以房養老太難?你還可以選擇二胎房貸!

房屋貸款│二胎房貸│房貸增貸│房貸轉貸│房貸轉增貸

對於沒有子女或不想增加子女負擔的年長者來說,他們可以選擇將自己名下的房產抵押給銀行,以銀行每月支付的養老金度過晚年。但隨著升息等因素,以房養老業務不如預期,許多銀髮族傾向其他方案的可能性。二胎房貸額度比以房養老方案更高,審核也更容易,對名下有房的老年族群也是一個可以參考的理財規劃。

一、以房難養老 銀髮族縮手

根據金管會的數據,截至今年第一季底,國內銀行的以房養老貸款核發數量和金額雖然同比增長,但同期新低。銀行主管表示,老年人對於以房養老接受度本就低,今年第一季度連假多、時間長加上升息效應,導致這項業務進一步陷入低迷。

〔記者廖珮君/台北報導〕中央銀行利率「升升不息」,想靠以房養老安養晚年的銀髮族不得不勒緊褲帶,也衝擊民眾對以房養老的申貸意願。一家民營銀行主管表示,與其申請以房養老,不少銀髮族較能接受「以租養老(留房養老)」,也就是將房產信託給銀行,由銀行代為管理租賃,申請人只需付銀行管理費,既可保住房子、又可收取租金賺取穩定現金流、子女也沒有繼承問題。

例如多屋族「以租養老」可賺取穩定租金現金;若居住在市中心、僅有一間房子,透過「以租養老」也可換取租金,再去租郊區有電梯的房子;據了解,已有銀行採「以租養老」結合安養信託,作為業務推展主力。(聯合新聞網)

中央銀行持續升息,使得想要以房養老的銀髮族不得不面對更高的利率,同時也影響了人們對於以房養老貸款的申請意願。

二、以房養老施行上有哪些困難?

不動產逆向抵押貸款是什麼?

以房養老也可稱為「不動產逆向抵押貸款」。簡單來說,就是將名下的不動產,在保有居住權的情形下抵押給銀行,銀行每個月就會支付一筆金額,給房屋所有權人,直到房屋所有權人死亡為止,若是繼承人(如兒女、子孫)無意繼承貸款與房產,銀行則有權對房屋進行處置(如出租、出售)。

除了不動產逆向抵押貸款外,還有售後租回年金屋、社會照顧服務等形式。目前「以房養老」多以不動產逆向抵押貸款為主。

不動產逆向抵押貸款阻礙有哪些?

因應人口老化的浪潮,政府開始推動「以房養老」的政策,並試辦「不動產逆向抵押貸款」等方案,只是多年推行的結果下仍是成效不彰,其遇到的阻礙約有以下4點:

  • 公益型以房養老專案過於嚴苛

政府以房養老專案也稱「公益型」以房養老專案,因為申請條件過於嚴苛,公益型以房養老專案已於2015年停止申辦。其申請條件有:

  1. 須年滿65歲
  2. 單身無子女
  3. 無法定繼承人
  4. 房屋價值不得超過876萬元(中低收入戶不動產價格上限)
  • 商業型以房養老專案限於都市

本類型方案目前有14家銀行在承作,且修正公益型以房養老方案,過於嚴苛的情形,並放寬貸款專案的條件(各家銀行條件不同),用意在提高民眾對於「以房養老」觀念的接受度。只是商業型以房養老方案,大多只接受都會區的房屋,畢竟站在銀行營利的角度,需減少因為房子位於偏遠地區,造成日後難以脫手的情況發生。

  • 銀行審核嚴格使貸款成數不高

銀行作風保守,對於各類型貸款的審核都非常嚴格。商業型以房養老方案,因為要承擔景氣變化、房屋老舊、申請人壽命延長等風險,所以貸款成數普遍都不高,相對也影響了民眾在評估「以房養老」方案上,是否划算的顧慮。

  • 申請人長壽是貸款的潛在風險

以房養老的方案,大多以30年為期限,若申請人65歲時辦理不動產逆向貸款,到了95歲依然健在,這時申請人有可能會面臨無力償還貸款,銀行須收回房產並強制法拍的情況,這對申請人來說無疑是非常不利的情況。

三、用名下房產來養老,哪一種比較好?

如果選擇以房養老,年長者可以繼續在自己的房子安享天年,也有穩定的現金流作生活費,不用擔心自己成為子女的負擔。不過前提還是要看實際上能貸到的額度有多少。

賣房養老

如果選擇賣房養老,有機會取得較大額的資金,但也需要評估賣屋產生的交易成本,還要考慮到賣屋後的搬遷成本。

此外,事前應規劃好要如何保管、運用這筆資金,如果覺得定存利息太低,也可考慮購買投資型保單,一般的投資型保單平均都會有8%的年投報率;或是委託給銀行作管理信託,約定每個月由銀行撥付一筆錢作生活費。

收租養老

如果選擇出租房子、靠收租金養老,同樣得考量到老年生活的居住地,更需要評估是否有能力去管理房子修繕問題及房客問題。

留房養老

留房養老、以租養老同樣是把房屋出租,差別在於屋主將房產信託給銀行、由銀行代為管理租賃事宜,銀行再定期撥付生活費。不僅可保住房子,每個月也有穩定的現金流。

「以房養老」在歐美國家已行之多年,「養兒防老」已不再是唯一選項,膝下無子、或者不想增加子女負擔的年長者,可以選擇將名下的房產抵押給銀行,藉由銀行每個月撥付的養老金,安然度過晚年生活;如果擔心繼承問題,也可以考慮「留房養老」,將房屋的產權跟租金交付信託,每個月收取租金;或者,您也可以選擇股票上市公司的二胎房貸,不僅審核比銀行寬鬆、貸款額度也比以房養老多。

四、二胎房貸也是選擇之一

二胎房貸是什麼?

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

二胎房貸有哪些優點?

1.優點一:申請簡單撥款速度快

準備好申請文件後,選擇適合的貸款管道送件申請,在簽約對保完成後,約2~3個工作天,貸款方就能撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸,需要10~14個工作天才能撥款;房屋轉增貸,要再重新跑一次房貸申請流程,是要方便迅速得多了。

2.優點二:貸款額度高

銀行二胎房貸的額度,約在50萬~600萬之間,最高貸款成數為房屋鑑價的85%;融資公司二胎房貸的額度,最高可到500萬,貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於一般信用貸款(有DBR22倍限制,而且可貸額度較低);汽車貸款(貸款額度隨著車齡而遞減,銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款)等方案來說,二胎房貸的額度可以滿足一般資金週轉的需求。若是你有高利率債務的問題,二胎房貸更可以拿來作債務整合,能有效減輕高利率債務的還款壓力。

3.優點三:不需賣房換現金

二胎房貸準確來說,是將還有貸款的房子,向第二家銀行或融資公司,再申請一筆房屋貸款;貸款方則會計算出,房屋增值或房貸已償還的部分,轉換為可以貸款的額度,再以貸款的方式借錢給你。另外,二胎房貸並不需要將房子賣出,就能有一筆資金可以運用,而且還能繼續居住在房子裡,是越來越多人會利用的貸款模式之一。

以下將房產規劃以二胎房貸、以房養老、賣房養老、收租養老、留房養老做一比較:

名下房產規劃二胎房貸以房養老賣房養老收租養老留房養老
變現金額房屋鑑價120%市價70%依照市價依照行情依照行情
支付成本利息利息稅金、仲介費、搬遷費修繕費、仲介費管理費
繼續居住
優點額度高、申請簡單自宅養老、自給自足大筆資金可自由運用穩定收入、子女可繼承穩定收入、業者代管、子女可繼承
缺點利率較高月付金遞減、子女繼承問題、延壽風險無住處無住處、需自行管理無住處

透過上面的表格,可以讓您更快找到適合自己需求的財產規劃。凡事皆有一體兩面,所有的利弊得失,都需要做好完善的規劃與衡量,尤其以貸款來說更是如此。二胎房貸本身並沒有錯,會讓人有質疑的地方,大多數的原因都是出自於申請人的財務規劃不夠周延。