許多人對於二胎房貸與二順位房貸的概念感到混淆。這兩個名詞其實指的是同一個東西，都是指在已設定第一順位抵押權的房屋上，再次設定抵押權取得資金的行為。相較於一順位房貸，二胎房貸利率通常較高，貸款利率二為3.5%~36%。本文將深入探討二胎房貸是什麼，並分析影響二胎房貸利率的因素。
二胎房貸是什麼？跟二順位房貸一樣嗎？
二胎房貸是指在一個物業上已經有一筆原有的房貸的基礎上，再向銀行或金融機構申請的一筆新的房貸。這筆新的貸款通常被稱為「二胎」或「第二順位抵押貸款」。
而二順位房貸就是第二筆房貸，當你買房子向銀行申請貸款，這筆購屋貸款就是一順位房貸，正常繳款一段時間後，用同一間房子，向別家銀行再申請一筆房屋貸款，第二家銀行的抵押權順位排在第一家後面，銀行稱之為二順位房貸或次順位房貸，民間貸款則多稱呼為二胎房貸，二者是一樣的貸款。
二胎房貸條件 銀行跟融資公司差很多
由於第二順位房貸機構承擔著更高額的風險，可能會面臨到借貸人無法償還債務時，房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高，且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估，金額為數十萬元至三百萬元不等。
找銀行辦二胎房貸，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到85成~9成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是30-80萬不等。
如果跟銀行辦不成，還可以找好事貸公司辦理二胎房貸，好事貸二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，在好事貸都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到500萬資金，許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環，可以較快讓信用恢復正常。
二胎房貸優點有哪些？
一般人如果有資金需求，大概99%的人都會先想到，跟銀行申請信用貸款。二胎房貸的優勢，就是它不需要考慮DBR22倍的問題，也就是「無擔保貸款不能超過月收入22倍」的限制，相對地，信貸就會有這個限制。
比方說，我們最近遇到蠻多的客戶，他可能剛好需要一筆資金去做投資，而他需要比較多的資金、金額大約是500萬元，但是他只是一個上班族、薪水大約3萬元，如果是跟銀行申請信貸，頂多只能借到3、40萬。這時候，他就可以選擇申請二胎房貸。
那為什麼最近二胎房貸這麼夯？其實就是因為，銀行法規太嚴格，基本上只要負債比太高、沒有工作證明、沒有收入證明、或者聯徵報告（即信用報告）裡有一點瑕疵：可能信用卡有幾次遲繳、貸款忘記繳…等等，幾乎是沒辦法跟銀行申請貸款的。
二胎房貸利率是多少？
二胎房貸利率區間為3.5%~36%，由於二胎房貸的風險較高，因此相較於其他同類型的貸款（房屋增貸／轉增貸約2.185%~7.45%），二胎房貸的利率會比較高一些。
以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率：
- 銀行：年利率3.5%~16%
- 融資公司：年利率7%~14%
- 當鋪：年利率18%~30%
- 代書：年利率6%~36%
- 資產管理公司：年利率12%~36%
哪些事會影響二胎房貸利率？
實際的二順位貸款利率，會依據你的申貸管道、財務狀況及信用狀況，而有所不同。
(1) 收入會影響我的二胎房貸利率嗎？
會。不管是跟銀行、還是融資公司申請二胎房貸，都需要了解你的收入來源為何？收入有多少？以及計算你的收支負債比，確認你目前的財務狀況是有辦法正常還款的。
(2) 信用分數會影響我的二胎房貸利率嗎？
會。聯徵中心的信用報告裡，記錄了你過去與所有金融機構的往來，包含：信用卡使用狀況、貸款項目與金額、繳款狀況等等。如果你是跟銀行申請二順位房貸，銀行就會根據這份報告內容，來判斷是否可以借錢給你？核貸額度跟利率是多少？
二胎房貸月付金怎麼算？
以下提供二順位房貸利率試算表，供你作參考。假設二胎貸款100萬，比較不同貸款管道和利率的情況下，本息平均攤還的月付金如下：
| 二胎管道 | 好事貸 | 銀行 | 民間 |
|---|---|---|---|
| 二胎貸款利率 | 7%~14% | 2.6%~16% | 6%~36% |
| 最高貸款成數 | 100% | 90% | 90% |
| 房貸試算基礎 | 一胎房貸剩餘金額（有利） | 一胎房貸設定金額（不利） | 一胎房貸剩餘金額（有利） |
| 月付金試算（貸款額度100萬為例） | 15,093~18,740元（合理） | 13,034~19,862元（合理） | 14,609~32,733元（不合理） |
如果上面的二胎月付金試算表，沒有你想了解的數字，也可利用我們推薦的房貸試算工具作確認。
二胎房貸利率還有哪些要注意的事項？
申辦二胎房貸前，你需要注意的事項有非常地多，但本文僅針對利率的部分作介紹：
(1) 你的民間二胎房貸是不是用月利率？
提醒你要特別注意，許多二胎貸款業者使用的是「月」利率，例如：「房屋二胎利率最低0.5%」、「最低二胎利息0.8%起」，如果沒仔細看會以為利率比銀行還低，但實際上銀行使用的是「年」利率，計息基礎根本就不同。
透過我們整理的二胎房貸利率比較表，就能清楚看出差異：
| 二胎房貸 | 融資公司 | 銀行 | 當鋪 | 代書 | 資產管理公司 |
| 年利率 | 7%~14% | 2.5%~16% | 18%~30% | 6%~36% | 12%~36% |
| 月息 | 0.58%~1.16% | 0.2%~1.3% | 1.5%~2.5% | 0.5%~3% | 1%~3% |
(2) 二胎房貸利率還有分單利、複利？
當你決定要辦二胎房貸，但還不知該找誰辦時，想必會在額度和利率間作比較。而這時候有些不肖業者，會刻意使用錯誤的算法，讓借款人以為他們的二胎房貸利率比較低，但實際收取的利息卻可能比同業還高。
即使不知道什麼是單利、複利，你也可以用一個很簡單的方式作驗證：就是把對方告訴你的利率、還款期限和月付金，直接用房貸試算工具操作一次，就能知道真相。
最後提醒你，不管選擇哪一個管道申請二胎房貸，建議申辦前，下列事項都務必問清楚：
- 年利率是多少？
- 還款期限多長？
- 每期應繳金額為多少？
- 還款週期／多久繳款一次？
除此之外，簽合約前也要看清楚，確認合約內容與二胎貸款公司和業務所說的一致。申貸前，多花點時間作功課、多點警惕，才能夠有效地幫助你解決資金問題。
二胎房貸與二順位房貸是相同的概念，都是基於現有抵押物進行的第二次貸款。由於房屋二胎風險較高，因此利率普遍偏高，因此借款人在考慮申請此類貸款時應仔細評估自身財務狀況及還款能力慎選貸款管道，以降低潛在的風險。