想要買房置產，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，怎麼會這樣？自備款準備不夠該怎麼辦？一篇搞懂7個影響房屋貸款成數的關鍵原因，以及提高房貸額度的7種方法。二胎房貸資料準備哪些文件？要跑哪些流程才能順利完成申請？本篇都有詳解。銀行貸不過！民間不敢貸？二胎房貸推薦好理家貸！
二胎房貸成數不夠怎麼辦？
房屋貸款可以貸多少？
(1) 房屋貸款成數是怎麼計算的？
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
(2) 買房自備款要準備多少？
買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：
- 契稅（房屋鑑價6%）
- 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
- 仲介費（房屋成交價2%）
- 地政士代辦費（約3~4萬元）
- 其他行政規費
- 裝潢費
- 家具、家電
- 外水、外電（約20~30萬元）
綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。
房屋貸款成數不足的原因？
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。
(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。
此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎？
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
(3) 屋齡會影響貸款成數嗎？
通常不太會有影響。比起屋齡，房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。
(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎？
會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。
我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：
| 區域 | 貸款成數 |
| 台北市 | 7~8成 |
| 新北市 | 5.5~8成 |
| 台中市、台南市、高雄市 | 5.5~7.5成 |
| 桃園市、新竹縣市、彰化縣 | 5.5~7成 |
| 雲林縣 | 6~6.5成 |
| 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 | 5.5~6.5成 |
| 基隆市、澎湖縣、金門縣 | 6成 |
| 南投縣、嘉義縣 | 5.5~6成 |
除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。
(5) 收入高低會影響貸款成數嗎？
會的，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。
(6) 工作性質會影響貸款成數嗎？
會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。
相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。
(7) 信用評分會影響貸款成數嗎？
會的。當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的貸款條件。
如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 聯徵被查詢次數超過3次
- 無授信往來紀錄（信用空白）
- 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）
想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。
(8) 央行打房會影響貸款成數嗎？
不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已3度祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：
- 全國第三戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為5.5成，且無寬限期。
- 全國第四戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為5成，且無寬限期。
- 兩戶（含）以下購置高價住宅貸款，最高貸款成數為5.5成，且無寬限期。
- 全國第三戶（含）以上購置高價住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
也就是說，只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。
房屋貸款的貸款成數不足怎麼辦？
(1) 如果貸款成數不足，可以解約嗎？
如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！
(2) 自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？
有的。常見的增加額度方法有：
- 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
- 個人信用貸款
- 汽車貸款
有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。
※信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。
有差。一般信貸沒有抵押品，審核會比較嚴格，如果先辦房貸的話，就會拉高你的負債比，之後要再借一般信貸的條件就會變差；但如果是先辦信貸，因為房貸有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比前者寬鬆一點。
除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的130%，可以幫助你解決資金不足的問題。
建議選擇股票上市的融資公司較有保障，目前全台最大的三間股票上市融資公司為：融資公司、好事貸、 。
提高貸款成數的方法？
(1) 提早養信用
信用卡最好持有並使用超過一年以上。
(2) 提高財力證明
儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
(3) 提供保證人
提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
(4) 提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
(5) 跟貸款銀行密切往來
通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件。
(6) 找建商或房仲配合的銀行
如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。
如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
(7) 購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。
以上就是我們整理的7個房屋貸款成數不足的原因，以及提高貸款成數的7種辦法。買房是一件人生大事，建議購屋前就要先做好財務規劃，自備款多準備點，畢竟房貸一揹就是二、三十年，如果沒有妥善理財，很容易落入債務愈揹愈多的窘境。
二胎房貸的申請流程？需準備哪些資料？
- 蒐集資料：評估、挑選合適的申貸管道
- 準備資料：備齊文件送件申請
- 審核：核定二胎貸款條件
- 簽約對保：簽定借貸契約書
- 設定抵押：辦理房屋第二順位抵押權設定
- 撥款：款項匯入客戶指定帳戶
先大致上了解二胎房貸申辦流程後，再詳細介紹每一個步驟要做的事情和要注意的地方。
(1) 蒐集資料，多問多比較
目前市面上有11家銀行在辦理二胎房貸，民間公司中則有股票上市的好事貸公司、以及無數的私人放款，每家公司或私人的貸款條件都會有所差異，可先在網路上做功課，挑選幾家資訊透明，訊息完整公司來詢問。
在蒐集資料的過程中，有幾個重點一定要先問清楚：
- 貸款年限、利率、額度、撥款天數？
- 相關手續費用是多少？
- 是什麼公司撥款？中間會經過幾個人的手？（民間二胎）
- 是否需要抵押證件？（民間二胎）
經過初步詢問後，再決定找哪一家公司送件。
(2) 準備相關資料送件申請
當你準備提出二胎房貸申請時，需備齊相關文件再提出申請，減少後續須一直來回補件的麻煩，應備文件包含這些：
- 身分證件（身分證、健保卡、駕照等）
- 房屋相關資料（房屋和土地權狀、一順位房貸繳息紀錄）
- 財力相關資料（薪資轉帳、扣繳憑單、財產清單、所得清單、投資獲利紀錄、薪資條、薪資袋、存款存摺等，擇一即可，越多越好）
- 房屋照片，如果是向銀行提出二胎貸款申請，銀行會派專人勘屋，不須另外拍照，如果是向民間公司提出申請，通常僅需要自行用手機拍照即可
通常會在申請過程中卡關，都是因為財力資料準備不夠，對於銀行來說，明確的財力證明才會被直接列入計算，如果是領現金的勞工，或自行開業的老闆，通常需準備更多的財力證明才能順利申貸。
(3) 貸款公司審核，根據客戶狀況核定貸款條件
貸款銀行內部需要2-3個工作天來審核案件，會依照客戶信用、財務狀況，核定客戶可負擔的二胎貸款條件，例如額度、利率，若案件數量較多，銀行的工作時程會更長，一般民間貸款公司則可將審核時間縮短在1-2天完成。
(4) 確認貸款條件，約時間地點簽約對保
貸款條件初審後，如客戶同意，即可和業務約時間、地點簽訂借款契約，如想爭取更好的貸款條件，可依銀行或貸款公司要求增加保證人，或是更多的財力文件，簽約時記得攜帶以下文件：
- 雙證件（核對本人身分）
- 房屋及土地權狀（核對用）
- 個人印章或印鑑證明
簽約前，借貸合約的內容一定要看仔細，如果有不了解的地方當下就問清楚；簽約時，對保人員（經辦人員）也會再針對貸款利率、每期應繳月付金、還款方式或相關費用等事項作說明。
(5) 由代書送件至地政事務所辦理房屋抵押權設定
二胎貸款的合約簽訂後，銀行會委由專業代書將設定文件送到地政事務所，辦理房屋的第二順位抵押權設定，依各地政作業時間不一，大約需要1-3個工作天，也可自行送件到地政，可省下代書費。
(6) 用二胎房貸代償銀行債務（非必要）
如果簽約條件裡有指定需代償指定債務，銀行會先幫你還掉其餘銀行債務，包含信用貸款、信用卡債務、汽車貸款、他行二胎房貸等，這邊要注意的是，只能代償「銀行債務」，如果有其他民間貸款，需自行償還。
(7) 二胎房貸款項匯入戶頭
地政事務所設定完成後，二胎房貸的款項就會匯入客戶指定戶頭，到這裡整個二胎貸款的流程就算完成了，之後只須按照合約準時還款即可。
銀行貸不過！民間不敢貸？二胎房貸推薦好理家貸！
沒注意到存摺裡錢不夠，銀行一個月沒扣到錢，導致被記上一筆遲繳紀錄，現在需要一筆錢，因為信用不良記錄不能跟銀行貸款，好理家貸審核標準寬鬆，有遲繳也能貸。
沒辦法去銀行補錢，貸款遲繳真的不是故意的
我住的地方離銀行比較遠，平常都是固定放一筆錢在戶頭裡，一季再去補一次錢，前一陣子因為不方便出門，很久沒去補錢，銀行也沒有通知，一直到最近才接到通知說，我們上個月的房貸沒繳，刷了本子才發現裡面沒錢了，趕快再放一些錢進去，又想說一趟路來銀行了，不然申請一筆貸款當作家裡的備用金，就跟銀行申請貸款。
結果貸款申請沒過，他也沒說要補什麼文件，這樣是不能再辦的意思嗎？我也不知道，我手機滑著滑著，看到很多貸款廣告，眼花撩亂的根本不知道要問哪一家，看到好理家貸的廣告滿乾淨的，業務也看起來也很體面，感覺可以相信，就打電話去詢問。
好理家貸用二胎房貸幫我順利貸款，房貸遲繳也可以
其實我不是很知道自己需要哪一種貸款，好理家貸的周經理人很好，他聽了我的狀況後，建議我可以申請二胎房貸，除了備用金之外，也可以順便整合名下小額負債，二胎是什麼？周經理解釋說，其實就是第二筆房貸，同一間房子有兩筆貸款的意思，因為也是房貸的一種，貸款額度會比較高，可以拿到比較多錢。
但是好理家貸的利率聽起來很高欸，7~14%比銀行貸款高很多，周經理說，那要看我跟什麼貸款比，如果是銀行的二胎，實際審核下來的利率也差不多是這樣，如果是信貸，我們是做田人，沒有銀行想要的薪資轉帳，所以利率也不會多低，而且我現在有房貸遲繳記錄，周經理說會對我的信用造成很大影響，銀行貸款更不可能辦得過了。
Tips 遲繳就不能辦貸款了嗎？
以銀行的認定標準來說，房貸遲繳算是重大的信用瑕疵，銀行不會在乎你是故意沒繳、晚個兩三天、還是真的繳不出來，只要有遲繳記錄，就算是信用不良了，無法再辦理其他貸款，有資金需求的民眾可能需要民間貸款的協助。
我跟老公小孩商量，覺得周經理很誠懇，分析的也滿有道理的，而且不用先簽約付錢，就請他幫忙申請二胎貸款，最後核准了100萬，除了把一些小額債務還掉外，也拿到一些錢當作緊急備用金，不用任何服務費手續費，辦得又快又好，謝謝周經理。