二胎房貸是什麼意思?為什麼二胎房貸利率比較高?

房屋貸款│二胎房貸│房貸增貸│房貸轉貸│房貸轉增貸

您是否曾聽過「二胎房貸」這個名詞?「二胎房貸」指的是將同一棟房屋抵押給不同的銀行或貸款機構,再次取得一筆資金的方式。簡單來說,就是同一間房子,設定了兩個抵押權。但為何二胎房貸的利率通常比一般房貸高呢?這篇文章將深入淺出地為您解惑,並提供您相關的知識,讓您更了解二胎房貸的特色與風險。

二胎房貸是什麼意思?

二胎房貸是什麼意思?其實就是抵押權(俗稱胎權)在第二順位的房屋貸款。二胎房貸的意思,是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下,以設定第二順位抵押權的方式,再申請一筆房屋抵押貸款。

房屋二胎貸款其實就是二胎房貸,只是因為申貸管道不同,講法才會有些許差異。例如「房屋二胎」、「民間二胎」是民間借貸業者較常用的說法,而二順位房貸、次順位房貸則大多是銀行在使用。

二胎房貸利率是多少?

二胎房貸的利率通常會比一胎房貸高,因為貸款機構承擔的風險較大。根據2024年的資料,各銀行的二胎房貸利率大多在3%以上。以下提供各民間借貸管道的房屋二胎利率區間:

  • 融資公司:年利率7%~14%
  • 當鋪:年利率18%~30%
  • 代書:年利率6%~36%
  • 代辦:年利率2.5%~36%(視貸款管道而定)
  • 資產管理公司:年利率12%~36%

相較於銀行,民間二胎房貸的利率較高,不過相對審核也比銀行寬鬆許多,因此仍有不少被銀行婉拒的借款人,選擇向民間借貸業者申請房屋二胎貸款,但也因為民間二胎的選擇非常多元,如何慎選管道也很重要。

為什麼二胎房貸利率比較高?

相較於一般房貸,二胎房貸的利率通常較高,主要原因為二胎房貸是用第一順位房子設定抵押權,這筆貸款的債權人就會是第二順位,未來萬一借款人還不出錢,房子法拍後的錢也是照順序分配,那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款,因此利息會比較多。

其中在利率部分,要特別注意三件事:

  • 一般房屋二胎貸款利率是指「年」利率,但許多民間二胎貸款業者是使用「月」利率,單看數字會以為利息比較少,但實際應再乘上12個月才能做比較。
  • 一般房屋二胎貸款的還款方式是本息平均攤還,但許多民間二胎是只還利息、不還本金,試算月付金時,應確認清楚還款項目為何。
  • 民間借貸利率(包含個人借貸)是有法定上限的,原則上超過部分可不必返還,但實際仍以借貸契約內容為主,建議簽約前須確認清楚。

☝法定利率是多少?

根據《民法》第205條規定:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」另根據《當鋪業法》第11條規定:「以年率為準之利率,最高不得超過百分之三十。」

二胎房貸可貸額度有多少?

想知道你的房子申請房屋二胎能借多少錢,需要同時評估兩個項目,才能估算你的可貸額度大概有多少:

  • 貸款額度
  • 貸款成數

先提供民間房屋二胎貸款額度比較表,後面再講解:

  • 好事貸二胎房貸:最高500萬
  • 銀行二胎房貸:10~300萬
  • 民間貸款二胎房貸:無一定標準

因為貸款額度通常指的是申請房屋二胎最多可以借到多少錢,但實際額度還要看你的房屋現值和貸款成數。

二胎房貸申請條件、流程?

申請房屋二胎房貸的申請條件非常簡單,基本上只要符合這兩項條件就可以申辦:

  • 年滿18歲
  • 房屋所有權人同意

不像銀行二順位貸款,對於借款人的收入、信用狀況和房屋所在地、屋齡有種種限制,以下整理各民間貸款業者的房屋二胎貸款申請條件:

房屋二胎管道 申請條件
融資公司 年滿18歲;本人或保人持有房屋;無重大信用瑕疵
當鋪 年滿18歲且持有房屋
代書 年滿18歲;本人持有房屋且房屋仍有殘值
代辦 視送件管道

二胎房貸流程是什麼?

  • 諮詢與評估:

    • 聯繫貸款機構: 向銀行、融資公司(好事貸二胎房貸)或其他金融機構諮詢,了解各家提供的二胎方案、利率、所需文件等。
    • 評估自身條件: 評估您的信用狀況、房屋價值、每月還款能力等,選擇適合自己的方案。
  • 準備相關文件:

    • 身份證明文件: 身分證、健保卡或駕照等。
    • 房屋所有權狀: 證明房屋所有權的文件。
    • 收入證明: 薪資單、扣繳憑單等,證明有穩定的收入來源。
    • 其他文件: 各家金融機構可能要求的文件略有不同,詳細請洽詢。
  • 房屋鑑價:

    • 委託鑑價公司: 貸款機構會委託專業的鑑價公司對房屋進行估價,以評估房屋的實際價值。
    • 影響鑑價因素: 房屋的屋齡、地點、坪數、格局、裝潢等都會影響鑑價結果。
  • 審核與核貸:

    • 貸款機構審核: 貸款機構會根據您的信用狀況、房屋價值、鑑價結果等,綜合評估是否核准貸款。
    • 核定貸款額度: 若核准貸款,貸款機構會核定貸款額度、利率、還款期限等。
  • 簽約與對保:

    • 確認貸款條件: 您仔細閱讀貸款合約,確認貸款條件無誤後簽約。
    • 對保: 進行對保手續,確認雙方權益。
  • 設定抵押權:

    • 地政事務所辦理: 到地政事務所辦理設定第二順位抵押權的手續。
  • 撥款:

    • 款項撥入指定帳戶: 貸款金額會撥入您指定的銀行帳戶。

最後提醒你,申辦房屋二胎貸款前,務必確認你所選擇的貸款管道是否安全?民間借貸業者所收取的利息和費用是否合理?如果有資金需求,卻又無法順利取得銀行貸款,建議可以選擇向好事貸-好事貸好事貸申請房屋二胎貸款。

二胎房屋貸款的申請流程雖然涉及多個步驟,但只要按照流程圖的指引,逐步完成每個步驟,您就能順利申請到所需的貸款。在決定申請二胎前,務必仔細評估自身財務狀況,並比較各家金融機構的方,才能做出最適合自己的決定。