房嗎？
• A可以。依以下的建議，選擇適合自己的方式：
  1.信用貸款：信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。
  2.選擇預售屋：因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。
  3.先求有再求好：不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。
  4.選擇貸款成數較高的銀行：可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵紀錄多查的情形。
• 買房可以申請全額貸款？
• A過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
  目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。
• Q買房簽約時需要那些人在場？
• A買房簽約時必須要有買賣雙方、房仲與地政士等人在場進行簽約與見證。
• Q擔心銀行房貸金額不足，但是又怕買房契約一旦簽下無法反悔該怎麼辦？
• A若是無法確定貸款成數，是否能滿足買房時所需的資金，可以在「不動產買賣契約書」上備註：「房屋貸款成數不足，該契約無條件解約」，不過仍須賣方同意後，此項條款才能成立。