中古屋貸款成數是多少？如何提高中古屋成數？

中古屋貸款成數是多少？中古屋貸款成數5~7成，中古屋的入手價格比新成屋低，且購買中古屋，需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好，例如貸款年限就無法30或40年，寬限期也有可能較新成屋低，銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：房屋條件和貸款人的財力與信用評分等條件，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高中古屋貸款成數。

中古屋的定義是什麼？屋齡多久才算是中古屋？

• 興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋
• 經過1次以上轉手買賣之房屋

較通俗的說法上有兩種定義，一種是指屋齡3年以上的房子，另一種則是只要有人住過，就算是中古屋，不管是哪一種，房屋的狀況都還算可以，有些甚至不需要重新整修就能入住。

(1) 新古屋跟中古屋有什麼不同？

由於中古屋的年限範圍比較寬，市面上因此出現一個新名詞：新古屋，屋齡在3-10年內，還沒有人住過，屋況還很新，價格卻比新成屋便宜，通常會出現新古屋有兩個原因，第一是投資客買了房子，從來沒住過，等價格好再脫手，第二是建商蓋太多滯銷，現在的房子公設比越來越高，這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。

(2) 老屋跟中古屋的差別在哪裡？

1999年，台灣發生921地震，導致51,711棟房屋全倒、53,768棟房屋半倒。這是因為在1999年前蓋的房子，建材普遍較不耐震，因此在921地震發生後，內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，針對各區域地形重新制定耐震係數，提高建築物的耐震安全標準。理論上，2000年後蓋的房子，都應能承受6級地震，這也是目前房屋新舊的分水嶺。

根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義，屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋，為該條例適用範圍。也就是說，老舊而有居住安全疑慮、超過30年以上的房子都稱之為老屋，即一般常講的「危老建築」。

中古屋貸款好辦嗎？有哪些要注意的地方？

根據聯徵中心最新統計，2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：

(1) 中古屋貸款利率會比較高嗎？

銀行審核時，除了會將房屋狀況列入考量，貸款人本身的收入高低、信用評分和職業，也會影響貸款利率。

由上面的表格可以得知，屋齡較高的房屋，實際取得的貸款利率會高一些些，但也不會相差太多，影響較大的反而是房屋鑑價的部分，而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡，是否可以貸到您想要的額度。

※2021年10月份，有媒體報導，公股行庫為配合央行打炒房措施，將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上，且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款，因此首購族並不會受到影響。

(2) 中古屋貸款成數高嗎？最多可以貸多少？

中古屋貸款成數可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成，所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下幾點：

• 房屋狀況
• 房屋耐用年數（屋齡）
• 房屋座落地段
• 房屋周邊設施
• 借款人財務狀況（還款能力）
• 借款人信用狀況

由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足，部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款，或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

(3) 中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？

會。目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期，而貸款年限的長短，會與貸款人的年紀，和房屋的屋齡有關。由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價，因此部分銀行會有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年
• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

如果您是購買中古屋，想要申請購屋貸款，就需考量以上兩點，因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。假設你跟銀行申請中古屋貸款，貸款金額為600萬、貸款利率為1.6%、本息攤還，不同還款年限的月付金分別為：

1. 貸款期限40年，每月應繳月付金額為16,932元
2. 貸款期限30年，每月應繳月付金額為20,996元
3. 貸款期限20年，每月應繳月付金額為29,229元
4. 貸款期限10年，每月應繳月付金額為54,140元

買中古屋注意事項有哪些？

房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列：

買中古屋貸款試算教學

中古屋貸款試算推薦？買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你如何使用買房頭期款試算，應該要準備多少？

1.自備款

中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。

2.購屋契稅

買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。

3.額外費用

買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。

買房頭期款試算舉例：

依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：

房屋價值x自備款成數（%）+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額

以房價800萬為例，依房屋類型試算，買房頭期款應該是多少：

以上試算牽涉到房屋類型與稅費等問題，因此計算最後的結果為參考用。不過仍可以藉著這張表上的建議費用，迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。

購買中古屋流程有哪些？

要買中古屋、預售屋還是新成屋？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：

假設你今天看到滿意的房子，大致上的購屋流程有：

1. 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
2. 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
3. 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
4. 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
5. 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
6. 交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。

常見的房屋貸款類型

• 指數型房貸

指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。

「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差，加碼利率愈低、房貸利率就愈低。

※指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。

• 固定型房貸

固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。

• 理財型房貸

回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸，這些都是理財型房貸。一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；而理財型房貸，可以將已償還的本金轉換成循環額度，讓您可以隨時動用，且有動用才計息。

• 保障型房貸／壽險型房貸

保障型房貸就是在您申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸，多出來的保險金再支付給指定的受益人。

房屋貸款常見問題

• Q1買中古屋頭期款需要幾成？
• A1買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。
• Q2老屋可以貸款嗎？
• A2可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
  ．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
  ．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
  但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。

• Q3房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
• A3銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司 鑫融資的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。鑫融資二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節，歡迎直接加LINE諮詢 鑫融資簽約經銷商－好事貸房貸專員。
• Q頭期款不夠可以買房嗎？
• A可以。依以下的建議，選擇適合自己的方式：
  1.信用貸款：信用條件越好，貸款成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。
  2.選擇預售屋：因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。
  3.先求有再求好：不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。
  4.選擇貸款成數較高的銀行：可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選貸款成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵多查的情形。