什麼是二胎房貸？那有一胎房貸嗎？有何不同？

買第一棟房子時跟銀行申請的房貸，就叫做一胎房貸，也稱為一順位房貸。二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸，就是在已經有房貸的狀況下，再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。找銀行辦二胎房貸，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行貸不過，還可以考慮上市櫃的融資公司申請鑫融資二胎。

一胎房貸，買房會遇到的第一件事

買第一棟房子時跟銀行申請的房貸，就叫做一胎房貸，也稱為一順位房貸。會稱「胎」是源自於清朝時期的「胎借」一詞，指的是『抵押權』；台灣在進入日治時期後，日府延續這概念將質押權改為「胎權」，這概念也一直沿用至今。

一般來說，信用條件正常的人可以貸到房價的8成，一千萬的房子就是八百萬，如果屋況比較差，或者貸款人的條件不是那麼好，至少也有7成左右，如果是購買第三棟房子或以上，央行規定貸款成數最高僅能4成。

低利率的時代，目前各家銀行的貸款利率都差不多，落差僅在0.02%~0.05%之間，因此欲申辦一胎房貸，可優先考慮平常有往來的銀行，審核速度較快，也有機會拿到較優的條件(比如減免手續費)。

一胎房貸知識－如何抓買房預算？

如果你要買房子的話，預算你要抓多少？

假設你要買1000萬的房子，現在銀行貸款都是8成，所以貸款部分是800萬的話，自備款就要準備200萬，可是如果你只有200萬，你是沒有辦法買房子的，因為買房子除了買賣總價之外，還要負擔一些看不到的款項，例如：你是跟建商買房，過戶的當中需要繳契稅、印花稅(約5~8萬元)，整個過戶是由代書執行，所以到最後還有一筆代書費要繳(約3~4萬元)，另外跟建商買房的總價當中，是不包含外水、外電，也就是說：你還有一筆外水、外電的款項要繳，這一筆的金額不小(約20~30萬)，全部加總後就是不少錢。

那如果找房仲買房的話，你還要考量：仲介服務費，一般仲介服務費的計算方式是：買方要付成交總價的2%，加上搬進去之前，你可能要裝潢房子、添購傢俱、家電等，所以如果買1,000萬的房子，建議至少要準備到300萬的現金，再著手去找你想要的房型。

一胎房貸知識－認識房屋類型

買賣房子共有三種類型: 預售屋、 新成屋跟中古屋，你到底要選哪一種？

• 預售屋

預售屋它的優點就是：我想要什麼格局，我都可以跟建商說，建商會依照客需的需求，去蓋客製化的房屋格局，缺點就是: 買了房子之後，你沒有辦法馬上住，再者，預售屋的價格，正常都會比新成屋高許多，而且房子的品質你也完全看不到，所以在買預售屋的時候，會建議你是選比較有口碑的建商，品質相對是比較有保障的，再者，預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。

• 新成屋

新成屋共分兩種：一種就是建商已經蓋好了，但還沒有賣掉，但必須跟建商購買，另外一種就是投資客的投資物件，它的優點就是，你就可以馬上搬進去住，房子你也看得到，然後缺點就是，價格相對也很高，再者貸款也會有一些些風險，例如說你的買價是買1,200萬，但是有可能銀行估價只估1,000萬，銀行會用1,000萬去貸給你8成，那就是800萬，換句話說：你的購屋自備款就要準備400萬，這就是貸款額度不足的風險。

• 中古屋

中古屋的話，就比較簡單，因為不是新房子，甚至屋齡是比較久或屋況比較差的房子，當然它的價格也相對的比較便宜，貸款成數也不會像新房子或預售屋那麼高，可以貸到8成，這是買中古屋要考量的。

一胎房貸知識－議價的秘訣

我們用買全新成屋或中古屋的部分來看，現在的人在賣房子，老實講都是價格亂開，1,000萬的房子他就開1,680萬，你怎麼殺價？ 建議你在要出價以前，先找銀行幫你估價，可是…我又不認識銀行，我怎麼找銀行？  這個簡單， 向你推薦幾家銀行：例如台新、遠東、日盛銀行等，這一些銀行的房貸業務專員，他們的業務都有這樣的服務。要怎麼做？ 第一：打電話進去銀行，跟他們說：我想要買房子，想要詢問房貸，可以請你們銀行的房貸業務跟我聯繫嗎？第二：也可以到該銀行的官網留言，都會有專人跟你聯繫。

銀行業務打給你之後，你就跟他說：你想買這間房子，請銀行評估價格，大概可以貸款多少？額度、 條件、 利率是怎麼樣？  銀行業務就會幫你調資料出來評估，大約不到一天的時間，業務就會回覆：這一間房子銀行評估的大概行情是多少，以及初步評估可以給你的貸款條件等，建議：同時找兩家或三家銀行去做比較，這是最穩、最安全的做法。

評估完之後，你覺得這樣子的價格，也可以接受銀行業務回覆的貸款條件，接下來就跟仲介出價下『斡旋』，下斡旋的話，價格是最重要的，假設你預計要以1,000萬成交，房仲開價是開1,280萬，則我會建議你從950萬出價下斡旋，一般仲介他會告訴你： 950萬價格太低，屋主應該不會接受，不會賣的。這時候你就跟仲介說:：我要下斡旋，請仲介收斡旋後，去找屋主議價，假設他是開1280萬，因為斡旋價格跟屋主底價有落差，買賣雙方價格在拉扯的時候，很多仲介為了要成交，會以降低仲介費的方式，讓案件成交，假設大家都同意價格，當案件成交時，你下的斡旋金就會轉成簽約定金。

一胎房貸知識－履約保證的重要性

一般房屋買賣，要付的期付金分成幾期？第一期：簽約款(大約是成交總價的一成)、第二期：用印款(約成交總價的一成)，以前可能就會要求完稅款一成，所以你要自備三成購屋頭款，因為現在的房價太高，自備款也沒辦法（準備）那麼多，頂多是兩成頭款而已，假設你買得房屋成交價是1,000萬，簽約頭款200萬就必須匯款到履保專戶去，放在銀行那邊保管，等到你的整個貸款都完成、交屋之後，銀行再把這些所有的錢交給屋主，這就是所謂的：成屋履約保證，銀行他們的說法就是購屋價金信託。

成屋履約保證是很重要的，如果房屋買賣沒有做價金履約保證，就不建議做這筆交易，因為最大的風險是你(購屋人)，買方的所有簽約頭款，直接交給屋主，假設產權移轉有問題，或是抵押權無法塗銷等，房屋所有權無法移轉到買方名下，這樣房屋買賣流程就會卡住，但是簽約金等頭款、已經被屋主拿走，屋主已經用掉了，你也無法拿回，最差的狀況就是：房子買不成，頭款被屋主拿走，拿不回來，接下來經由法院官司解決，賠了夫人又折兵… 所以買賣房屋一定要做，成屋履約保證(價金履保信託)，才會有保障。

一胎房貸和二胎房貸有什麼不一樣？

二胎房貸，銀行跟融資公司差很多

二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸，就是在已經有房貸的狀況下，再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險，可能會面臨到借貸人無法償還債務時，房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高，且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估，金額為數十萬元至三百萬元不等。

找銀行辦二胎房貸，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到85成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是30-80萬不等。

如果跟銀行辦不成，還可以找 鑫融資辦理二胎房貸， 二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，在 都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到300萬資金，許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環，可以較快讓信用恢復正常。

二胎房貸的優勢？

一般人如果有資金需求，大概99%的人都會先想到，跟銀行申請信用貸款。二胎房貸的優勢，就是它不需要考慮DBR22倍的問題，也就是「無擔保貸款不能超過月收入22倍」的限制，相對地，信貸就會有這個限制。

比方說，我們最近遇到蠻多的客戶，他可能剛好需要一筆資金去做投資，而他需要比較多的資金、金額大約是500萬元，但是他只是一個上班族、薪水大約3萬元，如果是跟銀行申請信貸，頂多只能借到3、40萬。這時候，他就可以選擇申請二胎房貸。

那為什麼最近二胎房貸這麼夯？其實就是因為，銀行法規太嚴格，基本上只要負債比太高、沒有工作證明、沒有收入證明、或者聯徵報告（即信用報告）裡有一點瑕疵：可能信用卡有幾次遲繳、貸款忘記繳…等等，幾乎是沒辦法跟銀行申請貸款的。

二胎房貸的利率？

相較於一胎房貸（利率約1.33%~5%），二胎房貸的利率比較高，大約是2.5%~16%之間。那麼，為什麼二胎房貸的利率會比較高？

這是因為二胎房貸風險相對較高，如果未來債務人的貸款繳不出來，債權人因為有房子的抵押權，因此可以向法院聲請，將債務人的房子強制執行拍賣（簡稱法拍）。那麼，房子到法院去拍賣後，拍定的價金是如何分配的？

• 第一，會先扣掉法拍執行費用、土地增值稅、房屋稅、所得稅等稅金。

• 第二，清償積欠第一順位抵押權的債務，通常第一順位抵押權的債權人（即銀行），可以全數拿回債務人所積欠的款項。

• 第三，第一順位抵押權的債務清償完畢後，剩餘的拍賣價金才會分配給第二順位抵押權的債權人，而這時候是非常有機會拿不足額的，因此風險相當地高，自然利率也就會高一些。

二胎房貸的管道？

接下來我們來討論，如果你決定要辦二胎房貸，總共有哪幾種選擇？

• 銀行
• 融資公司（鑫融資二胎房貸）
• 民間

(1) 銀行二胎房貸的優缺點

銀行二胎房貸的優勢，就是貸款利率會比較低，年利率可能是6%、10%、12%，不過我也有遇過客戶跟銀行辦二胎房貸，實際取得的利率是14%，所以也不一定真的很低。此外，銀行的收費也比較透明，帳管費（亦稱作手續費、開辦費）8,000元~15,000元不等。

而銀行二胎房貸的缺點，就是貸款額度比較低、審核也比較嚴格，如果您有以下狀況，基本上都不太有機會成功申辦：

• 計程車司機
• SOHO族
• 攤販
• 保姆
• 臨時工
• 個人美容工作室
• 信用評分較低（低於600分）
• 信用空白、信用小白

鑫融資公司就跟銀行恰好相反。

(2) 鑫融資二胎房貸的優缺點

鑫融資二胎房貸的優勢，就是貸款條件沒有銀行那麼嚴格，前面所提到的計程車司機、SOHO族、攤販、保姆、臨時工、自己在家裡幫人家做美容的、或者是信用評分很低、信用空白…等情況，鑫融資總公司都可以承作，這就是我們最大的優勢。

鑫融資二胎房貸的申請條件：

• 年齡20~70歲
• 申請人或保證人提供房子做擔保
• >有收入來源
• 沒有重大信用瑕疵

這些都是最基本的條件，鑫融資總公司完全不看你的工作是什麼、你的收入證明有多少、你的信用狀況、負債比，我們就只看：房子價值、貸款空間夠不夠？如果夠，就可以辦貸款。

鑫融資二胎的第二個優勢，就是貸款額度比較大，額度最高就是300萬元、貸款成數是房屋鑑價的1.3倍。不過，缺點就是貸款利率比銀行高一些，利率區間在7%~16%之間。

鑫融資二胎房貸的基本介紹？

(1) 鑫融資是什麼樣的公司？

大家應該都聽過 汽車 NISSAN ， 集團旗下的 企業股份有限公司（股票代號9941）是一間股票上市的汽車融資公司，而 企業旗下有很多子公司，其中有一家鑫融資股份有限公司，過去主要是做機器設備的貸款、以及大卡車、遊覽車的貸款業務，這家公司在2017年，也開始承作二胎房貸的業務。

(2) 鑫融資與經銷商的關係？

不過如果要申請鑫融資二胎房貸，因為法規的關係，借款人需要透過經銷商來辦理。但是，現在網路上有很多業者，可能都稱自己是鑫融資公司旗下的經銷商，但實際上全省總共只有5家經銷商，而好事貸正是其中一家。

那為什麼要向您推薦好事貸？因為我們每一位房貸業務，在銀行都有10年以上的房貸放款經驗，所以我們都很專業、過件率也是最高的。再者就是，我們不是代辦公司，我們都會去幫客戶想、盡力幫客戶爭取，好事貸的Google商家，有許多客戶留下的好評，這些都是客戶最真實的回饋。

(3) 民間二胎房貸的優缺點

再來，民間二胎房貸的優點，就是他們沒有任何的規範，基本上就是什麼人都可以借。缺點就是利率比較高，至於有多高？有聽過「三分利」嗎？所謂的「三分利」就是借100萬元、每個月繳3萬元的利息，如果用年利率來計算的話，就是3% × 12個月 = 36%。

此外，民間借貸業者的收費，是沒有規則的，我們曾經有遇過客戶借100萬元、實拿50萬元，也有客戶借400萬元、被業者抽160萬元。

最後，我們來做一個二胎房貸的撥款速度比較，假設我同時向銀行、 鑫融資、以及民間業者申請二胎房貸，銀行的作業時間大概要兩個禮拜的工作天，鑫融資最快三天可以撥款，至於民間借貸，如果借款人有急用，當天就可以撥款。

房屋二胎三種管道比較表：

房屋二胎與房貸增貸、轉增貸差別在哪？我適合辦理哪種？

在有房屋的狀況下，還需要一筆資金的話，有房屋增貸、轉增貸與二胎房貸三種選擇。不過由於向銀行申請增貸時，需要的條件非常嚴謹，稍有信用瑕疵就無法通過，加上通常核貸的額度不大，若審核下來的額度仍不滿意，這時就可考慮二胎房貸，雖然利率較房貸增貸為高，但因仍有擔保品，利率相比信貸、卡債、車貸來說仍較為低，因此有些人會申請二胎房貸來優先處理利率較高的債務，也就是整合債務。

一胎/二胎/增貸/轉貸/轉增貸比較