買房除了房屋類型有預售屋、中古屋與老屋，買房也必須考量房屋過戶費用有哪些？除了印花稅、契稅等，選擇銀行房貸利率與房貸額度，也必須找到適合自己能力的房貸方式，才能讓繳房貸不成為苦差事，央行升息帶動房貸利率跟著調整，透過房貸房屋抵押貸款試算掌握月付金。
買房遇房貸升息…房貸試算多繳2萬
曾擔任房地產資深編輯、現為地產部落客的黃敏婷（Ting）和黃竹君（Sam），在其臉書粉絲專頁「地產秘密客Ting & Sam」發文，替大家試算升息之後房貸族要多繳多少錢？貼文以房貸1000萬元，分20年償還為例，16日升息半碼，房貸利率來到1.685%，每月平均攤還49110元，一年要繳589320元；與去年最低房貸利率1.31%相比，今年二度升息後，背1000萬房貸，每月會多支出1724元，一年就增加了20688元支出。
最近有打算買房的首購族和換屋族，必須做好全面的風險評估，尤其是購買預售屋的民眾特別需要注意，因為接下來在9月、12月央行理監事會議，「今年還有2次升息機會，提醒房貸族要特別留意，必須謹慎評估好自身的還款能力」。
不同房屋類型房貸成數比較？
要買預售屋、新成屋還是中古屋？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 優點 | 頭期不用一次繳清、可客製化（客變） | 可即刻入住、議價空間大 | 購置成本低、周邊機能佳 |
| 缺點 | 成品恐不如預期、施工時間不定 | 自備款壓力大 | 房屋老舊 |
| 價格 | 高 | 中 | 低 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~8成 |
房屋買賣過戶有哪些費用？
不管想買房還是辦理房屋轉增貸，有些相關費用是必須支出的，以下整理出可能的房屋過戶費用，我們整理出所有房屋貸款可能產生的費用，讓你在購屋或貸款前，能夠更精準的估算費用，避免因購屋反而陷入資金危機。
- 契稅（房屋鑑價6%）
- 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
- 仲介費（房屋成交價2%）
- 地政士代辦費（約3~4萬元）
- 其他行政規費
- 裝潢費
- 家具、家電
- 外水、外電（約20~30萬元）
房屋抵押貸款試算
房貸試算就是在你正式申請房屋貸款、開始還房貸之前，先利用試算工具算算看得出的結果是否符合預期，房貸試算可計算房貸額度、房貸月付金及房貸利率。
房貸試算的功用多且有以下好處：
- 評估支出
購屋時，使用房貸試算可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少；試算貸款月付金，可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。
- 貸款比較
用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時，可使用房貸試算額度、利率，比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。
- 二次驗算
貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間，不一定是真實的、正確的，因此最好使用房貸試算工具再做1~2次驗算，以防上當受騙、落入貸款陷阱。
| 貸款工具 | 類型 | 特色 |
| 國泰世華 | 銀行官網 | 月付金變化重點摘要 |
| 台新銀行 | 銀行官網 | 各期月付金完整列表 |
| 591房屋交易 | 平台／APP | 提供各銀行房貸利率 |
| 永慶快搜／信義房屋 | APP | 刊登的物件可直接試算 |
| 貸款計算機 | APP | 各類貸款試算皆適用 |
| 內政部不動產資訊平台 | 政府平台 | 可試算自購住宅貸款利息補貼 |
房屋貸款成數不足常見原因？
(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。
為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
(2)不同類型房子
銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價。
(3)房子坐落區域
基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。
(4)收入高低／工作性質
房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。
就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。
(5)信用評分
當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
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