房屋二胎貸款是什麼?利率、額度、條件、流程及申請費用報你知

房屋貸款│二胎房貸│房貸增貸│房貸轉貸│房貸轉增貸

房屋二胎的意思,是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下,以設定第二順位抵押權的方式,再申請一筆房屋抵押貸款。房屋二胎貸款是一種貸款方式,讓房屋擁有者能夠借用其房屋作為抵押,再次向金融機構借款,以滿足資金需求。這種貸款具有一定的優勢和條件,但同時也存在風險,因此在申請前需要全面了解其利率、額度、條件、流程及申請費用。

一、房屋二胎貸款是什麼?

房屋二胎貸款其實就是二胎房貸,只是因為申貸管道不同,講法才會有些許差異。例如「房屋二胎」、「民間二胎」是民間借貸業者較常用的說法,而二順位房貸、次順位房貸則大多是銀行在使用。

二胎房貸的意思,是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下,以設定第二順位抵押權的方式,再申請一筆房屋抵押貸款。

二、房屋二胎貸款利率高嗎?

由於房屋二胎通常會聯想到民間貸款,因此本文就以民間二胎房貸的介紹為主,而當鋪、代書、代辦、資產管理公司、融資公司都算是民間貸款的一種。

各民間借貸管道的房屋二胎利率區間

  • 融資公司:年利率7%~14%
  • 當鋪:年利率18%~30%
  • 代書:年利率6%~36%
  • 代辦:年利率2.5%~36%(視貸款管道而定)
  • 資產管理公司:年利率12%~36%

相較於銀行,民間二胎房貸的利率較高,不過相對審核也比銀行寬鬆許多,因此仍有不少被銀行婉拒的借款人,選擇向民間借貸業者申請房屋二胎貸款,但也因為民間二胎的選擇非常多元,如何慎選管道也很重要。

房屋二胎利率注意重點

其中在利率部分,要特別注意三件事:

  1. 一般房屋二胎貸款利率是指「年」利率,但許多民間二胎貸款業者是使用「月」利率,單看數字會以為利息比較少,但實際應再乘上12個月才能做比較。
  2. 一般房屋二胎貸款的還款方式是本息平均攤還,但許多民間二胎是只還利息、不還本金,試算月付金時,應確認清楚還款項目為何。
  3. 民間借貸利率(包含個人借貸)是有法定上限的,原則上超過部分可不必返還,但實際仍以借貸契約內容為主,建議簽約前須確認清楚。

法定利率是多少?

根據《民法》第205條規定:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」另根據《當鋪業法》第11條規定:「以年率為準之利率,最高不得超過百分之三十。」

三、房屋二胎成數與可貸額度怎麼看?

想知道你的房子申請房屋二胎能借多少錢,需要同時評估兩個項目,才能估算你的可貸額度大概有多少:

  • 貸款額度
  • 貸款成數

先提供民間房屋二胎貸款額度比較表,後面再講解:

房屋二胎管道融資公司當鋪代書代辦資產管理公司
貸款額度最高500萬無上限無上限25萬~600萬未說明
貸款成數房屋鑑價110%房屋鑑價100%房屋鑑價110%房屋鑑價90%~110%房屋鑑價110%

因為貸款額度通常指的是申請房屋二胎最多可以借到多少錢,但實際額度還要看你的房屋現值和貸款成數。舉例來說,當鋪房屋二胎跟代書房屋二胎的貸款額度都是金額無上限,但前者的貸款成數為房屋鑑價金額的100%、後者為房屋鑑價110%,相較之下,代書房屋二胎的可貸額度就會比當鋪來得多。

房屋二胎額度試算

股票上市公司房屋二貸最高可貸300萬元
500萬元 × 120%–300萬元= 300萬元

銀行房屋二貸最高可貸50萬元
500萬元 × 90%–400萬元= 50萬元

民間房屋二貸最高可貸250萬元
500萬元 × 110%–300萬元= 250萬元

四、房屋二胎優缺點

申請房屋二胎前,首先要知道房屋二胎的優點與缺點有哪些。在徹底瞭解房屋二胎的特色後,就能進一步挑選合適的方案申請,如此才有可能解決資金週轉的問題。

房屋二胎好處

1.活化不動產

二胎房貸能夠活化資產,增加不動產的價值。透過二胎房貸,您可以獲得所需的大額資金,而無需出售名下的資產;同時,當您希望將房屋的增值空間變現時,不需要花費時間進行房貸轉增貸的手續,而是可以直接獲得額外的資金。

2.可貸金額高

相較於銀行信貸,二胎房貸的貸款額度更高。銀行信貸是無擔保貸款,貸款額度受到借款人月收入的22倍限制;而二胎房貸則有房屋作為擔保,貸款額度取決於房屋的貸款空間,最高可貸到房價的120%或額度達到500萬元。

3.申貸管道多

二胎房貸的管道多樣化,除了銀行外,上市融資公司、當鋪以及代書也能辦理二胎房貸。申請人可以根據自身需求和情況,選擇適合的二胎房貸管道,不用擔心找不到合適的貸款渠道。

4.貸款用途廣

由於二胎房貸的貸款金額較大,可以應用於整合負債、資金周轉、公司創業、投資理財以及房屋修繕等多個用途。此外,房屋增貸、房貸轉增貸和理財型房貸等方式,都是透過房屋增值空間獲得額外資金的貸款方式。

5.容易申請

相較於房屋轉增貸,二胎房貸的申請流程更為簡單。申請二胎房貸時,不需要解除原有房貸並重新辦理,只需在原有房貸的抵押權後面設定新的抵押權即可,節省時間和費用。融資公司對於二胎房貸的審核寬鬆度高,過件率和核貸額度也相對較高,這些都是二胎房貸的優點。

6.撥款快速

相較於銀行貸款的作業時間,二胎房貸的審核和撥款速度更快。申請人可以在平均2至3個工作天內完成申辦流程,迅速獲得所需資金,尤其適合急需資金周轉的情況。

需要注意的是,由於二胎房貸的管道眾多,貸款公司品質參差不齊,建議申請人應謹慎選擇申貸管道,進行比較和詢問,確保沒有問題後再進行申請。

房屋二胎風險

在申請民間二胎房貸之前,需要注意以下風險類型和慣用手法,以防止非正派經營業者的欺詐行為:

1.非法偽裝合法業者

地下錢莊、高利貸業者甚至詐騙集團可能偽裝成民間二胎業者。他們可能冒用某銀行名稱,或聲稱自己是某銀行的分支機構。要避免此風險,需要確認業者的合法性和信譽,不要輕易相信並向其申請二胎房貸。

2.混淆利率計算方式

銀行和融資業者的二胎利率以年利率計算,而民間二胎常使用月利率,以低利率貸款的假象吸引不知情的申請人。需要警惕某些業者宣稱只有2%的利率,但實際上是月利率,對應的年利率可能超過法定利率上限。要確保清楚了解利率計算方式,避免被混淆的手法迷惑。

3.不利條款暗嵌合約

二胎房貸合約通常冗長且繁複,申請人往往不會仔細閱讀所有內容。不誠信的業者可能在合約中暗藏不利條款,特別是小字部分更需要特別留意。要注意仔細閱讀合約並查看所有細節,避免遺漏重要條款,因為不利條款往往是最常被忽視的風險之一。

要破解這些風險,建議申請人應該慎選二胎房貸的管道,確保業者的合法性和信譽。此外,要仔細了解利率計算方式,確保清楚掌握利率的真實情況。最重要的是,一定要仔細閱讀合約,尤其是小字部分,以免忽視重要條款。

五、房屋二胎好過嗎?申請條件限制為何?

房屋二胎申請資格

申請房屋二貸會看申請人的條件,以及擔保房屋的狀況來決定是否核貸,但各管道的審核標準不一,例如銀行還會看申請人的聯徵報告及信用評分,必須是信用良好的申請人才有機會申辦房屋二貸。其餘房屋二貸條件如下:

  • 股票上市公司房屋條件:年滿18歲、本人或保人持有房屋、有收入來源、無重大信用瑕疵
  • 銀行房屋二貸條件:年滿20歲、本人持有房屋、有穩定工作、有固定收入、信用良好
  • 民間房屋二貸條件:年滿20歲、本人持有房屋

由此可知,銀行房屋二貸條件較嚴格,不僅要有穩定的正職工作、收入也必須是穩定的,如果是兼職、接案、低薪高獎金等類型的工作,就很難申請銀行房屋二貸。相較之下,股票上市公司只要確認你是有收入來源即可申辦

房屋二胎申請限制

雖然貸款公司並未明確列出房屋二胎的申請限制,但一般來說有下列情形都很難順利通過貸款審核:

  • 有債務協商(正常繳滿3年仍有機會申辦股票上市公司房屋二胎)
  • 有法院支付命令
  • 房屋所有權不完整(無建物保存登記、持分房屋)
  • 房屋有私人設定
  • 離島地區、原住民保留地區的房屋

六、房屋二胎申請注意事項

並非所有的房屋都可以申請二胎房貸,而且依申請管道的不同,過件機率也有所差異。以下說明二胎房貸申請時要注意的地方,若是房子形式房子位置房子屋齡以及房子產權等,不符合放貸方的要求,將會影響申請過件的機會。

注意一:房子型式是否符合要求

以下是關於不適合申請二胎房貸的房屋類型的注意事項:

  • 預售屋:由於預售屋的所有權尚未正式轉移給貸款人,無法申請二胎房貸。
  • 鐵皮屋:由於法規、地目和建材等因素,目前無法申請銀行或融資公司的二胎房貸。
  • 合宜住宅:視情況而定。在設定抵押權時,必須進行預告登記,即在5年內房屋無法有任何變動。在預告登記期間,無法申請二胎房貸。如果預告登記失效,則需要向營建署提出書面申請才能申請銀行二胎房貸;而融資公司則只需要超過預告登記期限即可申請二胎房貸。

這些是一般情況下銀行和融資公司不願意承作的二胎房貸類型。如果您擁有這些類型的房屋,可能需要尋找其他貸款選項或諮詢專業人士以獲得更準確的建議。

注意二:房子位置是否符合要求

以下是關於地理位置對二胎房貸申請的影響的注意事項:

  1. 離島地區:位於未與台灣相接的離島地區,如澎湖、蘭嶼、綠島、金門、馬祖、小琉球等,目前無法申請銀行或融資公司的二胎房貸,考量到未來轉手性的因素。
  2. 原住民保留地:在原住民保留地,非原住民身分無法購買或持有房屋,因此這些房屋也無法申請銀行或融資公司的二胎房貸。
  3. 山坡地保育區:在山坡地保育區內的房屋,可以向審核寬鬆的融資公司申請二胎房貸。然而,銀行對於保育區內房屋的價值較低且法規限制較嚴格,承作的意願通常較低。

這些是地理位置對二胎房貸申請的一般影響。如果您的房屋位於上述情況之一,可能需要尋找其他貸款選項或諮詢專業人士以獲得更準確的建議。

注意三:房子屋齡是否符合要求

以下是關於房屋屋齡對二胎房貸申請的注意事項:

  1. 房屋屋齡對貸款申請有影響:房屋的屋齡越高,除了可能存在管線老舊等問題外,也可能影響房屋的價值和日後轉售的可能性。因此,某些機構可能不願承作老屋的二胎房貸。
  2. 30年老公寓可以申請二胎房貸:融資公司的二胎房貸並沒有屋齡限制,只要還有貸款空間且房屋產權完整,就可以申請。然而,銀行對於超過30年以上的老房子通常持較保守的態度,可能傾向婉拒申請,因此建議親自向銀行諮詢並確認申請的可能性。

這是關於房屋屋齡對二胎房貸申請的一般情況。具體情況仍需視銀行或融資公司的政策和審核標準而定,建議您與相關機構進行進一步的溝通和確認。

注意四:房子產權是否符合要求

以下是關於特殊房屋產權情況下申請二胎房貸的注意事項:

  1. 沒有完整房屋所有權:若只擁有房屋的使用權或地上權,無法辦理二胎房貸。
  2. 房屋受限制登記:若房屋存在查封、假扣押、預告登記等限制,無法申請二胎房貸,因為在無法自由處分房屋的情況下,銀行和融資公司均無法受理申請。
  3. 缺乏保存登記:自行建造的房屋若未辦理保存登記,存在被拆除的風險,對放款方風險較高,因此無法申請二胎房貸。
  4. 私人設定的房屋:對於向金融機構申請的房屋貸款,若存在私人設定,銀行通常會婉拒申請。然而,向融資公司申請的情況則可能需要評估是否有解套的方式,因此仍有一定的申請機會。
  5. 共同持分的房屋:共同持分的房屋由於所有權不完整,無法辦理二胎房貸。但若其他持分人同意並願意擔任保證人,則可以申請二胎房貸。

對於保守的銀行而言,上述情況的申請機會相當低。若您的房屋符合上述情況,建議咨詢審核寬鬆的融資公司。只要房屋產權完整、還有貸款空間,且位於台灣本島,融資公司的房屋二胎貸款申請通過的機會相對較高。

綜合上述,若符合以下四種情況可找融資公司申請:房屋產權完整、還有貸款空間、屋齡不要過高、山坡地保育區;以下三種視情況而定:合宜住宅、私人設定、共同持分。

而以下情況則是無法承作房屋二胎:預售屋、鐵皮屋、房子在離島、沒有所有權、被限制登記、無保存登記、原民保留地。

七、房屋二胎申請流程與費用

房屋二胎申請流程並不難,只要準備好下列文件即可申辦,不像申請購屋貸款時需準備很多資料、也不用花費太多時間,以下說明房屋二胎申辦流程。

房屋二胎申請文件

申請房屋二胎請先準備下列文件:

  • 身分證件影本
  • 勞保投保明細
  • 薪轉明細、薪資單、扣繳憑單
  • 建物權狀影本
  • 近一年房貸繳息紀錄

如果你有其他財力證明文件,像是活存/定存明細、股票/基金投資明細或儲蓄型保險,也可以主動提供來幫自己加分,提高房屋二胎過件率。

房屋二胎申請流程

無論是選擇哪個房屋二胎申請管道,辦理流程都大同小異,差別較大的就是審核時間與撥款速度,例如銀行二順位房貸約需7~14個工作天、股票上市公司二胎房貸約2~3個工作天、民間則是1~3個工作天。

  1. 向貸款機構提出申請(融資公司需透過簽約經銷商送件)
  2. 貸款機構審核條件
  3. 貸款機構通知結果與核貸金額、利率
  4. 與貸款機構簽約對保
  5. 至地政機關設定二順位抵押權(融資公司由對保人員代送)
  6. 設定完成即撥款

房屋二胎申請費用

在二胎房貸的申請流程中,有兩個階段可能會產生費用,分別是「審查」與「抵押設定」二部分。有些費用是一定會收取,有些則不一定需要繳交。當然這些費用,對於需要資金週轉的人來說,也是一筆不小的負擔。建議在申請前,可以依照以下的說明,再來評估流程中費用的合理性。

1.審查流程費用
無論任何一種管道,在二胎房貸前期審查流程時,都會先收取一筆帳管費(或稱開辦費)。除了銀行與融資公司的費用較固定外(約15,000元),民間公司則沒有一定的標準。

2.抵押設定費用
進入二胎房貸後期申請程序時,因為要進行對保與抵押權設定的流程,這時會產生地政設定費(含登記費與書狀費)。若是委託代書跑二胎申請流程,則要多付一筆代書費(市場行情約2,500~6,000元)。

3.哪些是不合理的費用?
有些業者在還沒確定申請前就要收費,名義上稱為諮詢費,或是其他名目的費用,其實這些都是不合理的。建議如果遇到這樣的情形,可立即換另一家業者來諮詢。

QA.房屋二胎常見問答

Q.房子二貸好申請嗎?

不一定,房屋二胎申請難易度與申貸管道有關,如果是跟融資公司或民間申請二胎房貸,只要沒有太嚴重的信用問題、房子還有貸款空間,基本上都能過件;但如果是申請銀行二順位房貸,銀行為了保持良好的放款品質,可能會以各式各樣的理由婉拒申請,因此過件率比較低。

Q.房屋二貸多久撥款?

依申辦管道最快1天、最慢14天,申請房屋二胎多久能取得資金?除了看申請資料是否有一次準備齊全之外,管道不同也有差異,例如銀行最快也要7個工作天、融資公司最快2天,甚至有民間標榜24小時內撥款(通常收費較高)。不過,無論資金需求有多迫切,簽約前務必仔細閱讀合約內容,千萬別為了快速取得資金而誤入貸款陷阱。

Q.房貸二胎需要保人嗎?

不用,基本上申請房屋二胎,條件好都不需要提供保證人做擔保,但如果你的條件較差,或者想申請更高的額度,也可以主動提供條件好的保人幫自己加分。

房屋二胎貸款提供了一種活化資產的方式,讓房屋擁有者能夠借用房屋增加資金流動性。然而,在申請房屋二胎貸款時,需要仔細考慮利率、貸款額度、申請條件以及相關的流程和費用。同時,也要謹慎選擇貸款機構,確保其合法性和信譽。綜合考慮這些因素,才能夠做出明智的財務決策,使房屋二胎貸款發揮最大的效益。