工業宅是什麼？工業住宅就是在工業用地上興建住宅，但其實乙種工業區用地只能設立事務所和辦公室，若臨時有資金週轉需求，若名下已經有一筆房貸，還可以申請房屋再貸，若為近期增貸恐怕就沒辦法申請銀行二胎房貸，這時建議可以向融資公司申請好事貸二胎貸款，代書貸款利率大多是以月利率計息，必須將兩者換算成同一單位後，才能比較出真正的高低。
工業宅是什麼？有分什麼種類？
工業宅是什麼？根據《都市計畫法》的分類，劃分為住宅區、商業區、工業區，工業區用地又分為特種、甲種、乙種、零星四大類，阿滴代言的乙種工業區住宅，主要是給那些公害輕微的工廠或工業設施使用的，包含「剪接錄音工作室」、「企業營運總部」都可以放，所以相對於其他工業區更有改成住宅的空間。
由於產業外移的關係，閒置的工業用地越來越多，這些工業用地被建商買下，蓋了房子成為工業宅，打著辦公室使用、一般事務所、住辦混合等標語，讓民眾誤以為可居住而購入。
工業宅稅率有多高？工業住宅會有什麼問題？
工業宅因為政策風險與容積率、建蔽率不同，通常會賣得比較便宜以吸引民眾，但與此同時，其核貸限制、持有稅率都會比一般住宅來得更高，另外若房屋所有權人被發現有居住使用，也會被開罰，除非你真的打算要做工作室等住宅以外的用途，否則非常不建議購買。
通常購買的住戶也知道工業宅的問題所在，但因為便宜，就抱著僥倖的心態購買，對於政府查核實際使用狀況不配合，希望因為多數人違規後要求變更都市計畫，只需繳一點錢就地合法，但政府也不會那麼容易妥協，一旦查獲工業區建物當作住宅使用就會開罰，因此工業宅也屬於地雷房型，不易賣出或貸款。
工業宅貸款額度有多少？哪些因素會影響核貸成數？
雖然多數銀行都標榜8～85成的貸款額度，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。這是因為銀行在核貸前，會先根據房屋的物件狀況進行鑑價與分級，並評估申請人財收，才會決定核貸條件。
其他會影響房貸成數的因素：房屋的用途也會對核貸成數造成影響。純住宅因為保值性佳且好轉手，銀行的可貸成數一定會高過住商合一的物件，利率也會比較低。而近年興起的「工業宅」，由於屬乙種工業用地，僅能作一般事務所使用，銀行的核貸成數僅6成，甚至會完全拒絕貸款。
工業宅易忽略的重點？三大重點看完再下決定
日前有知名網紅代言工業宅，還拍影片宣傳，引發網路熱議，但到底為何引發如此多的爭議?就出在工業宅包含許多大家容易忽視的點，專家坦言，現在因為法規的關係，建商在賣屋時大多都會老實說建案為住宅用地，但民眾還是要注意這3大重點，包括無優惠貸款、銀行貸款成數低。
重點一 無優惠貸款、8成房貸
雖然實務上政府默認工業住宅的興建合法，但Renba強調，只要民眾是買來「住在裡面」，就會違法，因此自然無法適用自用住宅的優惠貸款，首購族也不能享有政府政策或銀行優惠的較低房貸利率，貸款成數大約只能達到5-6成，有些銀行甚至完全不核准工業住宅的貸款，而且民眾未來若有轉手出售或者二胎申貸的需求，銀行對房屋的估價也會較低。
重點二 毛胚交屋 裝潢成本較高
由於工業住宅容易引發爭議，因此近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時，大多都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區，樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。
重點三 可申請自用住宅 但有居住事實就違法
依財政部規定，民眾可以在工業住宅設戶籍，房屋稅和地價稅也能夠適用自用住宅稅率，但按理來說工業用地根本不該做一般住宅使用，只要被發現有居住使用事實，就會被開罰。
文章出處》591房屋交易
工業住宅的缺點 乙種工業用地注意事項
想購買或居住乙種工業宅，有3大缺點要特別注意：
- 銀行貸款成數低
一般住宅通常可貸7-8成，工業宅雖然價格便宜，但貸款成數通常只有6成或更低，貸款利率也比一般住宅高，亦無法申請政府優惠房貸。
- 增值性低
工業宅附近幾乎都是工廠或其他工業設施，居住環境不佳，相對轉手不易，增值性也比一般住宅差。
- 有額外成本
很多工業宅為了規避責任，常以毛胚屋交屋，或沒有任何裝潢，要自己花更多錢來整理，不管金錢或時間都耗費更多。
雖然可以透過變更土地地目的方式，讓乙種工業住宅就地合法，但考慮到居住環境，以及須承擔的風險，想購入乙種工業宅還是要多方考慮再做決定。
資料來源：風傳媒
房屋再貸》民間房屋借款風險高嗎？找民間代書貸款利率要注意什麼？
1.如何判斷民間貸款的計息方式合理嗎？
不同的民間貸款管道，貸款利率也不太一樣，以房屋再貸的貸款利率為例：
房屋再貸（二胎房貸）的年利率比較
- 銀行：2.5%~16%
- 當鋪：18%~30%
- 資產管理公司：12%~36%
- 代書：代書貸款利率6%~36%
- 融資公司（好事貸好事貸）：7 %~14%
※《民法》第205條：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」
特別提醒您，一般我們常講的貸款利率是「年」利率，但有些民間借貸會用「月」利率來混淆借款人，乍看之下利息好像很少，但如果把這個數字再乘上12個月：
3分利：
3% (月利率) × 12個月 = 36% (年利率)
借1萬利息只要200：
200 (月息) ÷ 10,000 (借款) × 100% × 12個月 = 24% (年息)
計算出來的年利率比法定利率還要高，有些業者甚至會把超收的利率藏在手續費、服務費、帳管費等費用裡面，所以一定要特別注意。
2.如何判斷民間貸款的收費項目合理嗎？
如果還沒正式申請，就以各種奇怪的名目跟您收取費用，例如：開辦費、手續費、服務費、帳管費、申請費、諮詢費等，那就要提高警覺了。
一般我們找銀行諮詢貸款，銀行也不會先跟您收費、更不會要求先簽約，而好事貸的詢問跟估價也是免費的，但有些業者會為了綁住客戶，要求先簽委託書才能進行諮詢和估價。
3.如何判斷民間貸款的合約內容合理嗎？
簽合約之前，記得確認裡面的貸款條件、還款方式和違約條款是否跟對方和你講的一樣，有疑問的一定要先問清楚，確定沒問題才簽。
- 利息怎麼算？（合約寫的借款利率是月利率還是年利率？）
- 還款期限有多久？怎麼還？（有的可能以1~7天為1期計息、有的可能把利息併入本金複利計算）
- 額外收取的費用有哪些？（佣金、保證金、代辦費、保管費…以各種名目收取費用）
- 提前清償的違約金多少？
找民間借貸最快多久可以拿到錢？
民間貸款大多都標榜快速放款，我們同樣以房屋再貸（二胎房貸／二順位房貸）為例：
申辦房屋再貸的所需時間比較
- 銀行：10~14個工作天
- 當鋪：2~3個工作天
- 資產管理公司：3~5個工作天
- 代書：1~3天
- 融資公司（好事貸二胎）：3~5個工作天
※ 申辦房屋再貸同樣要經過房屋鑑價、條件審核、對保及設定抵押權等程序，需要花費一定長度的工作時間，如果遇到標榜24小時內撥款的二胎房貸業者，應提高警覺。
由於融資公司受限於法規，沒辦法直接對客戶放款，因此需要透過經銷商來申請好事貸次順位房貸。目前網路上有許多經銷商及代辦公司都有提供好事貸二胎貸款，但專業度、服務內容和收費項目參差不一。
房屋二貸可以找民間嗎？銀行的貸款審核非常嚴格、申請流程也較漫長，相較之下民間貸款就很適合有大額資金需求、想盡快拿到資金的客戶。不過，民間貸款的管道非常多，融資公司、代書、當鋪、資產管理公司、金融行銷公司、高利貸都是民間借貸的一種，有些能幫助您解決資金需求、有些則暗藏危機（高利率、高收費）。
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