一、什麼是二胎房貸？
二胎房貸，簡單來說，就是當房屋已經設定了第一順位的房貸（通常是購屋貸款）後，借款人可利用同一間房屋作為擔保，再向銀行或其他貸款機構申請第二筆貸款，這筆貸款就稱為「二胎房貸」或「二順位房貸」。由於二胎房貸的償還順位在第一順位房貸之後，貸款機構面臨的風險較大，因此其利率通常比一胎房貸高。
二、二胎房貸利率有多少？完整比較
1. 不同管道二胎房貸利率分析
- 銀行二胎房貸： 利率約在 3.5% 至 16% 之間（實際核貸多落在 3% 至 10%）。利率最低，但審核最嚴格，對借款人的信用狀況和財力要求高，過件率較低。
- 好事貸二胎房貸（大型融資公司指定經銷商）： 利率通常落在 7% 至 14% 之間，與銀行實際貸款利率差距不大。審核條件相對寬鬆，即使有輕微信用瑕疵也有較高過件機會，且撥款速度快，貸款成數相對較高。
- 民間房屋二胎： 利率最高，約在 9% 至 36% 之間（年利率，甚至可能更高）。申請門檻最低，審核最寬鬆，但風險極大，常伴隨高額服務費與不透明合約，務必特別謹慎，避免陷入高利貸陷阱。
🚨 月利率陷阱警示：
民間貸款業者常以極低的「月利率」（例如月息 2%）吸引借款人，但實際換算成年利率高達 24% 以上，遠超過法定年利率上限 16%，會讓借款人承擔巨大負擔。
2. 2025 各二胎房貸利率完整比較表
| 貸款機構 | 年利率範圍 | 最大可貸額度 | 優缺點 |
|---|---|---|---|
| 銀行二順位 | 3.5% – 16%（實際約 3%~10%） | 房屋市場價值的 90% | 優點：利率低、額度高 缺點：申請流程較繁瑣、審核嚴格 |
| 好事貸二胎 | 7% – 14% | 房屋市場價值的 100% | 優點：申請條件較寬鬆、額度高 缺點：需認明正規公司 |
| 民間房屋二胎 | 9% – 36% | 房屋市場價值的 90% | 優點：審核快速、門檻低 缺點：利率高、風險大 |
三、影響二胎房貸利率的因素？爭取低利率關鍵
1. 二胎房貸利率影響因素
二胎房貸利率普遍較高，主要源於其清償順位在第一順位之後，導致貸款機構承受較大的風險。以下為關鍵影響因素：
- 貸款機構類型：
選擇銀行（利率最低）、好事貸公司（較彈性）或民間貸款公司（利率最高、風險最大），直接決定了利率範圍。 - 借款人信用狀況與財力證明：
信用評分越高、收入越穩定、負債比越低，越能爭取到低利率。短期內過多聯徵查詢會影響利率和核貸機率。 - 房屋條件：
房屋鑑價越高、地點越佳、屋況良好，擔保品價值越高，風險低，利率可能更低。 - 貸款條件：
貸款金額越高、成數越高，風險越大，利率可能上升。較短的還款期限通常利率較低。
2. 二胎房貸月付金比較表（貸款額度 100 萬，分 7 年還款為例）
| 貸款管道 | 實際貸款利率 | 月付金（約） | 服務費 |
|---|---|---|---|
| 銀行二順位 | 7%~10% | 15,093 ~ 16,400 元 | 無 |
| 好事貸二胎 | 7%~14% | 15,093 ~ 18,740 元 | 無 |
| 民間二胎借款 | 9%~36% | 16,089 ~ 30,396 元 | 10萬 ~ 15萬（貸款金額 10%~15%） |
3. 爭取二胎房貸低利率技巧
- 選擇合適貸款管道： 優先選擇銀行或好事貸公司，利率相對穩定且較低，風險較小。
- 改善信用評分： 保持準時繳款、避免遲繳紀錄、降低負債比，有助於獲得優惠利率。
- 調整貸款條件： 申請較低的貸款額度或選擇較短期的還款年限，能降低貸方風險，爭取優惠利率。
- 提供額外擔保品或保人： 增加擔保品或提供信用良好的保證人，能降低貸款風險。
- 多方比較與主動談判： 建議多詢問、多比較不同貸款機構的報價，並主動提出利率談判。
四、二胎房貸款額度怎麼算？可以貸多少？
(1) 影響房屋二胎貸款額度的因素
- 房屋市價與屋況： 房屋的市場價值（鑑價）是基礎，屋齡低、地點佳的房屋有助於提高可貸金額。
- 第一順位房貸未清金額： 二胎額度需扣除一胎房貸的未償還本金或設定金額。房屋殘值（市值減去一胎餘額）越高，額度越大。
- 貸款機構的差異： 銀行審核嚴格、成數較低；好事貸成數較高；民間貸款額度彈性大但風險高。
- 個人信用與還款能力： 信用良好且還款能力穩定者，較容易獲得較高額度與較低利率。
(2) 不同管道二胎貸款額度計算差異
| 貸款管道 | 額度計算公式 | 可貸成數範圍 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 銀行二順位 | 房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸設定金額 | 約 85%～90% | 計算較保守，使用設定金額（通常高於實際餘額），額度空間較小。 |
| 好事貸二胎 | 房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸剩餘金額 | 最高可達 100% | 以實際剩餘金額計算，額度相對寬鬆，審核較銀行彈性。 |
| 民間二胎 | 房屋鑑價 × 可貸成數 – 一胎房貸剩餘金額 | 最高約 90% | 利率最高、風險最大，但申請門檻極低。 |
(3) 二胎房貸可貸額度試算範例說明
假設房屋鑑價為 1,000 萬元，一胎房貸設定金額為 900 萬元，一胎房貸剩餘金額為 700 萬元。
| 房屋二胎貸款管道 | 房屋二胎可貸額度計算 | 最大可貸額度（萬元） |
|---|---|---|
| 銀行 (90% 成數) | 1,000萬 × 90% – 900萬（設定金額） | -90（負數，無貸款空間） |
| 好事貸 (100% 成數) | 1,000萬 × 100% – 700萬（剩餘金額） | 300 |
| 民間 (90% 成數) | 1,000萬 × 90% – 700萬（剩餘金額） | 200 |
從範例中可以看出，銀行因為考量「設定金額」且多半設定金額高於實際餘額，在設定金額過高的情況下，可能導致完全沒有貸款空間。而好事貸與民間則是以實際剩餘貸款餘額計算，額度相對寬鬆。
五、銀行二胎房貸利率與額度比較表（最新資訊）
以下為市場上部分銀行提供的二胎房貸產品資訊，利率與額度會依借款人實際條件有所調整，請以銀行最新公告為準：
| 房貸銀行 | 二胎房貸利率 | 二胎房貸額度 | 貸款年限 | 手續費 | 總費用年百分率（APR） |
|---|---|---|---|---|---|
| 國泰世華 | 3.45%起 | 20~150萬 | 最長10年 | 貸款金額1% | 3.75%~15.35% |
| 玉山銀行 | 3.27%~9.88%起 | 50萬起 | 最長15年 | 貸款金額1% | 3.48%~9.11% |
| 台新銀行 | 3.92%~14% | 50~300萬 | 最長7年 | 12,000~15,000元 | 4.64%~15.04% |
| 王道銀行 | 5.31%~16% | 最高500萬 | 最長15年 | 9,000~15,000元 | 6.58%~18.37% |
| 永豐銀行 | 5.66% | 50萬起 | 最長7年 | 5,000~12,000元 | 5.97%~6.4% |
| 遠東商銀 | 3.5%~10.5% | 25萬起 | 最長7年 | 5,000元 | 3.8%~10.9% |
| 凱基銀行 | 3.87%~5.87% | 最高500萬 | 最長10年 | 10,000元 | 4.47%~6.49% |
| 新光銀行 | 4.13%起 | 最高600萬 | 最長15年 | 9,000元起 | 4.67%起 |
| 陽信銀行 | 2.02%~3.77% | 最高擔保品價值95% | 3~20年 | 核貸金額1%，最低6,000元 | 4.11%~5.87% |
| 台中銀行 | 3.5%起 | 最高600萬 | 最長15年 | 6,000元起 | 3.86%~16% |
| 三信商銀 | 3.99%~15% | 50~200萬 | 最長15年 | 5,000元起 | 4.29%~15.35% |
*各家銀行提供的利率與額度差異明顯，借款人應依自身需求與財務狀況，仔細比較各銀行方案。
六、銀行二胎房貸婉拒推薦管道
1. 為何銀行會婉拒二胎房貸？
- 信用狀況不佳： 聯徵報告有信用瑕疵、債務協商或信用評分過低。
- 房屋殘值不足： 屋齡過高、地段偏遠，或房屋殘值低於銀行要求。
- 聯徵查詢過多： 短期內多次申貸或查詢頻繁，會被視為高風險。
- 財力證明不足： 無穩定收入或無法提供完整財力證明（如自營商、自由工作者）。
- 負債比例過高： 現有債務佔據過多收入，銀行認為還款能力不足。
2. 銀行婉拒後的替代推薦管道
- 好事貸公司（大型融資公司）：
審核相對寬鬆，對信用瑕疵、收入不穩定者較友善，且流程快速透明。優點是不會留下聯徵紀錄、撥款快、貸款額度高、條件彈性。推薦給信用分數不高、急需資金者。
- 民間貸款機構（需謹慎）：
審核最寬鬆，幾乎人人可申請。但利率高、條款複雜、風險極大。務必確認對方是否有合法登記，並簽訂白紙黑字合約，避免落入高利貸陷阱。