前面我們有提到，二胎房貸的抵押權順序排在原房屋貸款之後，也就是說，假設債務人未依約還款、導致房屋遭拍賣時，賣得的價金會先清償第一順位的抵押權債務，剩餘的價金再依序受償。因此二胎房貸的風險較高，債權人很有可能無法回收借出去的資金，所以利率會比較高。也因此，大多數的銀行不太願意承作，甚至在貸款審核上也會比較嚴格。

房屋二胎成數多少？

二胎房貸的貸款成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：

銀行二胎房貸貸款成數：最高房價90%
鑫融資二胎房貸貸款成數：最高房價110%
民間二胎房貸貸款成數：最高房價100%

然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。

如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。

二胎房貸的實際額度要如何估算？要如何拉高二胎成數？

依據每個人自身條件不同，可得到的二胎利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：

(1)房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。

(2)客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。

(3)客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。

以上述例子而言，二胎房貸額度會從100萬開始，依照信用和財務狀況開始往下扣，如果個人財務狀況不佳，可能只核准30萬，甚至有可能直接被婉拒貸款，想拉高貸款成數，就要盡量維持良好信用，將負債比率控制在60%以下，或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心，就能提高貸款額度。

銀行二胎房貸計算方式及額度列表

銀行二胎房貸的額度計算方式相當嚴謹，計算基準並非貸款金額，而是房貸的設定金額：

房貸設定金額=貸款金額*1.2，房價1000萬，貸款800萬，設定金額為960萬

以設定金額認定的話，可貸額度就更小了，以1000萬的房子為例，1000-960=40，已超過二胎可辦理的成數上限，無論本金已償還多少，皆會以設定金額認定，所以無可貸空間，貸款會遭到拒絕。

各銀行二順位房貸額度列表

兆豐銀行	依鑑價辦法	國泰世華	20-150萬
遠東銀行	10萬起	台新銀行	最高300萬
陽信銀行	50萬起	日盛銀行	最高300萬
玉山銀行	50萬起	王道銀行	最高500萬
凱基銀行	50萬起	新光銀行	最高600萬
永豐銀行	50萬起

房屋二胎注意事項有哪些？

鑫融資二胎房貸計算方式與額度

民間貸款中，融資公司鑫融資是比較特別的存在，以融通資金為主的融資公司，辦理貸款業務多年，無論規模與制度都與銀行相當，唯獨對於二胎房貸的計算方式，有著比銀行更寬鬆的標準：

貸款額度=房屋現值-已償還的本金，房價1000萬，貸款800萬，本金已還到剩下600萬，可貸額度為1000-600=400萬

鑫融資二胎最高可貸到房價的120%，額度則是30-500萬，以上述CASE來說，如果客戶的信用及財力狀況都沒問題，最多即可申貸到500萬。(1100-600=500)

民間二胎房貸計算方式與額度

民間二胎的計算方式與鑫融資二胎一樣，都是看已經還掉的本金，貸款成數最多則是房價的100%，額度部分比較有彈性，從小額的10萬到600萬都可以申貸，但要特別小心利率的計算方式，以免還不出來房子遭查封。

二胎房貸的風險有哪些？四大注意事項要當心

(1) 利率較高

以利率最低的銀行來看，二胎房貸的利率是2.5%~16%，實務上則大多在7%~8%左右，若與其他房屋抵押貸款相比，二胎房貸利率確實比較高、且還款期限較短，月付金負擔恐較重。

雖然二胎房貸利率較高，但貸款額度也比房屋增貸、轉增貸多，因此仍有許多資金需求者會選擇申辦房屋二胎貸款。

貸款項目	利率	年限
二胎房貸	2.5%~16%	15年
房屋增貸	1.33%~8.20%	20年
房屋轉增貸	1.31%~8.20%	30年

要注意的是，許多民間二胎貸款是使用月利率，與一般銀行所用的年利率相差12倍之多，例如：民間二胎月息3%，若以年息做計算，年利率高達36%。

(2) 申貸管道多

除了銀行，許多民間貸款業者都有提供二胎房貸的貸款服務，例如：當鋪、代書、資產管理公司、融資公司等等，也因為二胎房貸的申貸管道非常多元、品質參差不齊，連帶產生一些風險：

不肖代辦藏陷阱
由於貸款管道眾多，有些民眾會選擇透過代辦申請二順位房貸，卻不幸遇到不肖代辦業者，不但收取高額的服務費、誘騙客戶簽下不合理的合約、甚至胡亂送件，最後導致信用狀況變差或損失金錢。建議可以直接找銀行申辦，或者選擇大公司、好評多的代辦。

虛假的貸款條件
有些貸款公司為了吸引客戶，會用不實廣告、虛假的貸款利率來誘騙民眾申辦房屋二胎，實際上取得的二胎利率、額度、甚至還款年限都可能跟一開始講的不一樣。

舉例來說，部分民間二胎為了規避法定利率上限16%的規範，會以各式各樣的名義來收取相當於利息的對價，甚至可能會將約定遲付利息併入本金；有些不肖業者還會將月付金以錯誤的計算方式，回推你的二胎房貸利率，讓你誤以為利率很低，實際上卻很高。

假冒銀行關係企業
部分民間借款會刻意取跟銀行很像的名字，讓人誤以為是該銀行的相關企業，有些不法業者甚至直接會告訴你，他們就是某銀行的所屬機構。接著再利用民眾的信任，以各種名義收取高額的手續費，還可能哄騙民眾簽下內容不合理的合約，日後如果反悔、不想辦，就得賠償高額的解約金、甚至吃上官司。

房貸不容易轉回銀行
不管是跟銀行、民間申請二胎房貸，都會將你的房屋設定第二順位抵押權，等到你的債務清償完畢，才能夠將抵押權塗銷掉。如果你是先申請民間二胎房貸，事後想將貸款轉回銀行、或者用房子跟銀行申請其他貸款，通常銀行只要看到你的房子有私人設定（即民間設定），就不太願意再借錢給你了。

但這也不代表說，民間房屋二胎貸款不能借，只要抵押權塗銷掉就能再跟銀行貸款。而大部分會在貸款未清償完畢，就想轉回銀行的情況，大多是覺得民間二胎的月付金壓力太大，因此真正的關鍵其實就是「選擇利率合理、收費項目合理的民間房屋二胎貸款」。

(3) 恐產生額外費用

如同前面講的，申辦二胎房貸會需要設定房子的第二順位抵押權，因此除了一般貸款都需要收取的手續費用之外，還須負擔地政設定費、代書費等費用。不過，如果是申請房屋轉增貸，需要支出的費用也不少。

最主要的問題，還是在於民間二胎的部分，有些民間貸款會以各種名義，向借款人收取費用，借10萬元撥款下來只剩5、6萬元，這樣的情形十分常見。

(4) 詐騙事件多

詐騙集團無所不在，他們除了會假冒銀行關係企業，還可能假冒代書身分，利用民眾急需資金的心理趁虛而入，用各種理由塘塞、要求民眾先繳一筆費用，又或者是要求民眾提供個資（身分證正本、存摺正本、提款卡等）作其他不法用途，新聞上有許多借錢卻莫名其妙變詐騙警示戶的案例，就是這樣來的。

如何降低二胎房貸的風險？

如果想了解你找的貸款管道是否安全可靠，提供你3個辨別方法：

網站資訊完整性
公司資料正確性
是否有實體公司

如何降低二胎房貸風險？3招安心借二順位貸款

(1) 網站資訊完整性
現在大多數的民間貸款都有架設官方網站，如果你找的民間二胎是只有臉書、Line、簡訊，卻沒有一個公開的網站，或者網站資訊不夠詳細，那你就應該要提高警覺。

完整的公司介紹（公司名稱、電話、地址）
公司負責人資訊（姓名、照片、資歷）
完整的業務資訊（姓名、照片、資歷）
公開透明的資金來源

(2) 公司資料正確性
除了確認網站資訊是否完整，當然也要小心求證內容真偽，只要是依法設立的公司，在經濟部的商工登記公示查詢系統及財政部的公示資料查詢服務，都查得到資料；如果對於業務的資歷有疑慮，可以要求對方提供證照佐證，也可以打電話過去多提問，看看對方是不是真的了解？

另外，您也可以在各大社交網路平台找找看，有沒有人分享過他們的借貸經驗？Google商家評價怎麼樣？雖然也有業者會寫假評論，但如果仔細看內容，還是能看出其真實性。

(3) 是否有實體公司
有些民間貸款所提供的地址根本不存在，因此建議使用Google街景查看真實環境，甚至可以向對方提出想直接實地探訪，如果對方一直婉拒，那你就要考慮一下了，畢竟萬一真的發生什麼事，連對方在哪裡都找不到，恐怕也求償無門。

最後，申請民間二胎房屋貸款的時候，記得要注意民間借貸業者的收費項目是否為必要開銷，並評估收費金額、貸款利率是否合理；簽約前，除了確認二胎房貸的計息方式、還款方式之外，也要詳讀合約，確認內容都沒有問題才申辦。如果不知道該如何判斷，建議多問幾間、多做比較來降低風險，或者選擇鑫融資－鑫融資二胎房貸，由擁有豐富銀行資歷的好理家貸團隊（鑫融資簽約經銷商），協助你解決資金問題。