房屋貸款是許多人實現置產夢想的重要一步。在選擇房貸時,利率是一個關鍵因素,因為它直接影響您的還款金額和負擔。適合您的房貸利率,將有助於確保您在還款期間能夠負擔得起並順利還清貸款。不過該如何挑選最適合您的房屋貸款利率方案呢?本文報你知
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Toggle一、房屋貸款利率是什麼?
房貸利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類,大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種,分別是:
- 指數型房貸利率:利率會隨時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。
- 固定型房貸利率:在一定期間內都是採固定利率計息,較常見於政策性房貸,例如:青年安心成家貸款就有提供固定利率的方案。
- 一段式房貸利率:指標利率(變動)+個人加碼利率(固定)
- 分段式房貸利率:指標利率(變動)+個人加碼利率(變動)又稱階梯式利率
要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房屋貸款利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
房屋貸款利率種類看起來好像有很多,但其實它們的基本結構大都是由基準利率和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。
基準利率
基準利率也稱作指標利率,是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。
加碼利率
個人加碼利率,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。
二、不同利率算法的三種房貸
房貸利率中的「指標利率」是銀行的成本,幾乎每一家銀行都一樣。而「加碼利率」就是銀行要賺你的利差,加碼利率愈低、你所能取得的房貸利率就愈低。
指數型房貸
指數型房貸(浮動型房貸)的利率計算方式,是將「指標利率(浮動利率)」與「加碼利率(依個人條件訂出的固定利率)」相結合,其公式如以下所列:
指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率
目前市面上銀行的房屋貸款方案,大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇:
- 一段式利率:貸款期間即以(指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率)為計算方式。
- 階段式利率:通常前2年的貸款利率較低,也是銀行會強調與行銷的部分;一旦到了第3年之後利率則會調高,此時就會明顯感受到貸款的壓力。
指數型房貸優點:利率隨著市場變動而調整,更貼近市場實際狀況。
指數型房貸缺點:須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。
固定型房貸
房屋貸款期間的利率為固定不變,不會隨著央行與市場變動而有所調整,目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率,通常會較指數型房貸來得高。
固定型房貸優點:利率固定,不受市場波動的影響。
固定型房貸缺點:利率較指數型房貸高;若貸款期間想改成指數型房貸,須付出一筆違約金給銀行。
混合型房貸
顧名思義是將固定利率與機動利率相結合,目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」,才有混合型利率的房貸方案可以申請。
- 機動一段式:1.775%
- 機動二段式:第1~2年利率1.565%、第3年的利率1.865%
- 混合式固定:第1年固定利率1.745%、第2年固定利率1.845%、第3年機動利率1.865%。
2021/01/01以後撥貸適用利率。以上青安貸款的利率計算方式可以3擇一,經選定後不可再更改。青安貸款最大的優點就是貸款利率低。缺點則為最高貸款額度只有800萬,若房價有超過的部分須想辦法補足。
三、哪些政策措施會影響房貸利率?
央行升息會影響房貸利率嗎?
近年受疫情影響,截至2023年3月,央行已經五度升息共3碼,未來還有可能繼續調升。央行升息,指數型房貸也會隨之變化,與原本的房貸利率比較,究竟會帶來多少額外的支出呢?
我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
項目 | 利率調整 | 房貸期數 | 月付金 | 月付差額 | 年差額總和 |
升息前 | 原利率1.6% | 20年 | 48,716 | N/A | N/A |
30年 | 34,994 | N/A | N/A | ||
第一次升息一碼 | 1.85% (+0.25%) |
20年 | 49,881 | +1,165 | +13,980 |
30年 | 36,216 | +1,222 | +14,664 | ||
第二次升息半碼 | 1.975% (+0.125%) |
20年 | 50,470 | +1,754 | +21,048 |
30年 | 36,837 | +1,840 | +22,080 | ||
第三次升息半碼 | 2.1% (+0.125%) |
20年 | 51,063 | +2,347 | +28,164 |
30年 | 37,464 | +2,470 | +29,640 | ||
第四次升息半碼 | 2.225% (+0.125%) |
20年 | 51,661 | +2,945 | +35,340 |
30年 | 38,097 | +3,103 | +37,236 | ||
第五次升息半碼 | 2.35% (+0.125%) |
20年 | 52,263 | +3,547 | +42,564 |
30年 | 38,737 | +3,743 | +44,916 |
政策優惠房貸會影響房貸利率嗎?
選擇政策優惠房屋貸款方案,如青年安心成家購物貸款和自購住宅貸款利息補貼等,都有機會取得較低的房貸利率。
1.青年安心成家購屋貸款
財政部青年安心成家購屋貸款,是由政府協調公股銀行開辦,專屬首購族的優惠房屋貸款方案,利率選項有三種,分別是一段式機動利率、分段式機動利率和混合式固定利率,一旦選定就不能再更改。
- 一段式機動利率:2.055%
- 分段式機動利率:1.815%(首2年)→2.115%
- 混合式固定利率:1.995%(第1年,固定利率)→2.095%(第2年,固定利率)→2.115%(第3年,開始以機動利率計息)
2.自購住宅貸款利息補貼
內政部自購住宅貸款利息補貼,則是由民眾自行向一般銀行申請房屋貸款方案,並持銀行核定的房貸利率,向政府申請利息補貼。申請人依據身份別的不同,可以取得不同的利率減免優惠。
- 第一類:基準利率減0.533%(目前為1.062%)
- 第二類:基準利率加0.042%(目前為1.637%)
在申請房屋貸款前,可以利用試算的工具,大概算出自己未來房貸的月付金會有多少?以及評估房貸的額度與利率,是否符合自己的期望。下面介紹房貸試算有那些好處與需要注意的地方?
四、房貸試算的好處與注意事項?
透過房貸試算的方式,除了可以比較各家銀行的房貸方案外,也能掌握更為精確的房貸條件,避免被銀行的房貸專員誤導,進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處:
- 評估支出:使用房貸試算工具,可以帶入各家銀行的房貸方案數值,能讓你在購屋前清楚的知道,自備款、頭期款、月付金該準備多少,能預先評估自己是否可以負擔得起,進而選擇適合的房貸方案。
- 貸款比較:房貸試算工具也可以幫助你,從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中,選擇出最適合自己的房貸類型。
- 二次驗算:銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案,因此房貸試算工具還可以驗證,銀行專員所說的貸款內容是否屬實。
使用房貸試算工具要注意哪些事?
提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房貸試算工具時,應注意以下幾點:
- 使用便利性:房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。
- 填寫個人資料:有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。
- 資訊是否齊全:部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。
- 可貸額度計算基礎:房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的,目前購屋貸款、房屋增貸或轉增貸的貸款額度大約房屋鑑價的80%,銀行二胎房貸則是70%(融資公司二胎最高110%)。特別提醒,可貸額度的計算基礎-房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準,並不是以房屋「成交價」來做計算,因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。
銀行審核貸款額度及利率的時候,除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量,房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,計算出大概的數字或是一個區間,如果想知道較精確的數字,建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。
QA.房貸利率常見問答
Q.房貸利率最低是多少?
目前的房貸利率地板價是2.06%,但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多,除了個人的信用條件和財力狀況,房屋條件也會是考量。
Q.本息平均攤還跟本金平均攤還的差別?
(1)本息平均攤還
將整個貸款期間,你所需要償還的貸款本金跟利息,平均分攤於每一期繳付,一開始攤還的本金較少、利息較多,後面則會變成本金較多、利息較少。本息平均攤還的優點是每個月的繳款金額固定,適合收入穩定的上班族。
(2)本金平均攤還
只有將整個貸款期間,所需償還的貸款本金平均分攤,利息則是依貸款餘額逐期計算。本金平均攤還的優點是還本速度快、利息支出較少,適合負債比低的高收入族群。
Q.央行升息會影響房貸利率嗎?
會的,由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變,每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例:原房貸月付金為29,570元,如果央行升息1碼(等於0.25%),則每月應繳金額增加至30,519元。
選擇合適的房屋貸款利率是一項重要決策,需要仔細考慮各種因素。當您考慮利率時,請牢記您的財務狀況、預算和未來規劃。除了利率外,還應該考慮其他貸款條件,如貸款期限和還款方式。儘管選擇適合自己的利率並不總是容易的決策,但謹慎研究和與專業人士諮詢將有助於您做出明智的選擇。選擇適合您的房貸利率,將為您打造一個穩定的財務基礎,使您能夠實現您的房屋夢想。