在處理財務需求時，二胎房貸成為一種常見的選項。對於每位借款人來說，二胎房貸的額度並非固定的，它取決於多個因素，包括房屋價值、信用狀況和財務狀況。透過不同管道，如銀行、融資公司和民間公司，可獲得不同的貸款成數和額度。本篇文章將探討如何估算鑫融資二胎額度，並提供實際試算和建議，以協助借款人瞭解鑫融資二胎房貸額度。
一、鑫融資二胎最高額度多少？
鑫融資二胎最高可貸到房價的120%，額度則是30-500萬，如果客戶的信用及財力狀況都沒問題，最多即可申貸到500萬。
依據每個人自身條件不同，可得到的二胎成數、額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：
1.房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。
2.客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。
3.客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
二、鑫融資二胎房貸的實際額度要如何估算？
1.房屋的價值是如何計算的呢？
一般房屋貸款的估價是由銀行鑑價，影響因素如房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。
如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。
2.二胎房貸的可貸空間算法
然而二胎房貸的算法則不太一樣，二胎房貸是房子的第二筆貸款，每間銀行的可貸額度區間略有不同，因為房子的價值比較高，額度從25-600萬都有，民間二胎的額度則約在30~500萬。
二胎房貸的貸款成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：
- 銀行二胎房貸貸款成數：最高房價90%
- 鑫融資二胎房貸貸款成數：最高房價110%
- 民間二胎房貸貸款成數：最高房價100%
民間貸款中，融資公司鑫融資是比較特別的存在，以融通資金為主的融資公司，辦理貸款業務多年，無論規模與制度都與銀行相當，唯獨對於二胎房貸的計算方式，有著比銀行更寬鬆的標準。
三、用二胎房貸試算來釐清可貸額度
想了解二胎房貸的額度和利率，試算是重要的一步。以下以舉例方式揭示如何計算二胎房貸額度，包括銀行、融資公司和民間公司的試算結果。
而二胎房貸試算額度時，還需要將上面的貸款額度，扣除掉「第一順位房貸金額」。
因此二胎房貸的額度試算方法為：可貸額度＝房屋鑑價金額×貸款成數－第一順位房貸金額
要注意的是，依照二胎房貸申請的管道不同，不僅貸款成數有差異，各管道對於「第一順位房貸金額」認定也有所不同，以下依序舉例說明。
1.二胎房貸管道試算公式
| 銀行 | 房屋鑑價x可貸成數（80%）–一胎房貸設定金額 |
| 融資公司 | 房屋鑑價x可貸成數（120%）–一胎房貸剩餘金額 |
| 民間 | 房屋鑑價x可貸成數（90%）–一胎房貸剩餘金額 |
- 銀行二胎額度計算方式
以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸設定金額 - 融資公司二胎額度計算方式
以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額 - 民間二胎額度計算方式
以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度＝房屋鑑價×可貸成數－一胎房貸剩餘金額
結果顯示，融資公司通常提供最高的額度，但不同管道的額度計算方式各有不同，建議申請前仔細比較。
2.二胎房貸額度試算
看完二胎房貸額度試算方法後，可能還是沒辦法明顯地比較出各管道的差距有多大，因此我們直接舉實際案例，分別試算銀行、融資公司與代書代辦的二胎房貸，並從中比較其差異。
- 銀行二胎房貸額度試算：600萬×80%－480萬＝0
銀行二胎房貸額度計算方式，是以「一胎房貸設定金額」來認定，試算結果為0，也就是說你的房子對銀行來說，已經沒有貸款空間。
- 融資公司二胎房貸額度試算：600萬×120%－250萬＝470萬
融資公司是以「一胎房貸剩餘金額」來作二胎房貸額度試算，試算結果最高可貸到470萬元。
- 民間二胎房貸額度試算：600萬×90%－250萬＝290萬
雖然一般民間的代書代辦也是用「一胎房貸剩餘金額」來計算，但因為貸款成數較低，二胎房貸額度試算下來，最高只能貸到290萬元。
由以上的試算範例來看，銀行因為作風保守，就算核貸額度也不會太高；代書代辦的核貸額度較融資公司低，而且有風險上的疑慮；因此建議選擇融資公司－鑫融資公司，為二胎房貸的申請管道。
四、如何提升鑫融資房貸的額度？
銀行與融資公司的二胎房貸，各有自己的計算方法。不過因為銀行二胎審核嚴格，所以採取較為保守的計算方式，因此銀行二胎房貸實際可以到手的金額，並不如「廣告額度」中說得這麼多。融資公司因為審核寬鬆，所以二胎房貸額度與成數，比起銀行來說會更有彈性調整的空間。那麼如果銀行給的二胎額度太低，或是鑫融資申請到的額度還想貸的更多，要如何提升鑫融資房貸的額度呢？
1.提供財力證明
如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。
此外，你也可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
2.提供保證人或擔保品
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
綜合以上內容，除了自身的貸款條件需正常外，可以增加一位信用與財力具佳的保證人，或是額外提出其他財力證明，都是有助於提高二胎房貸額度的好方法。不過，若是房子已無殘值，銀行婉拒二胎房貸申請的機率將會大增。建議可以找鑫融資房貸作諮詢，對於二胎房貸額度，可能還會有提升空間的機會。
QA.鑫融資二胎房貸額度常見問答
Q.二胎房貸試算額度準確嗎？
可以作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
Q.不知道房屋設定金額如何進行二胎房貸試算？
房屋設定金額可以透過2種方式得知：
1.戶政事務所臨櫃申請「房屋謄本」
2.戶政事務所官網，線上申請「電子房屋謄本」
以上2種方式，都可以從房屋謄本的紀錄上，得知房屋的設定金額是多少。在知道房屋設定金額後，就可以著手進行二胎房貸試算。
Q.二胎房貸額度上限有多少？
視管道而定。銀行號稱二胎房貸額度，最高可到500萬，但實際上大多為廣告額度；民間公司則由借貸雙方協議，因此想借多少就借多少，不過也伴隨著高風險的問題；融資公司因為審核寬鬆，所以二胎房貸成數最高為120%，二胎房貸額度上限為500萬。
二胎房貸是一項有助於財務規劃和解決資金需求的重要工具，但借款人應該明確了解如何估算額度以及選擇最適合自己需求的管道。通過試算、了解不同管道的規則和政策，借款人可以更好地規劃自己的財務，確保選擇最合適的二胎房貸選項。此外，借款人應謹記負債是一項負擔，需謹慎評估財務能力，避免不必要的風險和壓力。