首購房貸試算是一個關鍵的步驟，讓你可以更清楚地了解自己的經濟狀況，並在購房過程中做出明智的決策。無論是計劃購買獨立屋、公寓或其他房產，首購房貸試算都提供了一個全面的財務評估，幫你做出最佳的選擇。不要讓購房的繁瑣程序讓你感到困惑，利用首購房貸試算的力量，讓夢想之家成為現實。
一、首購族如何選擇適合自己的房貸？
買房是人生的大事，而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」，只有「適合自己的房子」，因此買房前的自我評估與抓出自備款要準備多少等等先備知識，相信在挑選與買房的問題上，可以為你減輕不少的負擔。
買房前的5大評估
買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：
- 時機(T-timing)
房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。 - 區位(L-location)
離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。 - 價格(P-price)
房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。 - 產品(P-product)
針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。 - 管理(M-manage)
社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。
以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。
二、自備款怎麼抓？首購買房頭期款試算教學
買房自備款要準備多少？
雖然房屋貸款的實際成數，會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。但是，我們在頭期款的準備上，可以掌握「333原則」：即3成的自備款，貸款月付金占收入3成，房貸寬限期不超過3年。舉例800萬的房子來說，光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。
買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：
- 契稅（房屋鑑價6%）
- 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
- 仲介費（房屋成交價2%）
- 地政士代辦費（約3~4萬元）
- 其他行政規費
- 裝潢費
- 家具、家電
- 外水、外電（約20~30萬元）
綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。
買房頭期款試算教學
買房頭期款算是一個概括的說法，因為其中還包含：依房屋類型的不同，準備的自備款也有所不同；此外，政府的契稅、家具裝潢的費用也需一併考慮進去。以下依各類房型整理所需的費用，並教你試算符合自己條件的頭期款，應該要準備多少？
1.自備款
- 預售屋：銀行可貸成數約70%~80%，自備款建議需準備20%~30%。
- 新成屋：銀行可貸成數約65%~75%，自備款建議需準備25%~35%。
- 中古屋：銀行可貸成數約60%~70%，自備款建議需準備30%~40%。
2.購屋契稅
買賣房屋都要付給政府多項的規費與稅金，其種類有：契稅、印花稅、地政登記規費等，預售屋與新成屋契稅約10~20萬元，中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元不等。以上的契稅隨著購屋類型與條件的不同，而有所浮動。
3.額外費用
買賣房屋時還有2項必要支出，一為仲介費：含仲介業者與地政士費用，約10~20萬元：其次為裝潢與家具費用：建議為房價的10%較為適當。
買房頭期款試算舉例：
依以下公式代入自身條件數值，即可換算出大概的頭期款金額：
房屋價值x自備款成數（%）+契稅+仲介費+家具裝潢=初估的頭期款金額
綜上所述，買房頭期款包含自備款+契稅+仲介費+家具裝潢等費用，依購屋類型的不同，建議頭期款的金額如以下所述：預售屋至少要準備到房價的3成；新成屋約房價的3成5；中古屋約房價的4成5。買房前要做足功課，各種資訊要蒐集充分，頭期款也準備到位，一定可找到適合自己的理想房屋。
三、首購房貸試算工具推薦
在申請房屋貸款前，利用試算的工具，可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸的額度與利率，是否符合自己的期望。
房貸試算的好處
這樣的方式，除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處：
- 評估支出：使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。
- 貸款比較：房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。
- 二次驗算：銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。
首購房貸試算app推薦
591房屋交易網所設計的房貸試算APP。其特色除了操作簡單外，還能選擇特定銀行的房貸利率（自動更新為最新利率），並提供「青年安心成家購屋優惠貸款」試算，非常適合首購族利用。
- 優點：資訊豐富
- 缺點：手機版開啟時會有蓋版廣告
- 推薦指數：★★★★★
591房屋交易網另提供可負擔房價計算器，方便首購族做評估。
四、首購房貸有哪些要注意的重點？
低自備、低首付建案好嗎？
近幾年，建商為了刺激買氣，推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案，而實際的運作方式有以下幾種：
1.向建商貸款
假設您的銀行房貸成數為7成，建商可能以公司貸款名義，補足您剩餘的2~3成款項，利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
2.工程零付款
一般購買預售屋時，簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10％款項，接著再依工程進度分期付款，完工後準備交屋時，再繳交剩餘款項；而所謂的工程期零付款，只是暫緩繳交工程期款，等到建案完工後，須一次補足剩餘款項，等於只是把付款壓力延到最後而已。
3.降低定簽金額
適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋，簽約當下應繳交的定簽開價款（即首付），建商只先收取一部分款項，其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋，須一次繳清剩餘款項。也就是說，羊毛出在羊身上，「低自備款」、「低首付」只是延遲付款，並非真的不用付錢，甚至可能會花更多，建議應審慎評估自身財力。
零元購屋是真的嗎？
除了建商推出的優惠買房方案，網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座，宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利，而使用的方法有以下幾種：
1.簽AB合約
顧名思義就是將買房合約分成兩份，一份是真實購買價格，另一份則墊高價格，以便向銀行申請更高額的貸款，但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險，建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢，把購屋總價灌水，但自從實價登錄新制上路後，交易細節都須載明清楚，若申報不實亦須受罰。
2.以租金養房子
通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢，再將房屋出租，用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款，就可能面臨房貸繳不出來的風險。
驗屋自己來還是請驗屋公司？
買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：
1.請設計師驗屋
若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
2.請驗屋公司驗屋
驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。
3.自己驗屋
可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的：˙手機+充電線（可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證）
＊彈珠（檢查地板是否平衡）
＊捲尺（檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格）
＊硬幣（檢查牆壁、地板是否為空心）
＊肥皂（調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣）
＊衛生紙（測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況）
＊有色膠帶（標記於有問題的地方）
五、首購申請房貸流程有哪些？
通常在你簽完不動產買賣契約書之後，就可以開始找銀行申請購屋貸款，須備文件與申請流程如下：
首購申請房貸須備文件
- 身分證影本及戶口名簿影本
- 所得證明（如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪資轉帳存摺等）
- 財力證明（如股票基金、基金對帳單、定存單、有存款的活儲存摺等）
- 買賣契約書影本
※如果有保證人，前三項文件資料也需要一併提供。
購屋貸款申請流程
- 申請：申辦購屋貸款前，建議可以先找2 ~ 3間銀行進行比較，決定好要跟哪間銀行辦理房貸後，準備上述文件資料並填寫房屋貸款申請書。
- 估價：銀行會對你的房子進行鑑價評估，房屋類型及座落區域都會列入評估，通常還會參考實價登錄、房仲價格以及銀行內部資訊來決定房屋總值。
- 審核：接著銀行會根據你的財力狀況、信用狀況和房屋狀況來進行徵信作業，決定是否核貸，並訂出你的可貸額度和貸款利率。
- 對保：房貸申請核准後，即可與銀行進行對保，簽訂房屋借款契約，並辦理開戶手續。
- 設定：接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，申請房屋所有權過戶與抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
- 撥款：所有權移轉過戶與抵押權設定完成後，銀行即可進行撥款作業，完成撥款作業後，貸款契約也立即生效，接下來就可以進行交屋手續，完成購屋所有流程。
銀行通知審核結果後，如果對於貸款條件不滿意，可以提出向銀行提出申覆，不過通常申覆成功的機率非常小。如果擔心貸款成數和利率不如預期，建議可再申請房貸前，找2~3家銀行幫你做初步的貸款評估，確認符合條件再送件申請；要注意是「申請前」諮詢，如果是直接送件申請再評估，會因為短期間內送件頻繁，反而影響貸款過件率。
QA.首購房貸試算常見問答
Q.買房可以申請全額貸款？
過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。
Q.為什麼實際申貸結果和我試算的不一樣？
銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。
Q.車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？
車位還可分為三種「性質」：
(1)法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。
在現代社會，擁有一個屬於自己的家是許多人的夢想。然而，房地產市場的高漲價格往往讓購房成為一個負擔重重的挑戰。首購房貸試算成為一個重要的工具，可以幫助您瞭解自己的財務狀況以及購房的可行性。透過這篇文章，我們將帶您進入首購房貸試算的世界，探索您實現置業夢想的可能性。現在就開始計劃您的購房旅程吧！