購屋貸款、原屋融資與二胎房貸流程有何不同,三種房貸流程一篇報你知!

貸好事回家-二胎房貸 用心選擇,家人與您都安心

想要申請房屋貸款想掌握申辦流程,有購屋貸款、原屋融資與二胎房貸三大類型,三種房貸有何不同?流程不一樣嗎?基本上房貸申請流程大同小異,都需要經過申請、審核、照會、簽約、對保、設定、撥款等程序。各種房貸流程所需時間與其他相關房貸流程,本文報你知!

一、購屋貸款、原屋融資與二胎房貸有何不同?

購屋貸款

房屋貸款的類型有很多種,以購屋貸款來說,指的是在買房子時,向銀行申請一筆購屋資金,之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言,房屋貸款的好處在於,可以減輕在購屋時的資金壓力。

原屋融資

原屋融資是先有房、再貸款,是名下已經有房產,但可能從未辦過貸款,或是房貸已經清償完,再用這間房子來申請一筆資金做運用,較常見於屋齡較大或自地自建的房屋。

二胎房貸

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款,貸款額度則是以該標的殘值來計算。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。

二、房貸流程申請步驟教學

這三種房貸中,只有第一種為購屋分期貸款,另外兩種都是房屋抵押貸款。雖然這兩種房貸不太一樣,但大致還是可以分為「蒐集資料、申請遞件、審核照會、簽約對保、設定抵押、撥款入帳」這六大步驟,以下一一說明:

蒐集資料

可先在網路上做功課,挑選幾家資訊透明,訊息完整公司來詢問。在蒐集資料的過程中,有幾個重點一定要先問清楚:

  • 市價與銀行估價是怎麼看的?(購屋貸款)
  • 選擇銀行貸款方案(購屋貸款)
  • 貸款年限、利率、額度、撥款天數?
  • 相關手續費用是多少?
  • 是什麼公司撥款?中間會經過幾個人的手?(民間二胎)
  • 是否需要抵押證件?(民間二胎)

經過初步詢問後,再決定找哪一家銀行或融資公司送件。

申請遞件

當你準備提出房貸申請時,需備齊相關文件再提出申請,減少後續須一直來回補件的麻煩,應備文件包含這些:

  • 身分證明:身分證、健保卡、駕照等
  • 房屋證明:房屋和土地權狀、一順位房貸繳息紀錄、買賣契約書影本(購屋貸款)
  • 財力證明:薪資轉帳、扣繳憑單、財產清單、所得清單、投資獲利紀錄、薪資條、薪資袋、存款存摺等,擇一即可,越多越好
  • 房屋照片(二胎房貸),如果是向銀行提出二順位貸款申請,銀行會派專人勘屋,不須另外拍照;如果是向民間公司提出申請,通常僅需要自行用手機拍照即可。

通常會在申請過程中卡關,都是因為財力資料準備不夠,對於銀行來說,明確的財力證明才會被直接列入計算,如果是領現金的勞工,或自行開業的老闆,通常需準備更多的財力證明才能順利申貸。

審核照會

將所需的房貸申請資料,遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全,在申請的流程上速度就越快。銀行收到申請資料後,就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程,其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀,銀行所給予的貸款條件也會越好。

貸款銀行內部需要2-3個工作天來審核案件,會依照客戶信用、財務狀況,核定客戶可負擔的二胎貸款條件,例如額度、利率,若案件數量較多,銀行的工作時程會更長,一般民間貸款公司則可將審核時間縮短在1-2天完成。

簽約對保

貸款條件初審後,如客戶同意,即可和業務約時間、地點簽訂借款契約,如想爭取更好的貸款條件,可依銀行或貸款公司要求增加保證人,或是更多的財力文件,簽約時記得攜帶以下文件:

  • 雙證件(核對本人身分)
  • 房屋及土地權狀(核對用)
  • 個人印章或印鑑證明

簽約前,借貸合約的內容一定要看仔細,如果有不了解的地方當下就問清楚;簽約時,對保人員(經辦人員)也會再針對貸款利率、每期應繳月付金、還款方式或相關費用等事項作說明。

設定抵押

購屋貸款與原屋融資,都是設定第一順位抵押權;二胎房貸則是設定第二順位抵押權。簽約對保完成後,銀行會派員與你一同前往地政事務所,進行房屋抵押權的設定。在此提醒,抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種,須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

二胎貸款的合約簽訂後,銀行會委由專業代書將設定文件送到地政事務所,辦理房屋的第二順位抵押權設定,依各地政作業時間不一,大約需要1-3個工作天,也可自行送件到地政,可省下代書費。

撥款入帳

上述房貸流程完成後,銀行或融資公司就會撥款至指定帳戶。當撥款完成後,房屋貸款契約開始生效,申請人往後於合約所載日期,須按時向銀行還款,直到房貸還清為止。

三、房貸流程比較

原屋融資的申請流程大致上跟一般房貸流程一樣,而其他類型的房屋融資則會有些許差異,以下針對各房屋融資種類說明流程差異。

房屋融資類型辦理流程
購屋貸款選擇銀行貸款方案→申請→審核→簽約對保→設定抵押→撥款
原屋融資申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→撥款
房屋增貸申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→撥款
房屋轉增貸申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定第二順位抵押→代償原房貸→塗銷原房貸設定
二胎房貸申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定第二順位抵押→撥款

房貸流程要多久?

依申請流程的時間來說,一般房貸需1~2週;二胎房貸需7個工作天;房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需2~4週;理財型房貸需1個月的作業流程時間。

其他房貸相關流程?

  • 房貸清償流程:房屋貸款清償完畢後,記得要跟銀行索取「清償證明」,才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單,只需向銀行提出申請即可。
  • 房貸代償流程:申請房屋轉增貸時,有一個步驟稱為房貸代償流程,目的在於代替清償原貸款銀行的房屋貸款餘額。
  • 房貸寬限期延長:由於銀行已經留有你的基本資料,所以只要先以電話通知銀行,並親自到銀行填寫申請表單後,銀行就會根據申請者的條件進行審核,審核通過後就會延長應有的房貸寬限期。

房屋貸款的申請流程並不麻煩,只需要知道自己適合哪種房屋貸款,並參照本文所介紹的注意事項與備齊所需資料後,再向選定的貸款管道提出申請,於申請流程時間上,大約在1~2週內就能拿到所需要的資金。