房屋貸款利率怎麼挑?哪一種適合我?房屋貸款利率試算1分鐘就搞定

房屋貸款

房屋貸款因為是有抵押的借貸,對銀行來說風險較低,房屋貸款利率,一段式利率大約落在1.89% ~ 4%之間(依各銀行現行指標利率浮動計息),使用房貸試算工具,可以帶入各家銀行的房貸方案數值,且能夠大概算出自己未來房貸的月付金會有多少?以及評估房貸利率與額度,房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小。

房屋貸款種類有哪些?(房屋抵押貸款)

房屋貸款是什麼?房屋貸款是一種統稱,因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種,而這二種類型的差別,如以下所說明。

 1.購屋貸款
買房子時(如預售屋、新成屋或中古屋),向銀行申請買房的資金後,再按月分期償還所借的金額。

 2.房屋融資
當需要資金週轉時,將名下房屋抵押給貸款方後(貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等),貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式,都是以名下的房屋當作擔保品,抵押給貸款方並取得所需的資金,之後再按期慢慢償還所借的貸款。

哪種房貸利率適合我?房屋貸款利率分幾類?

房屋貸款利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房貸利率的種類,大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種,分別是:

  • 指數型房貸利率
  • 固定型房貸利率
  • 一段式房貸利率
  • 分段式房貸利率

要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

房屋貸款利率的組成

房屋貸款利率種類看起來好像有很多,但其實它們的基本結構大都是由基準利率(I)和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

  • 基準利率
    基準利率也稱作指標利率,是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。

  • 加碼利率
    個人加碼利率,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

房屋貸款利率種類比較

我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理,幫助你依據自己的需求,比較、選擇適合自己的方案組合。

項目 固定型 指數型 一段式 分段式
計息方式 房貸利率固定 房貸利率浮動 房貸單一利率 房貸區段計息
優點 利率不受市場影響,不怕升息 機動性高,貼近市場合理利率 單一利率數字,容易掌握利息支出 可紓解剛買房時資金不夠的壓力
缺點 非常態性利率方案 易隨升息影響房貸支出 還款前期壓力較大 還款後期壓力漸增
選擇時機 預期利率將長期上漲 預期利率將長期下修 資金可長期穩定負擔時 資金前期較緊繃時

房產抵押貸款利率與額度有多少?

各銀行房屋貸款方案

目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行,以及提供的額度和利率如下(可至各家銀行進行房屋抵押貸款試算功能):

貸款銀行 中國信託房屋抵押貸款
(分期攤還)
中國信託
(隨借隨還)
渣打銀行 合作金庫 第一銀行 兆豐銀行
貸款額度 85% 房屋鑑價80% 房屋鑑價85% 房屋鑑價80% 未提供 房屋鑑價80%
貸款利率 1.68%起 2.30%起 未提供 1.53%起 1.95%起 1.35%起
貸款年限 20年 1年期,約定到期
視情況自動展期
未提供 20年 未提供 20年
開辦費 6,500元 6,500元 未提供 5,300元 5,300元起 5,300元起

不管是向銀行申辦哪種貸款,銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核,並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話,地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同,同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同,不過千萬別因此每間都送件。

房屋貸款優點

  • 取得較低的貸款利率
    因為是有抵押的借貸,對銀行來說風險較低,因此會比無抵押的借貸(如個人信貸)有機會取得利率較低的貸款方案。房產抵押貸款的利率,大約落在1.31% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。

  • 取得較高額度的資金
    由於金管會有規定,債務人於全體金融機構的無擔保債務(包含信用卡、現金卡及信用貸款),不得超過月收入的22倍。因此,如果想取得較大額的資金,有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。

  • 貸款年限較其他貸款長
    房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小(信貸最長7年)。

  • 不用賣房也能取得資金
    如果臨時有資金或投資理財需求,不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金,藉由房屋抵押貸款,你也可以繼續住在你家,又同時取得一筆資金。

房屋貸款利率試算重要性

房貸試算的好處

房貸試算顧名思義,就是在申請房屋貸款前,利用試算的工具,可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少?以及評估房屋貸款利率與額度,是否符合自己的期望。這樣的方式,除了可以比較各家銀行的房貸方案外,也能掌握更為精確的房貸條件,避免被銀行的房貸專員誤導,進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處:

  • 評估支出
    使用房貸試算工具,可以帶入各家銀行的房貸方案數值,能讓你在購屋前清楚的知道,自備款、頭期款、月付金該準備多少,能預先評估自己是否可以負擔得起,進而選擇適合的房貸方案。

  • 貸款比較
    房貸試算工具也可以幫助你,從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中,選擇出最適合自己的房貸類型。

  • 二次驗算
    銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案,因此房貸試算工具還可以驗證,銀行專員所說的貸款內容是否屬實。

貸款工具 類型 特色
國泰世華 月付金變化重點摘要 銀行官網
台新銀行 各期月付金完整列表 銀行官網
591房屋交易 提供各銀行房貸利率 平台/APP
永慶快搜/信義房屋 刊登的物件可直接試算 APP
貸款計算機 各類貸款試算皆適用 APP
內政部不動產資訊平台 可試算自購住宅貸款利息補貼 政府平台

房屋貸款還款試算

假設貸款800萬、利率2%、分30年(即360期)

本息平均償還的總利息支出為2,644,977元:

期數 當期月付金 當期本金 當期利息
1 29,570 16,237 13,333
180 29,570 21,875 7,695
360 29,347 29,298 49

本金平均償還的總利息支出為2,406,690元:

期數 當期月付金 當期本金 當期利息
1 35,555 22,222 13,333
180 28,926 22,222 6,704
360 22,339 22,302 37

使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元:

期數 當期月付金 當期本金 當期利息
1~24 13,333 0 13,333
25 31,115 17,782 13,333
360 30,896 30,845 51

本息平均攤還法的總利息支出,比本金平均攤還多了238,287元,但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外,使用2年寬限期後的總利息支出,比不使用寬限期多了129,436元,建議如果經濟狀況允許,就不要使用房貸寬限期。

房屋貸款提早還完好嗎?房貸提前清償有違約金嗎?

如果打算提前清償房屋貸款,要將違約金列入考量,如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多,那麼就不建議提前結清房貸。

於綁約期內提前償還房貸屬於違約,因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型:

(1)須額外支出銀行違約金註1

於綁約期內提前償還房貸屬於違約,因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型:

①提前清償全部或部份本金:如臺灣銀行,加收提前償還本金0.6%~1%違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權:如合作金庫,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1%。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權:如永豐銀行,收取前3個月償還所累計本金金額的0.5%~1.5%。

(2)結清貸款後可用資金少房屋貸款利率怎麼挑?哪一種適合我?房屋貸款利率試算1分鐘就搞定

房貸的金額很大,相信提前清償完房貸後,大部分人手上可運用的資金並不多,因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右),這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿,保持手頭資金充裕, 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等,讓錢滾錢,資產配置更靈活

(3)可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看,貸款500萬,利率1.3%,還款期限20年,提早償還部分貸款本金,可以省下來的利息總額約5萬,以20年的時間來說真的不多。

註1:違約金是有方法可以避免的,假如你不是投資客,是首購房屋來自住,在清償完剩下的房貸餘額後,不要急著向銀行索取清償證明,來辦理塗銷抵押權登記,等綁約期過後再辦理塗銷,就沒有違約金的問題。

房屋貸款利率常見QA

Q1央行升息會影響房貸嗎?
A1會的,由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變,每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例:
原房貸月付金為29,570元,如果央行升息1碼(等於0.25%),則每月應繳金額增加至30,519元。
Q2房屋貸款可以更換到其他家銀行嗎?
A2可以。假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件,可以向其他家銀行申請房屋轉增貸。
Q3房屋貸款的管道有哪些?
A3常見的貸款管道有銀行、融資公司與民間貸款公司。以上管道各自有其優缺點,可以衡量自身條件狀況後,選擇適合的管道申請貸款。
Q4房屋貸款本息平均攤還跟本金平均攤還的差別?
A
(1)本息平均攤還:
將整個貸款期間,你所需要償還的貸款本金跟利息,平均分攤於每一期繳付,一開始攤還的本金較少、利息較多,後面則會變成本金較多、利息較少。本息平均攤還的優點是每個月的繳款金額固定,適合收入穩定的上班族。
(2)本金平均攤還:
只有將整個貸款期間,所需償還的貸款本金平均分攤,利息則是依貸款餘額逐期計算。本金平均攤還的優點是還本速度快、利息支出較少,適合負債比低的高收入族群。

申辦房屋貸款時,除了要看房貸利率、房貸成數,選擇適合自己的還款期限及方式也很重要,央行升息會影響房貸,大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變。