房貸寬限期甜蜜期一過，房屋貸款該怎麼還最划算？一篇弄懂房貸怎麼還

房貸寬限期內只需繳交貸款利息，還款壓力雖然比較輕，但這只是將寬限期內要繳的本金往後延而已，這對使用寬限期的人來說，還款壓力更是沉重，因此該如何選擇適合自己的房貸還款期限與方式很重要，但你知道房貸該怎麼還最划算？房貸試算工具可以推算可貸額度、房貸月付金，幫助你評估買房預算和還款能力，若身邊有大筆的進帳時，建議可以提前還款，能減少日後的還款壓力。

房貸寬限期延長好嗎?房貸寬限期優缺點有哪些？

房貸款寬限期是什麼？房貸寬限期是指在房屋貸款的期間，前1~3年（最長5年）只需繳交利息，暫時不用還本金，這段時間的還款壓力會比較小。房貸寬限期好嗎？房貸寬限期延長沒有好與不好，需衡量自己的需求與條件後，再來考慮要不要申請。申辦前可以先參考我們整理的優缺點以及貴哥的詳細解說，再來評估自己適不適合延長寬限期。

1.房貸寬限期延長的優點

1. 減輕還款壓力：因為在寬限期中只需繳交利息，而貸款本金則暫時不用還，所以在每個月的還款壓力上會大為減輕。
2. 靈活運用資金：因為寬限期間不需繳交貸款本金，累積下來的資金也頗為可觀，所以在此時的資金運用上會更為靈活與寬裕。

2.房貸寬限期延長的缺點

1. 影響銀行貸款：申請房貸寬限期延長，對銀行來說等同債務協商，這對往後申請銀行的其他貸款來說，多少會增加被婉拒的機率。
2. 寬限期滿後壓力增加：寬限期延長一旦結束，只是將之前未繳的本金與利息，平均分攤在往後的還款期數中，此時會明顯感受到還款的壓力。
3. 央行升息影響房貸利率：2022年中央銀行開始執行升息政策，連帶影響銀行貸款利率的調升，這對房貸族群來說較為不利，尤其對申請寬限期延長的民眾影響更大，經濟的負擔也會更沉重。

房屋貸款還款方式有哪些？怎麼還最划算？

1. 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

• 本息攤還公式
• 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
  每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}

優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多

2. 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

• 本金攤還公式
• 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大

3. 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。

優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點
：利息負擔最重

4. 寬限期＋本息攤還法

房貸寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

房貸試算有哪些方法？

以下舉例一胎房貸（購屋貸款）與二胎房貸（二順位房貸）有哪些試算的方法：

1.一胎房貸月付金試算方法：

購屋貸款的計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤。以下以房屋貸款300萬，年利率2%，貸款時間20年為例，並透過房貸試算工具，將這三種貸款的試算結果列表：

小提醒：二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶，甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導，讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低，實際上卻比銀行二胎、鑫融資二胎多好幾倍，因此建議在比較二胎房貸管道時，善用二胎房貸試算工具，來驗算你的二胎房貸利率是否合理。一胎房貸額度試算方法：
購屋貸款的申請管道以銀行為主，其可貸額度試算方法如下： 一胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數

2.二胎房貸額度試算方法：

二胎房貸申請的管道，有銀行、融資公司（目前只有鑫融資公司在承作）與民間貸款公司（代書代辦）。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異，二胎房貸的計算方法也會有所不同，以下依序舉例說明：

(1)銀行：以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額

(2)融資公司：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

(3)代書代辦：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%

二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額

房貸試算是什麼？房貸試算的好處

房貸試算顧名思義，就是在申請房屋貸款前，利用試算的工具，可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸的額度與利率，是否符合自己的期望。這樣的方式，除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處：

1.評估支出

使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。

2.貸款比較

房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。

3.二次驗算

銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。

房貸寬限期延長的注意事項

1. 必須為自用住宅
2. 貸款繳款正常，無遲繳記錄
3. 房貸寬限期延長上限為5年（若第一次申請寬限期為3年，可以再申請延長2年）

以上是房貸寬限期延長須注意的地方，與各項的優缺點整理。申辦前可以先衡量各項利弊得失與自身條件後，再來考慮要不要申請。

各大銀行房貸寬限期一覽表

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房屋貸款常見問題

• Q1房屋貸款可以提早還完嗎？房貸提前清償好嗎？
• A1如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。
• Q2寬限期結束後建議提前還款嗎？
• A2建議符合以下二種情況的人可以提前還款。
  (1)自營業者：開店創業的人較無固定收入，假如業績表現很好，有大筆的進帳時，建議可以提前還款，能減少日後的還款壓力。
  (2)未來確定有大額資金進帳者：這種情況可能是年終獎金進帳，或是出脫手上資產等情況，也是可以考慮提早還款。
• Q3房貸寬限期間，可以償還貸款本金嗎？
• A3多還貸款本金，屬於違約的情況，因此反而會加收一筆違約金。
• Q4房貸寬限期可以延長嗎？
• A4可以。若是手頭資金較吃緊，可以申請延長寬限期，但前提是信用紀錄良好，按時繳交月付金，以上的情況銀行是願意展延寬限期的。
• Q5房貸寬限期最長到幾年？
• A5房貸寬限期最長可到5年，若是已經申請3年寬限期，可以再申請延長2年。