央行升息對銀行房貸利率的影響?房貸信貸怎麼挑比較好? 房屋增貸是什麼?

房屋貸款

央行升息銀行房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加,無論是房貸信貸戶,都會受到央行升息影響,貸款中的房子若有資金需求,可向原房貸銀行提出房屋增貸,而銀行對於貸款審核嚴格,若申請增貸而被婉拒,這時如果你有房有車,不妨把三種貸款都列入比較,有時房貸或車貸甚至能取得比信貸更好的利率和額度,選擇一個最適合自己的方案來申貸。

央行升息會影響哪些貸款?房貸信貸戶同受壓力

無論是房貸信貸或車貸,都會受到央行升息影響,以下為受升息影響的貸款:

1. 房屋貸款

以房貸利率2%,年限20年為例,目前國內房貸平均金額763萬,升息半碼後平均每月要多繳453元,1 年就是5,436元,20年下來會多繳108,720元。

2. 汽車貸款

  • 向銀行貸款購買新車100萬來說,每個月要多付104元。(浮動計息)
  • 向融資公司辦理的車貸就不受影響,仍是按照原本的繳款金額繳費。(固定計息)

3. 信用貸款

以信貸平均金額58.6萬為例,每個月要多付61元。

4. 就學貸款

以台灣就學貸款平均金額33萬為例,升息後每個月要多付34元,教育部已宣布「在學學生」升息部分將全額補助,畢業生在「緩繳本息期間」升息利息也由教育部補貼,其餘則維持正常升息。

5. 保單貸款

  • 傳統型保單利率大約2.7% ~ 6.7%
  • 利率變動型保單為宣告利率或約定利率加計0.25% ~ 2.75%
  • 外幣保單則在6% ~ 9%

6. 勞保紓困貸款

目前利率為1.28%,每年1月和7月公告調整,因此短期內不受影響,7月後郵政儲金機動利率可能進行調整,屆時才需要多負擔。

7. 紓困振興貸款

不改變,勞動部已宣布為照顧弱勢勞工,利率凍漲維持在1.845%。

8. 青年創業貸款

不改變,因郵政儲金機動利率是由政府補貼,不影響民眾。

9. 青年安心購屋貸款

以房貸貸款利率2%,年限20年為例,以國內平均金額421.87萬來說,升息一碼後每月要多繳505元,1年就是6,060元,20年下來要多付121,200,為減輕青年朋友負擔,財政部決議青安貸款利率僅調升半碼,一段式利率調升後為1.525%。

10. 融資公司貸款

皆不受影響,無論二胎房貸、車貸、機車貸、小額信貸等等,皆採用固定利率,所以不受升息影響。

除了貸款戶受影響外,若有銀行定存,每年可獲得的利息也會隨之增加,民眾可評估自身財務狀況,重新審視名下貸款來做財務規劃。

房貸利率種類有哪些?我要怎麼評估挑選?

房貸利率種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

1. 房貸利率組成:指標利率+加碼利率

現行房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。

  • 指標利率
  • 指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。
  • 個人加碼利率
  • 個人加碼利率顧名思義,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。

2. 依利率是否浮動:指數型房貸/固定型房貸

這兩種房貸的最大差別,就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低基準利率會持續下降,就可以選擇指數型房貸,但若預期基準利率升幅可能超過2%,則可以選擇固定型房貸

  • 指數型房貸利率
  • 指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
    近年受疫情影響,截至2022年6月,央行已經二度升息共1.5碼,未來還有可能繼續調升。到底升息會為房貸帶來多少額外的支出呢?我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
項目 利率調整 房貸期數 月付金 月付差額 年差額總和
升息前 原利率1.6% 20年 48,716 N/A N/A
30年 34,994 N/A N/A
升息半碼 1.725%
(+0.125%)
20年 49,296 +580 +6,960
30年 35,602 +608 +7,296
升息一碼 1.85%
(+0.25%)
20年 49,881 +1,165 +13,980
30年 36,216 +1,222 +14,664
  • 固定型房貸利率
  • 與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案,多會與指數型房貸進行配搭,固定期結束後就會轉為指數型計息。
    最具指標性的方案,就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款,除了常見的一段式、分段式機動利率外,也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是,固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

3. 是否依區段計息:一段式利率/分段式利率

一段式利率不分年期區段,一個數字用到底,利率低、總利息少,適合能長期穩定還款的人申辦;而分段式利率則會依區段計息,大多前低後高,適合一開始資金較為緊繃的人。

  • 一段式利率
  • 指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)
    一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有指標利率會變動。
  • 分段式利率
  • 指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)
    分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。
    我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%),來進行試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。

央行升息半碼 房貸利率新高 每月要多繳2400元

隨著美國聯邦準備理事會(Fed)公告升息3碼,台灣中央銀行也公告升息半碼,升息後的重貼現率來到1.625%。總計今年央行共升息了2碼。樂屋網以1千萬元的房貸金額,攤還30年計算,1千萬元的房貸族今年累計每月可能多支出2400餘元,長期來看,總體利息還要再多付87萬元。

依央行最新數據資料,截至今年8月,五大銀行(台灣銀行、合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行及第一商業銀行)新承做購屋貸款利率為1.729%,此次重貼現率提升,預估接下來新承做購屋貸款利率可能會來到1.867%。

經試算,1000萬元的房貸金額,攤還30年,若以今年2月新承做購屋貸款利率1.367%計算,採本息平均攤還,每月房貸約33,878元,總利息為219萬元,但如果利率上升到1.867%,每月房貸為36,301元,總利息成長到306萬元,合計今年以來,每月房貸需多支出2,423元,總利息更是增加87萬元。

新聞出處》東森新聞

房屋增貸是什麼?銀行房貸再貸決定因素是什麼?

房屋增貸是什麼?房子是最保值的財產,現今房價仍一路走高,臨時產生資金需求時,可以透過房屋增貸或轉增貸來取得資金。辦理房屋增貸利率低,借款人可依個人資金需求,向原本的房貸銀行提出申請,原銀行會對房子重新估價,並參考借款人的債信和財力狀況,評估審核後給予准駁,房屋轉增貸則是直接找另一間銀行估價,將整筆房貸一起轉到別間銀行去。

只要保持良好的信用狀況與正常的還款紀錄,又有穩定的工作和收入下,想要順利辦理房屋轉增貸通常不是問題,如果房子有增值,增貸金額甚至可以超過你已經還給銀行的本金。

各銀行房屋增貸利率、額度與貸款期限比較

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。各家銀行房屋增貸利率與申請條件有所不同,比較條件如下表所列:

房屋增貸 國泰世華 凱基銀行 遠東銀行 上海商業 中國信託 永豐銀行 渣打銀行 台新銀行 王道銀行
增貸利率  1.81%起 1.69%起 1.73%起 1.73%起 1.78%起 1.81%起 1.69%起 1.87%起 1.90%起
增貸成數  最高房屋鑑價80% 最高房屋鑑價85% 最高房屋鑑價85% 未提供 最高房屋鑑價85% 最高房屋鑑價85% 最高房屋鑑價85% 最高房屋鑑價80% 最高房屋鑑價85%
增貸期限 最長20年 最長20年 最長20年 未提供 最長20年 最長20年 最長20年 最長20年 最長30年

(以上資訊來自各銀行官網,正確資訊仍以各銀行公告為主)

大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

房屋增貸優缺點有哪些?

1.房屋增貸優點

房貸增貸的優點有常見以下幾點:

  1. 貸款額度高:依照房屋價值、原房貸成數而定,不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
  2. 貸款利率低:房屋增貸利率比信貸、車貸還低,目前最低1.37%起。
  3. 還款期數長:房貸增貸還款年限最長可達20年。
  4. 貸款審核速度快:由於增貸是向原貸款銀行申辦,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天。
  5. 費用相較房屋轉貸低:房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款,雖然在利率上面會有所降低,但加收的開辦費、手續費加總後,可能會影響到利率,且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金,這樣在整體加總後並不一定較為優惠。

2.房屋增貸缺點

房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房子增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。而房屋增貸的額度取決於2點:

  1. 若是房屋增值幅度不大,貸款本金還得不多,這樣會影響銀行過件的機率,而且就算過件核貸的額度也不會太高
  2. 身上同時負擔房貸與其他貸款,這樣會讓個人負債比例過高,也會影響銀行的房屋增貸審核,負債比例越高,核貸額度則越少。

※溫馨提醒:房貸繳納至少一~二年再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這段期間還款的情形,讓銀行可以憑這些還款紀錄來推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

銀行房屋增貸沒過怎麼辦?有其他推薦的貸款嗎?

向銀行申請房屋增貸而被婉拒,這時你還有其他的房屋貸款選擇,如房貸轉增貸以及二胎房貸

1.房屋轉增貸

房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。

2.二胎房貸

銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用。雖然銀行二胎房貸利率較低,但銀行審核嚴格,過件機率不高,這時建議可以尋求股票上市融資公司:好事貸股份有限公司辦理,好事貸二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120%,相當推薦的選擇。

3.房屋增貸、房轉貸與二胎房貸的比較

總結來說,房屋增貸適合小額資金週轉、原房貸成數不高的人申請;房屋轉增貸適合想取得更高貸款額度的人申請;二胎房貸則適合,房屋增貸與轉增貸被銀行婉拒的人申請,建議可以向大型上市櫃的融資公司申辦,有機會能取得最高500萬的貸款額度。

下表列舉各種房貸的條件與優缺點:

貸款方案 好事貸二胎 銀行二胎 房屋增貸 房屋轉增貸
貸款額度 鑑價120% 鑑價90% 鑑價70%~80% 鑑價70%~80%
貸款期限 10年 7~15年 最長20年 最長30年
貸款優點 條件審核寬鬆
額度最高500萬
不需改變原房貸
不需改變原房貸 費用省
利率低
額度較大
貸款缺點 利率較高
還款期限短
審核嚴格
還款期限短
審核嚴格
額度較小
流程繁瑣
審核嚴格
費用較多