房貸種類那麼多哪個適合我？買房申請重購退稅要留意什麼？

房貸種類有哪些？買房申請重購退稅要留意什麼？除了有常聽的購屋貸款與房屋融資，還可以細分指數型房貸、固定型房貸、混合型房貸等8種方案，可以衡量自身條件狀況後，選擇適合的方案與管道申請房屋貸款，政府為了避免增加民眾賣舊屋換新屋的負擔，以「房屋重購退稅」作為配套措施，房屋重購退稅條件限制為房子須為自用，且房屋產權登記移轉2年內完成申請，申請重購退稅，本人、配偶或未成年子女的戶籍需遷至新屋地址才符合資格。

房屋貸款是什麼？

房貸種類是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種，而這二種類型的差別，如以下所說明。

1.購屋貸款

買房子時（如預售屋、新成屋或中古屋），向銀行申請買房的資金後，再按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資

當需要資金週轉時，將名下房屋抵押給貸款方後（貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等），貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式，都是以名下的房屋當作擔保品，抵押給貸款方並取得所需的資金，之後再按期慢慢償還所借的貸款。

房屋貸款種類有哪些？

房貸種類有「購屋貸款」與「房屋融資」2大類型，其實還可以再細分為8種方案，以下列點說明各方案的特色與優缺點：

1.購屋型房貸

假如無法一次付清買房的金額，就需要找銀行申請買房貸款。銀行同意撥款後，申請人則將買房的資金，以分期的方式慢慢償還給銀行。而銀行在貸款的期間，則擁有這棟房屋的「第一順位抵押權」。

購屋型房貸優點：貸款利率低。

購屋型房貸缺點：還款期限長、銀行審核嚴格。

2.指數型房貸

指數型房貸（浮動型房貸）的利率計算方式，是將「指標利率（浮動利率）」與「加碼利率（依個人條件訂出的固定利率）」相結合，其公式如以下所列：

指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率

目前市面上銀行的房屋貸款方案，大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇：

1. 一段式利率：貸款期間即以（指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率）為計算方式。
2. 階段式利率：通常前2年的貸款利率較低，也是銀行會強調與行銷的部分；一旦到了第3年之後利率則會調高，此時就會明顯感受到貸款的壓力。

指數型房貸優點：利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。

指數型房貸缺點：須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。

3.固定型房貸

房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率，通常會較指數型房貸來得高。

固定型房貸優點：利率固定，不受市場波動的影響。

固定型房貸缺點：利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。

4.混合型房貸

顧名思義是將固定利率與機動利率相結合，目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」，才有混合型利率的房貸方案可以申請。

（以上青安貸款的利率計算方式可以3擇一，經選定後不可再更改）

• 青安貸款優點：貸款利率低。
• 青安貸款缺點：最高貸款額度只有800萬，若房價有超過的部分須想辦法補足。

5.保障型房貸

保障型房貸也稱為「壽險型房貸」，意思是指在貸款期間內，申請人若是因為疾病或意外，導致申請人身故或失能，進而影響房貸無法正常繳納時，保險公司就會將理賠的保險金，拿來償還剩餘的房貸；假如在償還完房貸後還有剩餘的金額，則會歸還給指定受益人。

• 保障型房貸優點：免體檢就能申請、分擔風險保障加值、貸款利率較優惠。
• 保障型房貸缺點：房貸繳完時，即表示保險也結束。

6.理財型房貸

理財型房貸（也稱為回復型房貸），結合了「一般房貸」與「循環型貸款」二種貸款的特點。簡單來說就是，將已經償還的房貸本金再借出來運用，而且還可以隨借隨還。

1. 一般房貸（甲型貸款），貸款金額按固定年限攤還銀行。
2. 循環型貸款（乙型貸款），銀行給予可循環動用的額度，讓申請人隨借隨還。

• 理財型房貸優點：利率較信貸低、隨借隨還免綁約、動用時才會計息。
• 理財型房貸缺點：銀行審核嚴格、利率較一般房貸高、可動用的額度不高、資金用途有限制（部分銀行限制，貸款資金不可用於投資房地產）。

7.抵利型房貸

向房屋貸款銀行申請「房貸抵利活儲帳戶」，將手上多餘的資金存入該帳戶中，即可折抵房屋貸款的本金，並減少房貸利息的支出。舉例來說房貸有1,000萬，將500萬的資金存入「房貸抵利活儲帳戶」中，只需繳交500萬的房貸利息。

抵利型房貸優點：減少房貸利息、降低月付金支出、縮短還款年限、資金可以靈活運用。

抵利型房貸缺點：存款金額有限制，並非無上限；貸款利率比一般房貸來得高。

8.二胎型房貸

房屋在有貸款的情形下，向其他貸款機構（銀行、融資公司、民間貸款公司），再申請一筆房屋貸款，而這個流程即稱為「二胎房貸」。二胎房貸與購屋貸款不同的地方在於，二胎房貸的貸款方，擁有這間房屋的「第二順位抵押權」。

• 二胎房貸優點：貸款額度高、撥款速度快、房屋價值再活化。
• 二胎房貸缺點：貸款利率較高。

換屋退稅享「重購退稅」房地合一全免優惠！小心「這件事」遭補稅

換屋族可享房地合一重購退稅，但有退稅閉鎖期5年限制，若在5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。就有民眾太粗心，將戶籍遷出，遭國稅局補徵「重購退稅」的房地合一稅額10萬元。

該局舉例說明，納稅義務人甲君在108年7月以總價700萬元出售自住房屋A屋，並申報繳納房地合一稅10萬元；108年10月以總價1400萬元購入新屋B屋，並於108年12月5日將戶籍遷入B屋，且居住於B屋，屬自住房地「先售後購」的情形。

然而甲君在109年8月2日將戶籍遷出B屋，且不符豁免條件，因此國稅局認定甲君重購B屋5年內改作其他用途，並對甲君補徵原退還的房地合一稅額10萬元。

換屋族要注意，不管「先買後賣」或「先賣後買」，從完成移轉登記日起算2年內重購新自住房屋，適用房地合一重購退稅，但新購置的自住房屋，在5年內若有改作其他用途或再行移轉時，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

「房屋重購退稅」是什麼？

「房屋重購退稅」依字面的意思來說，就是將原本居住的房子賣掉，換買一間新的房屋來居住，政府會將這個過程中所產生的稅金，退還給買房子的人。

而這筆稅金則包含了土地增值稅、綜合所得稅（舊制）以及房地合一稅（新制）三種。這三種稅金的差異如下表所列：

（2015/12/31以前取得者，須繳交綜合所得稅&土地增值稅；2016/01/01以後取得者，則須繳交房地合一稅&土地增值稅。）

• 房地合一稅2.0的適用稅率標準是什麼？
  房地合一稅2.0適用稅率，隨持有房屋的時間不同而有所差異。

由上表可以清楚瞭解，房地合一2.0的稅率差異在於，持有房屋的時間越短，所課徵的房地合一稅則越重。一方面這是為了避免房市過熱，另一方面也希望能抑制投機客炒作房價的歪風。

「房屋重購退稅」申請條件

審視自身條件，若符合上述自用住宅的適用標準，即可進行以下的房地合一退稅申請流程。

申請條件

1. 買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須為「自用」。
2. 買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。
3. 房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。
4. 必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。
5. 所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。

房屋貸款還款方式有哪些？怎麼還最划算？

1. 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

• 本息攤還公式
• 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
  每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}

優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多

2. 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

• 本金攤還公式
• 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大

3. 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。

優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重

4. 寬限期＋本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

房屋貸款常見問題

• Q1房屋貸款可以提早還完嗎？房貸提前清償好嗎？
• A1如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。
• Q2「房屋重購退稅」為什麼對舊屋換新屋的人來說很重要？
• A2因為「房屋重購退稅」就是將出售舊屋時所繳納的房地合一稅，退還給換購新屋的人，換屋退稅制度能大幅減輕換屋時的負擔，所以對舊屋換新屋的人來說，是非常重要的減稅措施。
• Q3央行升息會影響房貸嗎？
• A3會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：
  原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。
• Q4房屋貸款的手續費總共有哪些項目？
• A4必要性的費用有契稅、印花稅、履保手續費、地政規費、火險地震險等，非必要的則有開辦費、徵信費、帳管費、鑑價費、代辦費等，另房屋稅和地價稅則是每年固定需繳納。
• Q5買房的雜支預算要抓多少錢？
• A5由於房屋地點、房型、貸款銀行的不同，買房相關雜支建議抓在10~20萬較為保險。