房屋貸款利率怎麼挑？哪一種適合我？房貸利率試算報你知

房屋貸款是許多人實現置產夢想的重要一步。在選擇房貸時，利率是一個關鍵因素，因為它直接影響您的還款金額和負擔。適合您的房貸利率，將有助於確保您在還款期間能夠負擔得起並順利還清貸款。不過該如何挑選最適合您的房屋貸款利率方案呢？本文報你知

一、房屋貸款利率是什麼？

房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：

• 指數型房貸利率：利率會隨時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。
• 固定型房貸利率：在一定期間內都是採固定利率計息，較常見於政策性房貸，例如：青年安心成家貸款就有提供固定利率的方案。
• 一段式房貸利率：指標利率（變動）＋個人加碼利率（固定）
• 分段式房貸利率：指標利率（變動）＋個人加碼利率（變動）又稱階梯式利率

要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房屋貸款利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

房屋貸款利率種類看起來好像有很多，但其實它們的基本結構大都是由基準利率和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

基準利率

基準利率也稱作指標利率，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

加碼利率

個人加碼利率，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

二、不同利率算法的三種房貸

房貸利率中的「指標利率」是銀行的成本，幾乎每一家銀行都一樣。而「加碼利率」就是銀行要賺你的利差，加碼利率愈低、你所能取得的房貸利率就愈低。

指數型房貸

指數型房貸（浮動型房貸）的利率計算方式，是將「指標利率（浮動利率）」與「加碼利率（依個人條件訂出的固定利率）」相結合，其公式如以下所列：

指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率

目前市面上銀行的房屋貸款方案，大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇：

1. 一段式利率：貸款期間即以（指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率）為計算方式。
2. 階段式利率：通常前2年的貸款利率較低，也是銀行會強調與行銷的部分；一旦到了第3年之後利率則會調高，此時就會明顯感受到貸款的壓力。

指數型房貸優點：利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。

指數型房貸缺點：須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。

固定型房貸

房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率，通常會較指數型房貸來得高。

固定型房貸優點：利率固定，不受市場波動的影響。

固定型房貸缺點：利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。

混合型房貸

顧名思義是將固定利率與機動利率相結合，目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」，才有混合型利率的房貸方案可以申請。

1. 機動一段式：1.775%
2. 機動二段式：第1~2年利率1.565%、第3年的利率1.865%
3. 混合式固定：第1年固定利率1.745%、第2年固定利率1.845%、第3年機動利率1.865%。

2021／01／01以後撥貸適用利率。以上青安貸款的利率計算方式可以3擇一，經選定後不可再更改。青安貸款最大的優點就是貸款利率低。缺點則為最高貸款額度只有800萬，若房價有超過的部分須想辦法補足。

三、哪些政策措施會影響房貸利率？

央行升息會影響房貸利率嗎？

近年受疫情影響，截至2023年3月，央行已經五度升息共3碼，未來還有可能繼續調升。央行升息，指數型房貸也會隨之變化，與原本的房貸利率比較，究竟會帶來多少額外的支出呢？

我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例，分別試算20年期和30年期，升息後的房貸差額如下。

政策優惠房貸會影響房貸利率嗎？

選擇政策優惠房屋貸款方案，如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等，都有機會取得較低的房貸利率。

1.青年安心成家購屋貸款

財政部青年安心成家購屋貸款，是由政府協調公股銀行開辦，專屬首購族的優惠房屋貸款方案，利率選項有三種，分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率，一旦選定就不能再更改。

• 一段式機動利率：2.055%
• 分段式機動利率：1.815%（首2年）→2.115%
• 混合式固定利率：1.995%（第1年，固定利率）→2.095%（第2年，固定利率）→2.115%（第3年，開始以機動利率計息）

2.自購住宅貸款利息補貼

內政部自購住宅貸款利息補貼，則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案，並持銀行核定的房貸利率，向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同，可以取得不同的利率減免優惠。

• 第一類：基準利率減0.533%（目前為1.062%）
• 第二類：基準利率加0.042%（目前為1.637%）

在申請房屋貸款前，可以利用試算的工具，大概算出自己未來房貸的月付金會有多少？以及評估房貸的額度與利率，是否符合自己的期望。下面介紹房貸試算有那些好處與需要注意的地方？

四、房貸試算的好處與注意事項？

透過房貸試算的方式，除了可以比較各家銀行的房貸方案外，也能掌握更為精確的房貸條件，避免被銀行的房貸專員誤導，進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處：

1. 評估支出：使用房貸試算工具，可以帶入各家銀行的房貸方案數值，能讓你在購屋前清楚的知道，自備款、頭期款、月付金該準備多少，能預先評估自己是否可以負擔得起，進而選擇適合的房貸方案。
2. 貸款比較：房貸試算工具也可以幫助你，從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中，選擇出最適合自己的房貸類型。
3. 二次驗算：銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案，因此房貸試算工具還可以驗證，銀行專員所說的貸款內容是否屬實。

使用房貸試算工具要注意哪些事？

提供貸款試算的網站和APP非常多，實用性也參差不齊，建議你在挑選房貸試算工具時，應注意以下幾點：

1. 使用便利性：房屋貸款的計息方式、還款方式有很多，如果房貸試算工具只有提供一種算法，恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好，有的試算網站還需要先輸入「自備款」，才能進一步試算房貸月付金，相比之下較不實用。
2. 填寫個人資料：有些試算網站為了蒐集客戶資訊，會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式，才能使用試算功能，這不僅會有個資外洩的疑慮，後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。
3. 資訊是否齊全：部分試算網站或APP，所提供的房貸試算結果非常簡陋，除了每個月要還多少錢之外，其他如：利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供，如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較，恐怕就無法看出差異。
4. 可貸額度計算基礎：房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的，目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%，銀行二胎房貸則是70%（融資公司二胎最高110%）。特別提醒，可貸額度的計算基礎－房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量，房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間，如果想知道較精確的數字，建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。

QA.房貸利率常見問答

Q.房貸利率最低是多少？

目前的房貸利率地板價是2.06%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。

Q.本息平均攤還跟本金平均攤還的差別？

(1)本息平均攤還
將整個貸款期間，你所需要償還的貸款本金跟利息，平均分攤於每一期繳付，一開始攤還的本金較少、利息較多，後面則會變成本金較多、利息較少。本息平均攤還的優點是每個月的繳款金額固定，適合收入穩定的上班族。

(2)本金平均攤還
只有將整個貸款期間，所需償還的貸款本金平均分攤，利息則是依貸款餘額逐期計算。本金平均攤還的優點是還本速度快、利息支出較少，適合負債比低的高收入族群。

Q.央行升息會影響房貸利率嗎？

會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。

選擇合適的房屋貸款利率是一項重要決策，需要仔細考慮各種因素。當您考慮利率時，請牢記您的財務狀況、預算和未來規劃。除了利率外，還應該考慮其他貸款條件，如貸款期限和還款方式。儘管選擇適合自己的利率並不總是容易的決策，但謹慎研究和與專業人士諮詢將有助於您做出明智的選擇。選擇適合您的房貸利率，將為您打造一個穩定的財務基礎，使您能夠實現您的房屋夢想。