什麼時候需要房屋現值？房屋現值查詢的時機為每年5月報稅時與購買贈與房子時，房屋現值通常低於房屋市價，如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，若買房貸款成數不足，申請房貸寬限期延長好嗎？假如在能力範圍內運用得當，它是可以有效減輕還款壓力，申請前需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。
什麼時候需要房屋估價？
只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。
如何知道房子的價值？房屋估價有什麼管道？
如何查詢房屋現值？由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：
1.實價登錄網站
內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。
實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。
2.房屋交易平台
如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。
3.請銀行鑑價
最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：
- 銀行網頁試算
各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供房屋現值試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。
- 請銀行行員初步估價
常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
- 銀行委託估價公司鑑價
通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的房屋現值就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。
房屋現值計算教學
房屋評定現值有一套的計算公式，如以下所列：
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×（ 1 – 折舊率 × 折舊年數）× 街路等級調整率（地段率）
舉例：小張有一棟3層樓自用住宅，屋齡已經30年，面積共100平方公尺，核定單價為每平方$2,500元，111年地段率為110%，折舊率1%，小張111年度房屋評定現值為：
數值代入公式計算結果為：
2,500（核定單價） X 100（平方公尺） X （1－1% X 30）X 110% = 192,500元
小叮嚀：依照計算出來的房屋現值，即可得出房屋稅應繳金額為：192,500 X 1.2%（自用住宅稅率） = 2,310元
申請房貸寬限期延長好嗎？寬限期有哪些風險？
房貸寬限期延長好嗎？寬限期是指在特定期間內（2～3年），可以只繳息不還本金，減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡，寬限期間本金完全不會減少，等到優惠結束後，就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。
實際試算
以貸款1,200萬、利率1.7%，貸款年限30年（含3年寬限期）為例，可以得出這樣的試算結果：
第1～3年寬限期只繳利息，月付金是17,000元，本金1,200萬絲毫未減。
第4年起本金才開始攤還，等於只剩27年可消化，讓月付金本息總和飆升至46,211元，差了29,211元。
房貸寬限期後貸款繳不出來怎麼辦？
房貸寬限期滿後，房貸繳不出來的話，除了可以申請延長寬限期外，還有以下4種方法可以選擇：
1.房屋增貸
房屋增貸就是將貸款的房屋，再向原貸款銀行申請一筆貸款，若是銀行同意申請，則會將增貸後的資金撥款到你的帳戶中。不過，如果房貸都沒還到本金，此時想申請增貸，除非當初成數沒有貸得很高、或房價短期飆漲，估價後有空間，否則銀行很可能會婉拒申辦。
2.房屋轉貸
可以將房屋貸款，轉換到另一家銀行。假如新銀行接受你的房貸轉貸申請，有希望可以再向新銀行申請一次寬限期。只是轉貸時要注意三種可能產生的成本：
- 原銀行的違約金：若是還在原銀行的綁約期內，需付給原銀行一筆違約金。
- 新銀行申請費用：轉貸時需付給新銀行手續費與代書費。
- 轉貸產生的規費：除了上述2項可能產生的費用外，地政規費也要再繳一次。
3.債務整合
除了房屋貸款外，假如名下還有其他小額貸款，背負的還款壓力沉重，此時可以考慮以債務整合的方式，減輕身上的貸款壓力。
4.房屋二胎
將還有貸款的房屋，向銀行或融資公司申請二胎房貸。因為銀行審核嚴格，二胎房貸的過件機會不高，所以可以考慮向融資公司申請二胎房貸，其優點有：審核寬鬆、額度較高（最高500萬）、利率與銀行接近等。
房貸額度有多少？哪些因素會影響核貸成數？
雖然多數銀行都標榜8～85成的貸款額度，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前，會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級，並評估申請人財收，才會決定核貸條件。
其他會影響房貸成數的因素：房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手，銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件，利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」，由於屬乙種工業用地，僅能作一般事務所使用，銀行的核貸成數僅6成，甚至會完全拒絕貸款。
房屋貸款成數不足怎麼辦？可以解約嗎？
買房貸款成數不足怎麼辦？如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
圖片來源：內政部
房屋貸款常見問題
- Q1房屋估價要收多少錢？
- A1透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
- Q2估價出來的價格有落差，要以誰的為準？
- A2各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。
- Q3有信貸會影響房貸成數嗎？
- A3房貸的核貸成數關鍵在於負債比，如果名下有信貸，打算再申請房貸，只要負債比例不超過60%，基本上還是可以順利申請到想要的貸款成數。
- Q4房屋樓層會影響貸款成數嗎？
- A4一般傳統認為，寓意不詳的4樓價格會是最低的，但從實際銷售數據看來，並無此現象，在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，說的更白話一點，因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格出現差異，所以把各層樓的單價用百分率來表示。一般來說，電梯大樓和老公寓，樓層價格差距更明顯，如果是沒有電梯的老公寓，樓層越高，價格越便宜，對電梯大樓來說，3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，也沒有景觀，價格會較低，6-10樓的中樓層最熱銷，11樓以上的高樓層，景觀好、隱密性高，價格是最高的，以雙北來說，每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。