房貸提前還款適合我嗎？透過好事貸試算掌握你的房貸提前還壓力指數

從房貸試算工具中，可約略計算房屋貸款方式與房貸提前還款完房貸對你來說是否划算？無論是選擇償還部份貸款本金或償還全部本金，都必須在要貸滿一定的時間後，才能要求提前清償本金，否則就是屬於違約的狀況，若使用房貸寬限期等到約定期間結束，後期還款壓力較大，在使用寬限期之前，需先評估自己的財務狀況，以免發生週轉不靈的情況。

房貸還款方式有哪些？怎麼還最划算？

1. 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

• 本息攤還公式
• 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
  每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}

優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多

2. 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

• 本金攤還公式
• 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大

3. 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。

優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重

4. 寬限期＋本息攤還法

房貸寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

房貸提前還款適合我嗎？

可以，建議符合以下二種情況的人可以房貸提前還款。
(1)自營業者：開店創業的人較無固定收入，假如業績表現很好，有大筆的進帳時，建議可以房貸提前還款，能減少日後的還款壓力。
(2)未來確定有大額資金進帳者：這種情況可能是年終獎金進帳，或是出脫手上資產等情況，也是可以考慮提早還款。

溫馨提醒：如果打算提前清償房屋貸款，要將房貸違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。

房貸提前還款有推薦房貸試算工具嗎？

大部分的房貸試算工具都是針對購屋貸款、房屋增貸做試算，如果是想申請銀行二順位房貸或是好事貸好事貸二胎房貸，額度、利率都會跟一般房貸不太一樣，但一般房貸試算工具無法針對個人狀況做試算，如果想了解二胎房貸可貸額度及月付金，可以使用好事貸官網的房貸試算工具即時線上試算：二胎房貸試算

房貸提前還款使用房貸試算工具要注意哪些事？

提供貸款試算的網站和APP非常多，實用性也參差不齊，建議你在挑選房貸試算工具時，應注意以下幾點：

• 使用便利性

房屋貸款的計息方式、還款方式有很多，如果房貸試算工具只有提供一種算法，恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好，有的試算網站還需要先輸入「自備款」，才能進一步試算房貸月付金，相比之下較不實用。

• 填寫個人資料

有些試算網站為了蒐集客戶資訊，會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式，才能使用試算功能，這不僅會有個資外洩的疑慮，後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。

• 資訊是否齊全

部分試算網站或APP，所提供的房貸試算結果非常簡陋，除了每個月要還多少錢之外，其他如：利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供，如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較，恐怕就無法看出差異。

• 可貸額度計算基礎

房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的，目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%，銀行二胎房貸則是70%（融資公司二胎最高110%）。特別提醒，可貸額度的計算基礎－房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

房貸均額創新高 央行升息房貸族一年多繳4萬

想買房再等等！房產公司和房仲現在都認為，台灣未來2年房市降溫連帶影響房價。部分蛋白區或雙北以外縣市，房價可能降到2成，主要因為，投資客和小資族都對買房怯步，因為央行又傳出，還會再升半碼，等於今年房貸利率連4升！以1500萬貸25年來說，一年得多付4萬多塊。

過去1到2年央行持續升息，房價應該要往下走，結果房市趨緩房價卻沒變化，反而衝擊小資房貸族，從今年央行升息2碼看，房貸利率從1.31%升至1.81%，每個月繳更多錢之外，這周四央行第4季理監事會，學者預期還很可能，再升息半碼，若真是如此，今年房貸利率就等於升息4次達2.5碼，房貸利率恐怕站上1.935%創新高，對25年期貸款1500萬的房貸族而言，用今年升息前後，利率1.31%比一年多付$42468，不過想買房的，可以觀察未來2年，房產界房仲都認為利率到高點衝擊房市，房價應該會往下走。

房產公司和房仲現在都認為，台灣未來2年房市降溫連帶影響房價。因為央行又傳出，還會再升半碼，等於今年房貸利率連4升！以1500萬貸25年來說，一年得多付4萬多塊。

新聞出處》TVBS

房貸提早清償好嗎？房貸提前還可以省多少？

提早清償房貸可以省多少？舉例來說：假設小趙與小李貸款條件相同，房貸各自有500萬，房貸利率1.3％，房貸期限20年，都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸，我們就以上情境，試算兩人的房貸情況。

房貸提前清償的優缺點

房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者，以下我們可以參考兩派的說法：

1. 支持提前清償貸款的理由

1. 減輕整體的還款負擔
2. 減少房貸利息總額支出
3. 最終目的早日擺脫負債人生

支持提前結清貸款的人，最終的目的就是不要再揹債過日子，省下來的利息錢還可以拿來作其他用途，何樂而不為？

2. 反對提前清償貸款的理由

1. 須額外支出銀行貸款違約金：於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。
2. 結清貸款後可用資金少：房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。
3. 可以省下來的利息不多：若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。

銀行針對房貸提前結清全部或部分本金，都會收取違約金，由以上的說明，你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。