買第一棟房子時跟銀行申請的房貸,就叫做一胎房貸,也稱為一順位房貸。二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸,就是在已經有房貸的狀況下,再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行貸不過,還可以考慮上市櫃的融資公司申請好事貸二胎。
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Toggle一胎房貸,買房會遇到的第一件事
買第一棟房子時跟銀行申請的房貸,就叫做一胎房貸,也稱為一順位房貸。會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞,指的是『抵押權』;台灣在進入日治時期後,日府延續這概念將質押權改為「胎權」,這概念也一直沿用至今。
一般來說,信用條件正常的人可以貸到房價的8成,一千萬的房子就是八百萬,如果屋況比較差,或者貸款人的條件不是那麼好,至少也有7成左右,如果是購買第三棟房子或以上,央行規定貸款成數最高僅能4成。
低利率的時代,目前各家銀行的貸款利率都差不多,落差僅在0.02%~0.05%之間,因此欲申辦一胎房貸,可優先考慮平常有往來的銀行,審核速度較快,也有機會拿到較優的條件(比如減免手續費)。
一胎房貸知識-如何抓買房預算?
如果你要買房子的話,預算你要抓多少?
假設你要買1000萬的房子,現在銀行貸款都是8成,所以貸款部分是800萬的話,自備款就要準備200萬,可是如果你只有200萬,你是沒有辦法買房子的,因為買房子除了買賣總價之外,還要負擔一些看不到的款項,例如:你是跟建商買房,過戶的當中需要繳契稅、印花稅(約5~8萬元),整個過戶是由代書執行,所以到最後還有一筆代書費要繳(約3~4萬元),另外跟建商買房的總價當中,是不包含外水、外電,也就是說:你還有一筆外水、外電的款項要繳,這一筆的金額不小(約20~30萬),全部加總後就是不少錢。
那如果找房仲買房的話,你還要考量:仲介服務費,一般仲介服務費的計算方式是:買方要付成交總價的2%,加上搬進去之前,你可能要裝潢房子、添購傢俱、家電等,所以如果買1,000萬的房子,建議至少要準備到300萬的現金,再著手去找你想要的房型。
一胎房貸知識-認識房屋類型
買賣房子共有三種類型: 預售屋、 新成屋跟中古屋,你到底要選哪一種?
- 預售屋
預售屋它的優點就是:我想要什麼格局,我都可以跟建商說,建商會依照客需的需求,去蓋客製化的房屋格局,缺點就是: 買了房子之後,你沒有辦法馬上住,再者,預售屋的價格,正常都會比新成屋高許多,而且房子的品質你也完全看不到,所以在買預售屋的時候,會建議你是選比較有口碑的建商,品質相對是比較有保障的,再者,預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。
- 新成屋
新成屋共分兩種:一種就是建商已經蓋好了,但還沒有賣掉,但必須跟建商購買,另外一種就是投資客的投資物件,它的優點就是,你就可以馬上搬進去住,房子你也看得到,然後缺點就是,價格相對也很高,再者貸款也會有一些些風險,例如說你的買價是買1,200萬,但是有可能銀行估價只估1,000萬,銀行會用1,000萬去貸給你8成,那就是800萬,換句話說:你的購屋自備款就要準備400萬,這就是貸款額度不足的風險。
- 中古屋
中古屋的話,就比較簡單,因為不是新房子,甚至屋齡是比較久或屋況比較差的房子,當然它的價格也相對的比較便宜,貸款成數也不會像新房子或預售屋那麼高,可以貸到8成,這是買中古屋要考量的。
一胎房貸知識-議價的秘訣
我們用買全新成屋或中古屋的部分來看,現在的人在賣房子,老實講都是價格亂開,1,000萬的房子他就開1,680萬,你怎麼殺價? 建議你在要出價以前,先找銀行幫你估價,可是…我又不認識銀行,我怎麼找銀行? 這個簡單, 向你推薦幾家銀行:例如台新、遠東、日盛銀行等,這一些銀行的房貸業務專員,他們的業務都有這樣的服務。要怎麼做? 第一:打電話進去銀行,跟他們說:我想要買房子,想要詢問房貸,可以請你們銀行的房貸業務跟我聯繫嗎?第二:也可以到該銀行的官網留言,都會有專人跟你聯繫。
銀行業務打給你之後,你就跟他說:你想買這間房子,請銀行評估價格,大概可以貸款多少?額度、 條件、 利率是怎麼樣? 銀行業務就會幫你調資料出來評估,大約不到一天的時間,業務就會回覆:這一間房子銀行評估的大概行情是多少,以及初步評估可以給你的貸款條件等,建議:同時找兩家或三家銀行去做比較,這是最穩、最安全的做法。
評估完之後,你覺得這樣子的價格,也可以接受銀行業務回覆的貸款條件,接下來就跟仲介出價下『斡旋』,下斡旋的話,價格是最重要的,假設你預計要以1,000萬成交,房仲開價是開1,280萬,則我會建議你從950萬出價下斡旋,一般仲介他會告訴你: 950萬價格太低,屋主應該不會接受,不會賣的。這時候你就跟仲介說::我要下斡旋,請仲介收斡旋後,去找屋主議價,假設他是開1280萬,因為斡旋價格跟屋主底價有落差,買賣雙方價格在拉扯的時候,很多仲介為了要成交,會以降低仲介費的方式,讓案件成交,假設大家都同意價格,當案件成交時,你下的斡旋金就會轉成簽約定金。
一胎房貸知識-履約保證的重要性
一般房屋買賣,要付的期付金分成幾期?第一期:簽約款(大約是成交總價的一成)、第二期:用印款(約成交總價的一成),以前可能就會要求完稅款一成,所以你要自備三成購屋頭款,因為現在的房價太高,自備款也沒辦法(準備)那麼多,頂多是兩成頭款而已,假設你買得房屋成交價是1,000萬,簽約頭款200萬就必須匯款到履保專戶去,放在銀行那邊保管,等到你的整個貸款都完成、交屋之後,銀行再把這些所有的錢交給屋主,這就是所謂的:成屋履約保證,銀行他們的說法就是購屋價金信託。
成屋履約保證是很重要的,如果房屋買賣沒有做價金履約保證,就不建議做這筆交易,因為最大的風險是你(購屋人),買方的所有簽約頭款,直接交給屋主,假設產權移轉有問題,或是抵押權無法塗銷等,房屋所有權無法移轉到買方名下,這樣房屋買賣流程就會卡住,但是簽約金等頭款、已經被屋主拿走,屋主已經用掉了,你也無法拿回,最差的狀況就是:房子買不成,頭款被屋主拿走,拿不回來,接下來經由法院官司解決,賠了夫人又折兵… 所以買賣房屋一定要做,成屋履約保證(價金履保信託),才會有保障。
一胎房貸和二胎房貸有什麼不一樣?
房貸項目 | 一胎房貸 | 二胎房貸 |
擔保範圍 | ●信用擔保(額度不夠會要求多貸一筆信貸) ●擔保品(房)擔保 |
擔保品(房)擔保 |
擔保成數 | 房屋鑑價50~80% | 銀行:鑑價90% 好事貸:鑑價110% |
年利率 | 1.31%~3%起 | 3.5%~36%起 【好事貸:7~14%】 |
貸款年限 | 20年~40年 | 2年-10年(含2年寬限期) |
優點 | ●利率低 ●還款年限長 ●可抵稅 |
●申辦時間較短(好事貸) ●可整合名下高利率負債 ●快速取得高額周轉金 |
缺點 | ●申辦時間約2~4周 ●審核條件多 |
●貸款金額有限制(最高300萬) ●利率較一胎房貸高 ●期數較短 ●無法以房貸科目抵稅 |
二胎房貸,銀行跟融資公司差很多
二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸,就是在已經有房貸的狀況下,再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險,可能會面臨到借貸人無法償還債務時,房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高,且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估,金額為數十萬元至三百萬元不等。
找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。
如果跟銀行辦不成,還可以找好事貸好事貸辦理二胎房貸,好事貸二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在好事貸都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到300萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。
二胎房貸的優勢?
一般人如果有資金需求,大概99%的人都會先想到,跟銀行申請信用貸款。二胎房貸的優勢,就是它不需要考慮DBR22倍的問題,也就是「無擔保貸款不能超過月收入22倍」的限制,相對地,信貸就會有這個限制。
比方說,我們最近遇到蠻多的客戶,他可能剛好需要一筆資金去做投資,而他需要比較多的資金、金額大約是500萬元,但是他只是一個上班族、薪水大約3萬元,如果是跟銀行申請信貸,頂多只能借到3、40萬。這時候,他就可以選擇申請二胎房貸。
那為什麼最近二胎房貸這麼夯?其實就是因為,銀行法規太嚴格,基本上只要負債比太高、沒有工作證明、沒有收入證明、或者聯徵報告(即信用報告)裡有一點瑕疵:可能信用卡有幾次遲繳、貸款忘記繳…等等,幾乎是沒辦法跟銀行申請貸款的。
二胎房貸的利率?
相較於一胎房貸(利率約1.33%~5%),二胎房貸的利率比較高,大約是2.5%~16%之間。那麼,為什麼二胎房貸的利率會比較高?
這是因為二胎房貸風險相對較高,如果未來債務人的貸款繳不出來,債權人因為有房子的抵押權,因此可以向法院聲請,將債務人的房子強制執行拍賣(簡稱法拍)。那麼,房子到法院去拍賣後,拍定的價金是如何分配的?
- 第一,會先扣掉法拍執行費用、土地增值稅、房屋稅、所得稅等稅金。
- 第二,清償積欠第一順位抵押權的債務,通常第一順位抵押權的債權人(即銀行),可以全數拿回債務人所積欠的款項。
- 第三,第一順位抵押權的債務清償完畢後,剩餘的拍賣價金才會分配給第二順位抵押權的債權人,而這時候是非常有機會拿不足額的,因此風險相當地高,自然利率也就會高一些。
二胎房貸的管道?
接下來我們來討論,如果你決定要辦二胎房貸,總共有哪幾種選擇?
- 銀行
- 融資公司(好事貸二胎房貸)
- 民間
(1) 銀行二胎房貸的優缺點
銀行二胎房貸的優勢,就是貸款利率會比較低,年利率可能是6%、10%、12%,不過我也有遇過客戶跟銀行辦二胎房貸,實際取得的利率是14%,所以也不一定真的很低。此外,銀行的收費也比較透明,帳管費(亦稱作手續費、開辦費)8,000元~15,000元不等。
而銀行二胎房貸的缺點,就是貸款額度比較低、審核也比較嚴格,如果您有以下狀況,基本上都不太有機會成功申辦:
- 計程車司機
- SOHO族
- 攤販
- 保姆
- 臨時工
- 個人美容工作室
- 信用評分較低(低於600分)
- 信用空白、信用小白
好事貸公司就跟銀行恰好相反。
(2) 好事貸二胎房貸的優缺點
好事貸二胎房貸的優勢,就是貸款條件沒有銀行那麼嚴格,前面所提到的計程車司機、SOHO族、攤販、保姆、臨時工、自己在家裡幫人家做美容的、或者是信用評分很低、信用空白…等情況,好事貸總公司都可以承作,這就是我們最大的優勢。
好事貸二胎房貸的申請條件:
- 年齡20~70歲
- 申請人或保證人提供房子做擔保
- >有收入來源
- 沒有重大信用瑕疵
這些都是最基本的條件,好事貸總公司完全不看你的工作是什麼、你的收入證明有多少、你的信用狀況、負債比,我們就只看:房子價值、貸款空間夠不夠?如果夠,就可以辦貸款。
好事貸二胎的第二個優勢,就是貸款額度比較大,額度最高就是300萬元、貸款成數是房屋鑑價的1.3倍。不過,缺點就是貸款利率比銀行高一些,利率區間在7%~16%之間。
好事貸二胎房貸的基本介紹?
(1) 好事貸是什麼樣的公司?
大家應該都聽過好事貸汽車 NISSAN ,好事貸集團旗下的好事貸企業股份有限公司(股票代號9941)是一間股票上市的汽車融資公司,而好事貸企業旗下有很多子公司,其中有一家好事貸股份有限公司,過去主要是做機器設備的貸款、以及大卡車、遊覽車的貸款業務,這家公司在2017年,也開始承作二胎房貸的業務。
(2) 好事貸好事貸與經銷商的關係?
不過如果要申請好事貸二胎房貸,因為法規的關係,借款人需要透過經銷商來辦理。但是,現在網路上有很多業者,可能都稱自己是好事貸公司旗下的經銷商,但實際上全省總共只有5家經銷商,而好事貸正是其中一家。
那為什麼要向您推薦好事貸?因為我們每一位房貸業務,在銀行都有10年以上的房貸放款經驗,所以我們都很專業、過件率也是最高的。再者就是,我們不是代辦公司,我們都會去幫客戶想、盡力幫客戶爭取,好事貸的Google商家,有許多客戶留下的好評,這些都是客戶最真實的回饋。
(3) 民間二胎房貸的優缺點
再來,民間二胎房貸的優點,就是他們沒有任何的規範,基本上就是什麼人都可以借。缺點就是利率比較高,至於有多高?有聽過「三分利」嗎?所謂的「三分利」就是借100萬元、每個月繳3萬元的利息,如果用年利率來計算的話,就是3% × 12個月 = 36%。
此外,民間借貸業者的收費,是沒有規則的,我們曾經有遇過客戶借100萬元、實拿50萬元,也有客戶借400萬元、被業者抽160萬元。
最後,我們來做一個二胎房貸的撥款速度比較,假設我同時向銀行、好事貸好事貸、以及民間業者申請二胎房貸,銀行的作業時間大概要兩個禮拜的工作天,好事貸最快三天可以撥款,至於民間借貸,如果借款人有急用,當天就可以撥款。
房屋二胎三種管道比較表:
貸款管道 | 好事貸好事貸二胎房貸 | 銀行二胎房貸 | 民間二胎房貸 |
過件率 | 高 | 低 | 高 |
利率 | 7~14% | 2%~16% | 6~36% |
額度 | 房屋鑑價110%,上限500萬元 | 房屋鑑價90%,上限500萬元 | 不一定 |
額外費用 | 無 | 無 | 有 |
還款年限 | 7~10年含2年寬限期 | 7~10年 | 不一定 |
撥款時間 | 3~5個工作天 | 7~15個工作天 | 1~3個工作天 |
優點 | 過件率高 | 利率最低 | 過件率高、撥款快 |
缺點 | 利率較銀行高 | 額度低、核貸難度高 | 高利率、高收費 |
房屋二胎與房貸增貸、轉增貸差別在哪?我適合辦理哪種?
在有房屋的狀況下,還需要一筆資金的話,有房屋增貸、轉增貸與二胎房貸三種選擇。不過由於向銀行申請增貸時,需要的條件非常嚴謹,稍有信用瑕疵就無法通過,加上通常核貸的額度不大,若審核下來的額度仍不滿意,這時就可考慮二胎房貸,雖然利率較房貸增貸為高,但因仍有擔保品,利率相比信貸、卡債、車貸來說仍較為低,因此有些人會申請二胎房貸來優先處理利率較高的債務,也就是整合債務。
一胎/二胎/增貸/轉貸/轉增貸比較