老屋貸款成數有多少？提高老屋貸款額度7大技巧！

老舊而有居住安全疑慮、超過30年以上的為老建築的房子都稱之為老屋。老屋貸款成數有多少？老屋耐用年限是35年，貸款成數最多就7成，除非地點特別好，或是客戶的賺錢能力特別強，由於銀行考量房屋轉手性問題，申請老屋貸款利率可能比較高、額度會比較低，中古屋貸款成數是多少？中古屋的入手價格比新成屋低，但中古屋貸款成數5~7成，因此需要準備更多的自備款。

房屋貸款成數是怎麼計算的？

1. 房貸成數是什麼？

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

2. 房屋貸款可以貸多少？

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

老屋可以貸款嗎？

屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行老屋貸款：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、老屋貸款利率也可能比較高。

老屋貸款成數有多少？各類房屋貸款成數比較

老屋貸款額度多少？房屋類型很多，如果要找銀行辦房屋貸款，有些房子本身的條件，或週遭的環境都會影響房價，更直接影響到銀行貸款的核貸機會和金額。

• 預售屋：屋齡0年，預售屋貸款成數8成
• 新成屋：屋齡3年以下，新成屋貸款成數8成。
• 新古屋：屋齡3~10年，新古屋貸款成數7成5。（入手價格比新成屋低）
• 中古屋：屋齡3年以上，中古屋貸款成數7成。
• 老屋：屋齡30年以下，老屋貸款成數7成。

增加老屋貸款額度小技巧

想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這7個小技巧：

提高房屋貸款成數的方法？

1.提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵紀錄還是會看到這筆欠款紀錄。

2.提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

3.提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

4.提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

5.跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

6.找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

7.購買房貸壽險

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

老屋貸款利率是多少？

根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率如下：

• 屋齡3年內的新成屋，貸款利率為1.37%
• 屋齡9年內的房子，利率約1.4~1.42%
• 屋齡9-18年的房子，利率約1.42~1.49%
• 屋齡18年以上的房子，利率均超過1.5%

房屋貸款常見問題

• Ｑ1有向民間做私人借貸可以申請房屋貸款嗎？（民間私設）
• A1民間貸款種類非常多，當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等，照我國法律規定，只要非金融機構都算是民間貸款，如果之前曾向民間做過私人借貸，無論是公司或個人，自己的親朋好友都一樣，有私人借貸的房子，銀行也不會再貸款給你。
• Q2申請房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
• A2銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司 鑫融資的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。鑫融資二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節，歡迎直接加LINE諮詢 鑫融資簽約經銷商－好事貸房貸專員。
• Q3房屋貸款可以提早還完嗎？房貸提前清償好嗎？
• A3如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。
• Q4央行升息會影響房貸嗎？
• A4會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：
  原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。