買預售屋頭期款建議要準備到房價的3成，若有發現賣方提出AB約的要求，將假合約上高出行情的房屋價格，向銀行申請更多的貸款，都要明確拒絕，雖然AB約是偽造合約的一種方式，無論是作為作為零元買房、轉投資或其他用途，一旦被查獲，要面臨刑事與民事責任，若想提高房貸額度，應該要先及早培養信用，或提供優質保人，讓自己在申請房屋貸款時，能有更好的加分條件才是正途。
房屋的買賣類型有哪幾種？注意事項有哪些？
房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，
1. 預售屋
意思是還沒有實體房屋，建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段，房貸成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列：
| 預售屋優點 | 預售屋注意事項 |
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2. 新成屋
建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，房貸成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列：
| 新成屋優點 | 新成屋注意事項 |
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3. 中古屋
房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，房貸成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列：
| 中古屋優點 | 中古屋注意事項 |
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買預售屋房款成數不足怎麼辦？可以解約嗎？
如果你在買預售屋簽約後，遇到銀行核貸房貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款額度不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
圖片來源：內政部
提高預售屋房貸成數的方法？
提高房貸成數推薦方法有哪些？
1.提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
2.提供財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
3.提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸額度，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5.跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
6.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
7.購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸額度，或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。
買預售屋注意的地方與優點有哪些？
預售屋是很多人會考慮選擇的一種房屋類型，而其中的優點與應注意的事項如以下所列：
預售屋的優點
- 低自備款：初期的購屋資金比新成屋與中古屋要來得低。
- 屋況全新：等建好後就是一間全新的房屋。
- 可以客變：所謂的「客變」是指，能針對自己買的房屋，作一些客製化的變更。
- 房屋格局選擇多：包含樓層、戶數、廳房數、座向等，都可預先做選擇。
預售屋的注意事項
- 預售屋房價較成屋與中古屋來得高
成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，因此格局、座向、廳數無法選擇，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。
- 預售屋交屋前需有暫時可居住地方
預售屋工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
- 建議挑選風評好的建商比較有保障
預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性高，因此找風評良好的建商會比較有保障。
- 實際居住的環境可能與想像有落差
建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。
建商勸簽AB約事後反悔 網諷：共犯想當被害人
房地產的「AB約」是先簽假合約墊高總價，用於登錄實價登錄及申請房貸，民眾再跟建商另簽一份總價較低的合約。有民眾爆料建商勸簽「AB約」卻不認帳，但網友卻不同情。
一名網友在臉書社團爆料公社發文痛批某建商「不守信用，稱自己買房時，建商提議做兩份合約，一份是價錢比較高的合約（A約），主要用來提高申請貸款的金額，等銀行核准後，可取消裝潢部分另簽一個裝潢的折讓合約（B約），這樣實價登錄就是原始的價格，又能拿到比較好的貸款數字，且完全沒違法！
房地產市場中的「AB約」看似對買家有不少「好處」，其實就是作假合約，在法律上是被嚴格禁止，也因為會墊高實價登錄的價格，觸犯《刑法》第214條使公務員登載不實罪，最高可處3年以下徒刑、拘役或1.5萬元以下的罰款。而銀行銀行業者也指出，一旦發現申貸民眾做AB約，除了要返還不當得利外，也會在銀行內部註記，日後若想要增貸、降低利率、申請信貸等，都會被銀行拒絕，甚至有的銀行會要求將房貸還清，希望轉貸到其他銀行，恐怕得不償失。
新聞出處》東森財經
買預售屋AB約風險有哪些？
買賣房屋AB約一經被查獲後，將會有以下的後果與影響：
1.須負法律的責任
- 違反「平均地權條例」
將裁罰3~15萬元罰鍰，並得以連續處罰。 - 觸犯「刑法210條偽造文書罪」
處以5年以下有期徒刑。 - 觸犯「刑法214條–公務員登載不實罪」
最高將處3年以下有期徒刑、拘役或1.5萬元以下罰金。 - 觸犯「刑法339條普通詐欺罪」&「刑法339條–4加重詐欺罪」
處以1年以上7年以下有期徒刑，得併科100萬元以下罰金。
2.銀行拒絕往來戶
因為AB約是偽造合約的一種方式，而且有詐騙銀行貸款的意圖。所以一旦被查獲，除了要面臨上述刑事與民事責任外，也會被銀行要求返還不當得利的部分。此外，銀行內部還會註記超貸的紀錄，將嚴重影響與銀行往來的關係；甚至有些銀行會要求必須立刻還清房貸，或轉貸其他家銀行，直接解除彼此的貸款關係。
買房常見問題
- Q1零元購屋是真的嗎？
- A1除了建商推出的優惠買房方案，網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座，宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利，而使用的方法有以下幾種：
1.簽AB合約
顧名思義就是將買房合約分成兩份，一份是真實購買價格，另一份則墊高價格，以便向銀行申請更高額的貸款，但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險，建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢，把購屋總價灌水，但自從實價登錄新制上路後，交易細節都須載明清楚，若申報不實亦須受罰。
2.以租金養房子
通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢，再將房屋出租，用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款，就可能面臨房貸繳不出來的風險。 - Q2買房可以申請全額貸款？
- A2過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。 - Q3買房頭期款不夠可以買房嗎？
- A3可以。依以下的建議，選擇適合自己的方式：
1.信用貸款：信用條件越好，房貸成數越高，可以迅速取得資金。但是信用貸款利率偏高，需仔細衡量後再考慮是否申請。
2.選擇預售屋：因為預售屋不需一次拿出大額度的頭期款，而是在房屋施工建造期間按進度或是按月付款，也有建案主打工程期零付款，所以初期的付款壓力較小。
3.先求有再求好：不一定立刻就要擁有理想的房子，可以先選擇自己負擔得起的房子，有機會再小換大、舊換新。
4.選擇房貸成數較高的銀行：可以多方比較房貸銀行的資訊，挑選房貸成數較高的銀行申請，但不可多家銀行同時送件，以免形成聯徵多查的情形。 - Q4買屋貸款繳不出來怎麼辦？
- A4房屋貸款繳不出來時，可以嘗試以下的幾種方法：
1.主動找銀行協商：可以找銀行討論是否可以延長還款年限、降低房貸利率、延長寬限期等方式，只是以上的方法須在還款紀錄正常的情形下，才能向銀行提出申請，否則一旦有遲繳紀錄，都會被銀行婉拒。
2.申請房屋轉增貸：房屋轉增貸可以降低房貸利率，增加一筆資金運用，不過申請前提是，必須保持良好的信用紀錄。
3.申請二胎房屋貸款：二胎房貸的額度較高，應可有效解決買房貸款繳不出來的問題，不過在申請前有許多眉角要注意。