影響銀行房屋貸款利率成數因素有哪些？凶宅可以貸款嗎？房屋設定是什麼意思？

銀行房屋貸款可以貸多少？銀行房貸貸成數最多就是8成，房貸成數計算方法並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、中古屋和凶宅貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的，房屋設定是什麼意思？房屋貸款流程中需要房屋設定，此舉能夠讓你在房屋貸款申請，順利通過申請並取得所需要的資金。

房屋貸款可以貸多少？銀行如何估價？

銀行房屋貸款可以貸多少？目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

凶宅／高雄火災透天6折轉手

葉國華解釋，目前市場對於凶宅等級的基本劃分，跌倒失足、意外死亡等情節不算太嚴重的凶宅屬於「微凶宅」；惡意遺棄、室內餓死造成失去生命跡象等則屬於「次凶」；經加工的求死行為，例如燒炭、上吊等，被稱之為「中凶」；最後「大凶」，也就是凶殺、情殺、社會案件等。折扣約落在5~9折不等。「火災發生意外的凶宅，其實最需要留意的，並非民俗忌諱，而是火災對於建物造成的傷害，以該案來說，屋齡已達42年，火災現場的滅火過程，除了火燒，勢必也會有水源撲滅，後續的整修其實是一筆不小的費用，所以會降至行情價6~7折，主要還是因為屋齡老舊且發生過火災。」

最後，葉國華提醒，雖然火災事故宅通常凶宅等級不高，但由於發生過火災，想買火災凶宅的民眾要特別注意，由於火場溫度高達600~1200度，混凝土的結構多少會受損，而且台灣地震、颱風頻發，如果火災事故宅沒有經過澈底維修並做火害安全鑑定，未來的居住安全恐怕會大打折扣。

新聞出處》三立新聞網

房屋貸款利率、額度影響的因素有哪些？

雖然現在房貸利率非常低，但房價高、生活開銷大，還是有許多人房屋貸款付不出來，因此申請房屋貸款銀行必須考量房子未來脫手難易度，銀行貸款除了會看借款人本身的條件，也會把房屋條件列入考量，如果房子條件不夠好，也會影響你的房貸成數／額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。

(1) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎？

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。近年凶宅售價高，但凶宅貸款大多銀行都不承做，僅有極少數銀行可以承辦，但貸款成數頂多只有5成（甚至可能更低）。

依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少，僅做為參考

(2) 房屋貸款成數會因信用評分受影響嗎？

會的。房屋貸款成數會因信用評分受影響嗎？當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

• 信用卡或貸款遲繳
• 動用信用卡循環利息
• 使用信用卡預借現金
• 聯徵被查詢次數超過3次
• 無授信往來紀錄（信用空白）
• 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

房屋貸款申請流程

申請房屋貸款流程是什麼？房貸流程為為申請、提出、審核、對保及撥款，

(1) 準備申請所需文件

• 身份證及第二證件
• 土地及房屋權狀
• 收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）
  要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向鑫融資申請二胎，只要有財力證明都能申請。

(2) 提出申請

提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

(3) 通知審核結果

銀行會依照申請人的信用狀況及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，額度及利率也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

(4) 對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂貸款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權房屋設定程序。

抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。

(5) 撥款

完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。

如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請 鑫融資二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

提高房屋貸款成數方法？

(1) 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息，建議盡早還清，因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年，就算你已經清償卡債了，聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

房屋設定是什麼意思？

房屋設定是什麼意思？「房屋設定」常用於貸款申請上，債權人（通常為銀行）為了保障自己的權益，會要求貸款申請人將名下的房子當作擔保品，並在這間房子產權上設定「抵押權」，防止申請人貸款還沒償還完就轉賣、過戶他人，也確保申請人能依約償還債務。

小提醒：申請房屋貸款後，雖然銀行有這間房屋的「抵押權」，但你還是有房屋的「所有權」、「使用權」，一樣可以在原來的房子中生活。

房貸繳不出來該如何解套？

1. 善用房貸寬限期

在房貸期限內，可以向銀行申請1－5年的房貸寬限期，而銀行會根據客戶的財力狀況和信用條件，來決定是否給予寬限期。這段期間「還息不還本」只需繳房貸利息，不需攤還本金，因此可暫時減輕每個月的還款壓力。

如果您已使用房貸寬限期，還是可以跟銀行談談，通常還款正常且已使用的寬限期仍在現行規定內（合計不可超過貸款期限的1/3），還是有機會申請寬限期展延，有的銀行也可提供部分金額的寬限期。

但是要注意，寬限期會壓縮到原本的還款期限，一旦寬限期結束後，每月還款金額恐飆升數倍。因此，房貸寬限期僅適用於短期有資金需求者，且申請前應先評估寬限期過後，自己是否有能力負擔月付金。

2. 拉長房貸還款期限

您也可以直接跟銀行協商，將房貸還款期限拉長。假設你跟銀行貸款500萬、利率1.357％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳23,800元；如果拉長至30年，每個月只需繳16,915元；40年則繳13,504元。

3. 申辦房貸增貸／轉增貸

如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後，可以再向原貸款銀行申請房貸增貸，不僅利率較低（約1.37%~2.52%）、貸款期限也較長（最多20年），還款壓力較小。不過，房屋增貸的可貸額度來自於房屋殘值及個人條件，若您房貸剛辦不久、或信用狀況較差，恐怕也沒辦法申辦。

如果覺得原銀行增貸額度不夠、審核太嚴，您也可以選擇將整筆房貸搬到另一間銀行，不僅有機會取得較多的資金、延長還款期限、也可能拿到較低的利率。但由於房貸轉增貸等於是房貸重新辦理，所有房貸流程須重走一遍，建議申請前需評估轉貸的金錢成本及時間成本是否划算。

4 二胎房屋貸款

二胎房貸是在保留原房屋貸款的情況下，再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸，等於身上同時有兩筆房貸。申請二胎房貸不僅不用花費太多時間重新辦房貸、也能貸到較高的額度，銀行二胎貸款最多可貸到9成、融資公司 鑫融資二胎房貸最高則可貸到房價的1.1倍，也是一個不錯的借貸選擇。

二胎房屋貸款利率是多少？

二胎房貸利率區間為2.5%~36%，由於二胎房貸的風險較高，因此相較於其他同類型的貸款（房屋增貸／轉增貸約1.37%~5%），二胎房貸的利率會比較高一些。

以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率：

• 銀行：年利率2.5%~16%
• 融資公司：年利率7%~14%
• 當鋪：年利率18%~30%
• 代書：年利率6%~36%
• 資產管理公司：年利率12%~36%

• 為什麼二胎房貸利率比較高？

• 二胎房貸的意思，其實就是抵押權（俗稱胎權）在第二順位的房屋貸款。一般買房時申請的購屋貸款，銀行會設定房子的第一順位抵押權，而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權，這筆貸款的債權人就會是第二順位，未來萬一借款人還不出錢，房子法拍後的錢也是照順序分配，那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款，因此利息會比較多。