房屋二胎的意思，是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下，以設定第二順位抵押權的方式，再申請一筆房屋抵押貸款。房屋二胎貸款是一種貸款方式，讓房屋擁有者能夠借用其房屋作為抵押，再次向金融機構借款，以滿足資金需求。這種貸款具有一定的優勢和條件，但同時也存在風險，因此在申請前需要全面了解其利率、額度、條件、流程及申請費用。
一、房屋二胎貸款是什麼？
房屋二胎貸款其實就是二胎房貸，只是因為申貸管道不同，講法才會有些許差異。例如「房屋二胎」、「民間二胎」是民間借貸業者較常用的說法，而二順位房貸、次順位房貸則大多是銀行在使用。
二胎房貸的意思，是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下，以設定第二順位抵押權的方式，再申請一筆房屋抵押貸款。
二、房屋二胎貸款利率高嗎？
由於房屋二胎通常會聯想到民間貸款，因此本文就以民間二胎房貸的介紹為主，而當鋪、代書、代辦、資產管理公司、融資公司都算是民間貸款的一種。
各民間借貸管道的房屋二胎利率區間
- 融資公司：年利率7%~14%
- 當鋪：年利率18%~30%
- 代書：年利率6%~36%
- 代辦：年利率2.5%~36%（視貸款管道而定）
- 資產管理公司：年利率12%~36%
相較於銀行，民間二胎房貸的利率較高，不過相對審核也比銀行寬鬆許多，因此仍有不少被銀行婉拒的借款人，選擇向民間借貸業者申請房屋二胎貸款，但也因為民間二胎的選擇非常多元，如何慎選管道也很重要。
房屋二胎利率注意重點
其中在利率部分，要特別注意三件事：
- 一般房屋二胎貸款利率是指「年」利率，但許多民間二胎貸款業者是使用「月」利率，單看數字會以為利息比較少，但實際應再乘上12個月才能做比較。
- 一般房屋二胎貸款的還款方式是本息平均攤還，但許多民間二胎是只還利息、不還本金，試算月付金時，應確認清楚還款項目為何。
- 民間借貸利率（包含個人借貸）是有法定上限的，原則上超過部分可不必返還，但實際仍以借貸契約內容為主，建議簽約前須確認清楚。
法定利率是多少？
根據《民法》第205條規定：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」另根據《當鋪業法》第11條規定：「以年率為準之利率，最高不得超過百分之三十。」
三、房屋二胎成數與可貸額度怎麼看？
想知道你的房子申請房屋二胎能借多少錢，需要同時評估兩個項目，才能估算你的可貸額度大概有多少：
- 貸款額度
- 貸款成數
先提供民間房屋二胎貸款額度比較表，後面再講解：
| 房屋二胎管道 | 融資公司 | 當鋪 | 代書 | 代辦 | 資產管理公司 |
| 貸款額度 | 最高500萬 | 無上限 | 無上限 | 10萬~600萬 | 未說明 |
| 貸款成數 | 房屋鑑價110% | 房屋鑑價100% | 房屋鑑價110% | 房屋鑑價90%~110% | 房屋鑑價110% |
因為貸款額度通常指的是申請房屋二胎最多可以借到多少錢，但實際額度還要看你的房屋現值和貸款成數。舉例來說，當鋪房屋二胎跟代書房屋二胎的貸款額度都是金額無上限，但前者的貸款成數為房屋鑑價金額的100%、後者為房屋鑑價110%，相較之下，代書房屋二胎的可貸額度就會比當鋪來得多。
房屋二胎額度試算
鑫融資房屋二貸最高可貸300萬元
500萬元 × 120%–300萬元= 300萬元
銀行房屋二貸最高可貸50萬元
500萬元 × 90%–400萬元= 50萬元
民間房屋二貸最高可貸250萬元
500萬元 × 110%–300萬元= 250萬元
四、房屋二胎優缺點
申請房屋二胎前，首先要知道房屋二胎的優點與缺點有哪些。在徹底瞭解房屋二胎的特色後，就能進一步挑選合適的方案申請，如此才有可能解決資金週轉的問題。
房屋二胎好處
1.活化不動產
二胎房貸能夠活化資產，增加不動產的價值。透過二胎房貸，您可以獲得所需的大額資金，而無需出售名下的資產；同時，當您希望將房屋的增值空間變現時，不需要花費時間進行房貸轉增貸的手續，而是可以直接獲得額外的資金。
2.可貸金額高
相較於銀行信貸，二胎房貸的貸款額度更高。銀行信貸是無擔保貸款，貸款額度受到借款人月收入的22倍限制；而二胎房貸則有房屋作為擔保，貸款額度取決於房屋的貸款空間，最高可貸到房價的120%或額度達到500萬元。
3.申貸管道多
二胎房貸的管道多樣化，除了銀行外，上市融資公司、當鋪以及代書也能辦理二胎房貸。申請人可以根據自身需求和情況，選擇適合的二胎房貸管道，不用擔心找不到合適的貸款渠道。
4.貸款用途廣
由於二胎房貸的貸款金額較大，可以應用於整合負債、資金周轉、公司創業、投資理財以及房屋修繕等多個用途。此外，房屋增貸、房貸轉增貸和理財型房貸等方式，都是透過房屋增值空間獲得額外資金的貸款方式。
5.容易申請
相較於房屋轉增貸，二胎房貸的申請流程更為簡單。申請二胎房貸時，不需要解除原有房貸並重新辦理，只需在原有房貸的抵押權後面設定新的抵押權即可，節省時間和費用。融資公司對於二胎房貸的審核寬鬆度高，過件率和核貸額度也相對較高，這些都是二胎房貸的優點。
6.撥款快速
相較於銀行貸款的作業時間，二胎房貸的審核和撥款速度更快。申請人可以在平均2至3個工作天內完成申辦流程，迅速獲得所需資金，尤其適合急需資金周轉的情況。
需要注意的是，由於二胎房貸的管道眾多，貸款公司品質參差不齊，建議申請人應謹慎選擇申貸管道，進行比較和詢問，確保沒有問題後再進行申請。
房屋二胎風險
在申請民間二胎房貸之前，需要注意以下風險類型和慣用手法，以防止非正派經營業者的欺詐行為：
1.非法偽裝合法業者
地下錢莊、高利貸業者甚至詐騙集團可能偽裝成民間二胎業者。他們可能冒用某銀行名稱，或聲稱自己是某銀行的分支機構。要避免此風險，需要確認業者的合法性和信譽，不要輕易相信並向其申請二胎房貸。
2.混淆利率計算方式
銀行和融資業者的二胎利率以年利率計算，而民間二胎常使用月利率，以低利率貸款的假象吸引不知情的申請人。需要警惕某些業者宣稱只有2%的利率，但實際上是月利率，對應的年利率可能超過法定利率上限。要確保清楚了解利率計算方式，避免被混淆的手法迷惑。
3.不利條款暗嵌合約
二胎房貸合約通常冗長且繁複，申請人往往不會仔細閱讀所有內容。不誠信的業者可能在合約中暗藏不利條款，特別是小字部分更需要特別留意。要注意仔細閱讀合約並查看所有細節，避免遺漏重要條款，因為不利條款往往是最常被忽視的風險之一。
要破解這些風險，建議申請人應該慎選二胎房貸的管道，確保業者的合法性和信譽。此外，要仔細了解利率計算方式，確保清楚掌握利率的真實情況。最重要的是，一定要仔細閱讀合約，尤其是小字部分，以免忽視重要條款。
五、房屋二胎好過嗎？申請條件限制為何？
房屋二胎申請資格
申請房屋二貸會看申請人的條件，以及擔保房屋的狀況來決定是否核貸，但各管道的審核標準不一，例如銀行還會看申請人的聯徵報告及信用評分，必須是信用良好的申請人才有機會申辦房屋二貸。其餘房屋二貸條件如下：
- 鑫融資房屋條件：年滿18歲、本人或保人持有房屋、有收入來源、無重大信用瑕疵
- 銀行房屋二貸條件：年滿20歲、本人持有房屋、有穩定工作、有固定收入、信用良好
- 民間房屋二貸條件：年滿20歲、本人持有房屋
由此可知，銀行房屋二貸條件較嚴格，不僅要有穩定的正職工作、收入也必須是穩定的，如果是兼職、接案、低薪高獎金等類型的工作，就很難申請銀行房屋二貸。相較之下， 鑫融資只要確認你是有收入來源即可申辦。
房屋二胎申請限制
雖然貸款公司並未明確列出房屋二胎的申請限制，但一般來說有下列情形都很難順利通過貸款審核：
- 有債務協商（正常繳滿3年仍有機會申辦 鑫融資房屋二胎）
- 有法院支付命令
- 房屋所有權不完整（無建物保存登記、持分房屋）
- 房屋有私人設定
- 離島地區、原住民保留地區的房屋
六、房屋二胎申請注意事項
並非所有的房屋都可以申請二胎房貸，而且依申請管道的不同，過件機率也有所差異。以下說明二胎房貸申請時要注意的地方，若是房子形式、房子位置、房子屋齡以及房子產權等，不符合放貸方的要求，將會影響申請過件的機會。
注意一：房子型式是否符合要求
以下是關於不適合申請二胎房貸的房屋類型的注意事項：
- 預售屋：由於預售屋的所有權尚未正式轉移給貸款人，無法申請二胎房貸。
- 鐵皮屋：由於法規、地目和建材等因素，目前無法申請銀行或融資公司的二胎房貸。
- 合宜住宅：視情況而定。在設定抵押權時，必須進行預告登記，即在5年內房屋無法有任何變動。在預告登記期間，無法申請二胎房貸。如果預告登記失效，則需要向營建署提出書面申請才能申請銀行二胎房貸；而融資公司則只需要超過預告登記期限即可申請二胎房貸。
這些是一般情況下銀行和融資公司不願意承作的二胎房貸類型。如果您擁有這些類型的房屋，可能需要尋找其他貸款選項或諮詢專業人士以獲得更準確的建議。
注意二：房子位置是否符合要求
以下是關於地理位置對二胎房貸申請的影響的注意事項：
- 離島地區：位於未與台灣相接的離島地區，如澎湖、蘭嶼、綠島、金門、馬祖、小琉球等，目前無法申請銀行或融資公司的二胎房貸，考量到未來轉手性的因素。
- 原住民保留地：在原住民保留地，非原住民身分無法購買或持有房屋，因此這些房屋也無法申請銀行或融資公司的二胎房貸。
- 山坡地保育區：在山坡地保育區內的房屋，可以向審核寬鬆的融資公司申請二胎房貸。然而，銀行對於保育區內房屋的價值較低且法規限制較嚴格，承作的意願通常較低。
這些是地理位置對二胎房貸申請的一般影響。如果您的房屋位於上述情況之一，可能需要尋找其他貸款選項或諮詢專業人士以獲得更準確的建議。
注意三：房子屋齡是否符合要求
以下是關於房屋屋齡對二胎房貸申請的注意事項：
- 房屋屋齡對貸款申請有影響：房屋的屋齡越高，除了可能存在管線老舊等問題外，也可能影響房屋的價值和日後轉售的可能性。因此，某些機構可能不願承作老屋的二胎房貸。
- 30年老公寓可以申請二胎房貸：融資公司的二胎房貸並沒有屋齡限制，只要還有貸款空間且房屋產權完整，就可以申請。然而，銀行對於超過30年以上的老房子通常持較保守的態度，可能傾向婉拒申請，因此建議親自向銀行諮詢並確認申請的可能性。
這是關於房屋屋齡對二胎房貸申請的一般情況。具體情況仍需視銀行或融資公司的政策和審核標準而定，建議您與相關機構進行進一步的溝通和確認。
注意四：房子產權是否符合要求
以下是關於特殊房屋產權情況下申請二胎房貸的注意事項：
- 沒有完整房屋所有權：若只擁有房屋的使用權或地上權，無法辦理二胎房貸。
- 房屋受限制登記：若房屋存在查封、假扣押、預告登記等限制，無法申請二胎房貸，因為在無法自由處分房屋的情況下，銀行和融資公司均無法受理申請。
- 缺乏保存登記：自行建造的房屋若未辦理保存登記，存在被拆除的風險，對放款方風險較高，因此無法申請二胎房貸。
- 私人設定的房屋：對於向金融機構申請的房屋貸款，若存在私人設定，銀行通常會婉拒申請。然而，向融資公司申請的情況則可能需要評估是否有解套的方式，因此仍有一定的申請機會。
- 共同持分的房屋：共同持分的房屋由於所有權不完整，無法辦理二胎房貸。但若其他持分人同意並願意擔任保證人，則可以申請二胎房貸。
對於保守的銀行而言，上述情況的申請機會相當低。若您的房屋符合上述情況，建議咨詢審核寬鬆的融資公司。只要房屋產權完整、還有貸款空間，且位於台灣本島，融資公司的房屋二胎貸款申請通過的機會相對較高。
綜合上述，若符合以下四種情況可找融資公司申請：房屋產權完整、還有貸款空間、屋齡不要過高、山坡地保育區；以下三種視情況而定：合宜住宅、私人設定、共同持分。
而以下情況則是無法承作房屋二胎：預售屋、鐵皮屋、房子在離島、沒有所有權、被限制登記、無保存登記、原民保留地。
七、房屋二胎申請流程與費用
房屋二胎申請流程並不難，只要準備好下列文件即可申辦，不像申請購屋貸款時需準備很多資料、也不用花費太多時間，以下說明房屋二胎申辦流程。
房屋二胎申請文件
申請房屋二胎請先準備下列文件：
- 身分證件影本
- 勞保投保明細
- 薪轉明細、薪資單、扣繳憑單
- 建物權狀影本
- 近一年房貸繳息紀錄
如果你有其他財力證明文件，像是活存／定存明細、股票／基金投資明細或儲蓄型保險，也可以主動提供來幫自己加分，提高房屋二胎過件率。
房屋二胎申請流程
無論是選擇哪個房屋二胎申請管道，辦理流程都大同小異，差別較大的就是審核時間與撥款速度，例如銀行二順位房貸約需7~14個工作天、鑫融資二胎房貸約2~3個工作天、民間則是1~3個工作天。
- 向貸款機構提出申請（融資公司需透過簽約經銷商送件）
- 貸款機構審核條件
- 貸款機構通知結果與核貸金額、利率
- 與貸款機構簽約對保
- 至地政機關設定二順位抵押權（融資公司由對保人員代送）
- 設定完成即撥款
房屋二胎申請費用
在二胎房貸的申請流程中，有兩個階段可能會產生費用，分別是「審查」與「抵押設定」二部分。有些費用是一定會收取，有些則不一定需要繳交。當然這些費用，對於需要資金週轉的人來說，也是一筆不小的負擔。建議在申請前，可以依照以下的說明，再來評估流程中費用的合理性。
1.審查流程費用
無論任何一種管道，在二胎房貸前期審查流程時，都會先收取一筆帳管費（或稱開辦費）。除了銀行與融資公司的費用較固定外（約15,000元），民間公司則沒有一定的標準。
2.抵押設定費用
進入二胎房貸後期申請程序時，因為要進行對保與抵押權設定的流程，這時會產生地政設定費（含登記費與書狀費）。若是委託代書跑二胎申請流程，則要多付一筆代書費（市場行情約2,500~6,000元）。
3.哪些是不合理的費用？
有些業者在還沒確定申請前就要收費，名義上稱為諮詢費，或是其他名目的費用，其實這些都是不合理的。建議如果遇到這樣的情形，可立即換另一家業者來諮詢。
QA.房屋二胎常見問答
Q.房子二貸好申請嗎？
不一定，房屋二胎申請難易度與申貸管道有關，如果是跟融資公司或民間申請二胎房貸，只要沒有太嚴重的信用問題、房子還有貸款空間，基本上都能過件；但如果是申請銀行二順位房貸，銀行為了保持良好的放款品質，可能會以各式各樣的理由婉拒申請，因此過件率比較低。
Q.房屋二貸多久撥款？
依申辦管道最快1天、最慢14天，申請房屋二胎多久能取得資金？除了看申請資料是否有一次準備齊全之外，管道不同也有差異，例如銀行最快也要7個工作天、融資公司最快2天，甚至有民間標榜24小時內撥款（通常收費較高）。不過，無論資金需求有多迫切，簽約前務必仔細閱讀合約內容，千萬別為了快速取得資金而誤入貸款陷阱。
Q.房貸二胎需要保人嗎？
不用，基本上申請房屋二胎，條件好都不需要提供保證人做擔保，但如果你的條件較差，或者想申請更高的額度，也可以主動提供條件好的保人幫自己加分。
房屋二胎貸款提供了一種活化資產的方式，讓房屋擁有者能夠借用房屋增加資金流動性。然而，在申請房屋二胎貸款時，需要仔細考慮利率、貸款額度、申請條件以及相關的流程和費用。同時，也要謹慎選擇貸款機構，確保其合法性和信譽。綜合考慮這些因素，才能夠做出明智的財務決策，使房屋二胎貸款發揮最大的效益。