房屋增貸利率比較 購買法拍屋風險有哪些？

房屋貸款繳不出來，如何避免房子被法拍呢 ?除了寬限期之外還有與銀行協商降息、延長還款期之外還有轉貸與二胎房貸。房貸轉增貸額度大，估價也可能會比較寬鬆，或者是審核也比較寬鬆，房子增貸就是拿已經有貸款的房子，再向銀行申請增加貸款，把房子的增值空間轉換成現金，銀行的房貸2貸比較嚴格，好事貸二胎房貸沒有銀行嚴格的規範，由於每家銀行增貸率與條件都不盡相同，房屋增貸利率比較通常落在年利率1.4%~3%（此為我國合法利率範圍內），建議申請前可以多方比較參考，買法拍屋風險有哪些？常見的有不負瑕疵擔保責任、不點交與隱形成本，購買前多參考法拍屋公告內容以便了解點交情形。

繳不出房貸被法拍

根據法拍資料，今日進行二拍的桃園市中壢區龍川四街物件，屋齡13年，為大樓的5樓戶，坪數46.61坪含一個車位，為債務人在2009年購入自住，去年4月遭房貸銀行查封，屬於繳不出房貸遭法拍的物件。

籃茂山表示，以總價838.99萬元拍定屬於一般中古市場交易行情，得標者為自住客。他也說，目前法拍市場案件不多，這類還不錯的物件與社區，還是會吸引買方投標，「只是有39組投標，且衝上拍，真的是超乎預期。

房貸繳不出來該怎麼辦？4招避免房子被法拍

(1) 使用房貸寬限期

房貸寬限期就是貸款本金寬限，房貸每個月繳款的金額，裡面含有本金跟利息，而本金寬限就是指只繳利息，不用償還本金。

(2) 找銀行協商

跟銀行辦了貸款之後，規定就是要每月準時繳款，但你可能因為收入變少、繳款負擔變重，希望跟銀行提出要降低月繳款負擔申請，讓每個月的還款金額可以降低，有以下幾種方式：

• 延長還款期限
  延長還款年限，這是最好的，等於是將貸款重新再貸一次，還款年限拉長，則月繳款金額就會降低。
• 更改還款週期
  就是更改還款周期，可以向銀行提出申請，但是通過的機率非常低。銀行之所以不會這麼做，是因為對銀行來說等於又是換了一個契約。
  
• 調降利率
  調降利率，前提是你現在的利率是高的。

(3) 活化不動產

第三種方式是當名下已經有房貸，還想要取得資金，可以使用這個房子來申請貸款，使用房子貸款的方法有哪些？

• 房屋增貸
  用名下貸款中的房子向原貸款銀行提出增加貸款申請。
• 房屋轉增貸
  將整個房貸轉去別家銀行，稱為：轉增貸或增轉貸，這對另外一家新銀行來說，就是新增一筆大額度的房貸案件。對銀行而言，比較喜歡這種案件，因為轉增貸的額度大，估價也可能會比較寬鬆，或者是審核也比較寬鬆，不過缺點就是，可能要放棄第一次的房貸的利率，還有一個需要思考，就是當房貸轉貸之後，會產生一筆轉貸的費用，其中可能包含代書費 、地政事務所的規費、銀行的手續費。
• 二胎房貸
  二胎因為它是第二順位的債權，房貸2貸風險比較高，由於銀行不會用很寬鬆的方法去做貸款，所以銀行的二胎比較嚴格。除此之外，另外一個選擇是融資公司。融資公司就是由一家公司提供貸款，目前市場上融資公司很多，但是股票上市的融資公司只有三家：融資公司、 好事貸、 ，而這三家中只有一家好事貸子公司：好事貸股份有限公司，有提供好事貸二胎房貸服務，好事貸二胎房貸沒有銀行嚴格的規範，只看還款記錄是不是正常？房子的價值有多少？
• 理財型房貸
  理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸，是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。簡單講就是，理財型房貸可以靈活運用您的貸款額度，還了又借、借了又還，您可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。

(4) 申請其他貸款

• 汽車
• 機車
• 信用貸款

另外就是申請其他貸款，比如說：汽車、機車或者是信用貸款，但是信貸條件相較於其他貸款嚴格，由於信貸沒有提供抵押物的關係。

房屋增貸利率比較、各銀行額度和貸款期限？

房屋增貸利率比較，一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢，銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算，通常落在年利率1.4%~3%（此為我國合法利率範圍內），由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同，建議申貸前可以先多方比較參考，選擇適合自己還款方式。

大部分的房屋貸款都是採浮動利率（即指數型房貸），因此只要央行升息，房貸利率也會跟著上升，房貸月付金也會增加。

房子增貸就是拿已經有貸款的房子，再向銀行申請增加貸款，把房子的增值空間轉換成現金作運用，大部分的銀行都有提供房屋增貸，房屋增貸利率大約是1.37%～1.64%之間，利率比信貸更低，不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。

房屋增貸缺點是什麼

而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行，由於轉貸的時候，新的銀行會重新幫房子鑑價，貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好，因此也有機會取得一筆額外的資金。

通常原房貸的設定金額本來就很高，所以銀行的增貸空間通常都很少；轉貸雖然有機會爭取到額外的資金，但也需負擔轉貸的成本。

法拍屋風險是什麼？法拍屋公告要注意什麼內容

(1) 法院不負瑕疵擔保責任

買法拍屋最大的風險，就是沒有辦法事先看屋，了解屋內的實際狀況。萬一真的不幸遇到漏水、裂縫等問題，若為一般房屋買賣，可要求原屋主負起瑕疵擔保責任，但如果是買法拍屋，法院是不用負瑕疵擔保責任的。

依據《強制執行法》第81條規定，法院的法拍屋公告上只會標示以下重大瑕疵：

• 海砂屋
• 輻射屋
• 火災受損
• 建物內有非自然死亡（凶宅）

因此如果搬進去後，才發現房子有問題，也沒辦法請求賠償。

(2) 不點交的法拍屋問題多

雖說購買法拍屋，產權較有保障，但並不代表可以同時取得房屋的「所有權」和「使用權」，這是什麼意思？

拍賣公告上會註明法拍屋的點交情形，若標示「點交」，那麼法院就會保障您的房產所有權和使用權，屆時如果屋主未搬離，導致法院無法點交，就會進入強制點交程序。

可點交的法拍屋類型：

• 查封時為債務人自住、或確定為空屋
• 查無第三人佔用
• 租賃關係已遭法院排除

但如果拍賣公告標示「不點交」，法院會主動提供不動產移轉證明，但不協助點交，若屋內還有租客或第三人占用，法院不會以公權力介入，必須由得標人自行與對方協議，不管是花錢消災還是循法律途徑，都相當耗費時間和金錢。

不點交的法拍屋類型：

• 所有權不完整（土地或建物為共有）
• 遭到第三人佔用（第三人無償使用或因其他原因而居住在內、第三人承租使用、使用關係不明）
• 借名登記

(3) 恐有隱形成本

法拍屋雖然價格便宜，但如果沒有事前做好功課、或者運氣較差的話，也可能會產生一些額外的成本。例如：

• 買到屋況較差的法拍屋，需額外花費修繕費，還可能遇到惡意破壞屋內設施之情形（如水管灌水泥）。
• 買到不點交的法拍屋，可能需支付溝通費、搬遷費給佔用人，還可能遇到法拍海蟑螂漫天喊價。

除了之外，還可能會多一筆管理費的支出，不過這是可以提前預防的，法院的法拍屋公告上若載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，則代表得標人需支付債務人積欠的管理費，若公告未載明則無須繳納，因此投標前記得詳讀拍賣公告。

文章出處》好房網