銀行房貸條件需要有哪些條件？買房申請房屋貸款，銀行核貸房貸成數的評估重點分成物件的條件和貸款人的條件，通常房屋的狀況越好，可以申請的房貸成數就會越高，年齡不得超過65歲，且需有穩定的工作與收入，信用評分需有600分以上的水準，購屋前可以先透過房貸試算各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。
買房貸款是什麼？
房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。
買屋申請房貸條件與注意事項？
購屋貸款的申房貸條件，如以下所列：
- 年齡限制
年滿20歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
- 財力條件
申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形註。
- 信用條件
申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用評分需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
註：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
房屋貸款在申請前的注意事項，如以下所列：
（1）房子的條件
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
- 房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
- 房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
- 房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
- 房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的房貸條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
- 嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
（2）自備款準備
銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，所以至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
房屋貸款成數是怎麼計算的？
1. 房貸成數是什麼？
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房貸成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。
2. 房屋貸款可以貸多少？
目前大多數銀行的房貸成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
申請銀行房屋貸款除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核，若你的房貸條件越好，銀行房貸額度就會越高，因此如果買到屋況不好、或借款人信用、財力條件不好，不僅貸款過件率低，甚至核貸給你的房貸成數低、額度少，房貸利率也可能比較高。
提高房房屋貸款條件的方法？
1.提早養信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
※信用卡最好持有並使用超過一年以上。
如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。
2.提供財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。
※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
3.提供保證人
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
4.提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5.跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的房貸條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
6.找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的房貸條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的房貸條件。
7.購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。
所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。
※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。
使用房貸試算工具要注意哪些事？
提供貸款試算的網站和APP非常多，實用性也參差不齊，建議你在挑選房貸試算工具時，應注意以下幾點：
- 使用便利性
房屋貸款的計息方式、還款方式有很多，如果房貸試算工具只有提供一種算法，恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好，有的試算網站還需要先輸入「自備款」，才能進一步試算房貸月付金，相比之下較不實用。
- 填寫個人資料
有些試算網站為了蒐集客戶資訊，會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式，才能使用試算功能，這不僅會有個資外洩的疑慮，後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。
- 資訊是否齊全
部分試算網站或APP，所提供的房貸試算結果非常簡陋，除了每個月要還多少錢之外，其他如：利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供，如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較，恐怕就無法看出差異。
- 可貸額度計算基礎
房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的，目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%，銀行二胎房貸則是70%（融資公司二胎最高110%）。特別提醒，可貸額度的計算基礎－房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。
房屋貸款常見Q&A
- Q1買屋申請房貸流程要多久？
- A1依申請流程的時間來說，一般房貸需1~2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需2~4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
- Q2買房頭期款需要幾成？
- A2買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。
- Q3買房可以申請全額貸款？
- A3過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的房貸條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。 - Q4為什麼實際申貸結果和我試算的不一樣？
- A4銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。