中古屋貸款成數是多少?中古屋貸款成數5~7成,中古屋的入手價格比新成屋低,且購買中古屋,需要準備更多的自備款,而且貸款條件不會跟新成屋一樣好,例如貸款年限就無法30或40年,寬限期也有可能較新成屋低,銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:房屋條件和貸款人的財力與信用評分等條件,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高中古屋貸款成數。
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Toggle中古屋的定義是什麼?屋齡多久才算是中古屋?
- 興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋
- 經過1次以上轉手買賣之房屋
較通俗的說法上有兩種定義,一種是指屋齡3年以上的房子,另一種則是只要有人住過,就算是中古屋,不管是哪一種,房屋的狀況都還算可以,有些甚至不需要重新整修就能入住。
(1) 新古屋跟中古屋有什麼不同?
由於中古屋的年限範圍比較寬,市面上因此出現一個新名詞:新古屋,屋齡在3-10年內,還沒有人住過,屋況還很新,價格卻比新成屋便宜,通常會出現新古屋有兩個原因,第一是投資客買了房子,從來沒住過,等價格好再脫手,第二是建商蓋太多滯銷,現在的房子公設比越來越高,這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。
(2) 老屋跟中古屋的差別在哪裡?
1999年,台灣發生921地震,導致51,711棟房屋全倒、53,768棟房屋半倒。這是因為在1999年前蓋的房子,建材普遍較不耐震,因此在921地震發生後,內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建築物的耐震安全標準。理論上,2000年後蓋的房子,都應能承受6級地震,這也是目前房屋新舊的分水嶺。
根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義,屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋,為該條例適用範圍。也就是說,老舊而有居住安全疑慮、超過30年以上的房子都稱之為老屋,即一般常講的「危老建築」。
房屋類型 | 新成屋 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
屋齡 | 3年以下 | 3~10年 | 3年以上 | 30年以上 |
有無入住過 | 無 | 無 | 有 | 有 |
入手價格 | 高 | 高 (比新成屋低) | 中等 | 低 |
貸款成數 | 8成 | 7成5 | 7成 | 6成 |
中古屋貸款好辦嗎?有哪些要注意的地方?
根據聯徵中心最新統計,2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為:
屋齡 | 平均鑑估值(千元) | 平均貸款成數 | 平均貸款利率 |
0~3年 | 11,218 | 7成5 | 1.37% |
3~9年 | 15,717 | 7成2 | 1.42% |
9~15年 | 16,187 | 7成 | 1.45% |
15~21年 | 12,839 | 6成9 | 1.51% |
21~30年 | 8,374 | 7成1 | 1.56% |
30年以上 | 10,472 | 7成 | 1.55% |
(1) 中古屋貸款利率會比較高嗎?
銀行審核時,除了會將房屋狀況列入考量,貸款人本身的收入高低、信用評分和職業,也會影響貸款利率。
由上面的表格可以得知,屋齡較高的房屋,實際取得的貸款利率會高一些些,但也不會相差太多,影響較大的反而是房屋鑑價的部分,而這連帶會影響到的是您的房屋貸款可貸額度多寡,是否可以貸到您想要的額度。
※2021年10月份,有媒體報導,公股行庫為配合央行打炒房措施,將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上,且不分區域。不過實際上該措施是針對第二戶貸款,因此首購族並不會受到影響。
(2) 中古屋貸款成數高嗎?最多可以貸多少?
中古屋貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下幾點:
- 房屋狀況
- 房屋耐用年數(屋齡)
- 房屋座落地段
- 房屋周邊設施
- 借款人財務狀況(還款能力)
- 借款人信用狀況
由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。
(3) 中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎?
會。目前市面上的銀行房屋貸款分成20年期、30年期、甚至40年期,而貸款年限的長短,會與貸款人的年紀,和房屋的屋齡有關。由於承作銀行需考量貸款人是否會因年紀太大而無法正常還款、房屋是否會因太過老舊而大幅折價,因此部分銀行會有以下限制:
- 「年齡+貸款年限」不得超過75年
- 「屋齡+貸款年限」不得超過50年
如果您是購買中古屋,想要申請購屋貸款,就需考量以上兩點,因為貸款年限愈短、每月應繳月付金就愈多、還款壓力也就愈大。假設你跟銀行申請中古屋貸款,貸款金額為600萬、貸款利率為1.6%、本息攤還,不同還款年限的月付金分別為:
- 貸款期限40年,每月應繳月付金額為16,932元
- 貸款期限30年,每月應繳月付金額為20,996元
- 貸款期限20年,每月應繳月付金額為29,229元
- 貸款期限10年,每月應繳月付金額為54,140元
買中古屋注意事項有哪些?
房屋經過一次以上的買賣轉手,或是領取使用執照超過3年以上的房屋,即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列:
中古屋優點 | 中古屋注意事項 |
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買中古屋貸款試算教學
中古屋貸款試算推薦?買房頭期款算是一個概括的說法,因為其中還包含:依房屋類型的不同,準備的自備款也有所不同;此外,政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用,並教你如何使用買房頭期款試算,應該要準備多少?
1.自備款
中古屋:銀行可貸成數約60%~70%,自備款建議需準備30%~40%。
2.購屋契稅
買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金,其種類有:契稅、印花稅、地政登記規費等,中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同,而有所浮動。
3.額外費用
買賣房屋時還有2項必要支出,一為仲介費:含仲介業者與地政士費用,約10~20萬元:其次為裝潢與家具費用:建議為房價的10%較為適當。
買房頭期款試算舉例:
依以下公式代入自身條件數值,即可換算出大概的頭期款金額:
房屋價值x自備款成數(%)+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額
以房價800萬為例,依房屋類型試算,買房頭期款應該是多少:
頭期款內容 | 自備款 (以最低成數計) |
契稅 (以最低金額計) |
仲介費 (以最低金額計) |
家具裝潢 (房價10%) |
總計 |
預售屋 | 800萬x20%=160萬 | 10萬 | 10萬 | 80萬 | 約260萬 |
新成屋 | 800萬x25%=200萬 | 10萬 | 10萬 | 80萬 | 約300萬 |
中古屋 | 800萬x30%=240萬 | 6萬 | 10萬 | 80萬 | 約363萬 |
以上試算牽涉到房屋類型與稅費等問題,因此計算最後的結果為參考用。不過仍可以藉著這張表上的建議費用,迅速抓出自己所能負擔的頭期款大概有多少。
購買中古屋流程有哪些?
要買中古屋、預售屋還是新成屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:
房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
優點 | 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) | 可即刻入住、議價空間大 | 購置成本低、周邊機能佳 |
缺點 | 成品恐不如預期、施工時間不定 | 自備款壓力大 | 房屋老舊 |
價格 | 高 | 中 | 低 |
貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~8成 |
假設你今天看到滿意的房子,大致上的購屋流程有:
- 議價、付訂金:買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)。
- 簽約:買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。
- 用印:將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。
- 完稅:完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。
- 過戶:移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款(建議在銀行撥款前完成驗屋)。
- 交屋:買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。
常見的房屋貸款類型
- 指數型房貸
指數型房貸又稱浮動型房貸,就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準,然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」,兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動,優點是利率計算透明且貼近市場。
「指標利率」是銀行的成本(幾乎每一家銀行都一樣),而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差,加碼利率愈低、房貸利率就愈低。
※指標利率(基準利率)一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,且會隨著市場變動作調整,分為月調和季調。
- 固定型房貸
固定式利率意思是,在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率,這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整,通常固定式的利率會比較高,也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。
- 理財型房貸
回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸,這些都是理財型房貸。一般的房貸,是不能將已償還的本金再拿出來動用的;而理財型房貸,可以將已償還的本金轉換成循環額度,讓您可以隨時動用,且有動用才計息。
- 保障型房貸/壽險型房貸
保障型房貸就是在您申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人。
房屋貸款常見問題
- Q1買中古屋頭期款需要幾成?
- A1買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用,依購屋類型的不同,建議頭期款的金額如以下所述:預售屋至少要準備到房價的3成;新成屋約房價的3成5;中古屋約房價的4成5。
- Q2老屋可以貸款嗎?
- A2可以,屋齡超過30年以上的房子都算是老屋,只要符合以下兩個條件,就有機會申請銀行房貸:
.房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
.屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是,由於老屋屋齡高,銀行房貸額度會比較低、利率也可能比較高。
- Q3房貸被銀行婉拒怎麼辦?還可以找誰辦房貸?
- A3銀行為了維持穩定的資本適足率,房屋貸款審核非常地嚴苛,只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司好事貸好事貸的資本額與銀行相近,貸款風險比一般民間貸款低。好事貸二胎房貸審核寬鬆,房貸條件限制較少,只要房屋仍有貸款空間,都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節,歡迎直接加LINE諮詢好事貸好事貸簽約經銷商-好事貸房貸專員。
- Q頭期款不夠可以買房嗎?
- A可以。依以下的建議,選擇適合自己的方式:
1.信用貸款:信用條件越好,貸款成數越高,可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高,需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋:因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款,而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款,也有建案主打工程期零付款,所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好:不一定立刻就要擁有理想的房子,可以先選擇自己負擔得起的房子,有機會再小換大、舊換新。
4.選擇貸款成數較高的銀行:可以多方比較房貸銀行的資訊,挑選貸款成數較高的銀行申請,但不可多家銀行同時送件,以免形成聯徵多查的情形。