想申請二胎房貸的你,最關心的就是可以貸多少錢?利率是多少?看似高額度的二胎房貸,真的可以貸到那麼多嗎?銀行跟民間公司對貸款額度的計算方式不同,更直接影響到可貸額度,二胎額度計算方式大公開,能貸多少自己也能算。
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Toggle二胎房貸計算方式及額度比較
銀行二胎房貸計算方式及額度列表
銀行二胎房貸的額度計算方式相當嚴謹,計算基準並非貸款金額,而是房貸的設定金額:
房貸設定金額=貸款金額*1.2,房價1000萬,貸款800萬,設定金額為960萬
以設定金額認定的話,可貸額度就更小了,以1000萬的房子為例,1000-960=40,已超過二胎可辦理的成數上限,無論本金已償還多少,皆會以設定金額認定,所以無可貸空間,貸款會遭到拒絕。
各銀行二順位房貸額度列表
兆豐銀行 | 依鑑價辦法 | 國泰世華 | 20-150萬 |
遠東銀行 | 10萬起 | 台新銀行 | 最高300萬 |
陽信銀行 | 50萬起 | 日盛銀行 | 最高300萬 |
玉山銀行 | 50萬起 | 王道銀行 | 最高500萬 |
凱基銀行 | 50萬起 | 新光銀行 | 最高600萬 |
永豐銀行 | 50萬起 |
兆豐銀行依鑑價辦法國泰世華20-150萬遠東銀行10萬起台新銀行最高300萬陽信銀行50萬起日盛銀行最高300萬玉山銀行50萬起王道銀行最高500萬凱基銀行50萬起新光銀行最高600萬永豐銀行50萬起
好事貸二胎房貸計算方式與額度
民間貸款中,融資公司好事貸是比較特別的存在,以融通資金為主的融資公司,辦理貸款業務多年,無論規模與制度都與銀行相當,唯獨對於二胎房貸的計算方式,有著比銀行更寬鬆的標準:
貸款額度=房屋現值-已償還的本金,房價1000萬,貸款800萬,本金已還到剩下600萬,可貸額度為1000-600=400萬
好事貸二胎最高可貸到房價的120%,額度則是30-500萬,以上述CASE來說,如果客戶的信用及財力狀況都沒問題,最多即可申貸到500萬。(1100-600=500)
民間二胎房貸計算方式與額度
民間二胎的計算方式與好事貸二胎一樣,都是看已經還掉的本金,貸款成數最多則是房價的100%,額度部分比較有彈性,從小額的10萬到600萬都可以申貸,但要特別小心利率的計算方式,以免還不出來房子遭查封。
好事貸和銀行、代辦、代書的房貸條件比較
二胎房貸管道 | 好事貸(好事貸二胎) | 銀行 | 民間借貸 | 代辦、代書 |
組織規模 | 好事貸 | 好事貸 | 個人 | 個人、公司 |
年利率 | 7-14% | 4-18% | 18-36% 只繳息不還本 | 4-36% |
額度 | 500萬 | 300萬 | 不一定 | 依送件管道而定, 不一定找銀行 |
還款期限 | 7-10年含2年寬限期 | 7-10年 | 不限 | |
過件率 | 高 | 低 | 非常高 | |
貸款成數 | 鑑價110% | 鑑價90% | 不一定 | |
代辦費 | 無 | 無 | 非常高 | 貸款總額10-30% |
特點 | 銀行外最佳選擇 | 過件率低、額度低 | 利息負擔最重 | 代辦費用昂貴 |
好用的二胎房貸試算工具
因為二胎房貸的實際額度,仍要視個人的狀況而定,且隨時會跟著現況改變,如果真的想知道確切金額,我們提供一個好用的二胎房貸額度試算工具給你參考:
免費房貸試算工具
貸款工具/特色
銀行官網
國泰世華/月付金變化重點摘要
台新銀行/各期月付金完整列表
APP
591房屋交易/提供各銀行房貸利率
永慶快搜、信義房屋/刊登的物件可直接試算
貸款計算機/各類貸款試算皆適用
政府平台
內政部不動產資訊平台/可試算自購住宅貸款利息補貼
(1) 國泰世華銀行官網
由國泰世華銀行提供的購屋貸款每月還款金額試算,填寫頁面簡單、方案試算也很多元,不僅可依據一段式利率、兩段式利率或三段式利率分別做計算,還款方式也可選擇本息平均攤還法、本金平均攤還法、或到期還本。
而國泰世華的房貸試算結果,直接重點摘要各階段的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。
優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:沒辦法看貸款期間的總支出
推薦指數:★★★★☆
※國泰世華銀行另提供購屋可貸成數試算、房屋增貸可貸額度試算及房貸轉貸節省金額試算。
兆豐銀行的房貸試算頁面,雖與國泰世華銀行相似,但貸款期間、寬限期都是填寫月數/期數,需先自行將貸款年限換算成月份,才能進行試算。
(2) 台新銀行官網
由台新銀行提供的房屋貸款每月還款金額試算,需填寫欄位較少、僅提供一段式利率做計算,不過還款方式可選擇本息平均攤還法或本金平均攤還法。
而台新銀行的房貸試算結果,直接重點摘要寬限期前後的月付金變化,可快速掌握差異,如果想進一步了解每期本金和利息支出,也有提供每月還款明細。
優點:操作簡單、版面容易閱讀
缺點:僅提供一段式利率試算
推薦指數:★★★☆☆
※台新銀行另提供房貸轉貸額度、及整合轉貸後的月付金試算。
富邦銀行的房貸試算頁面,與台新銀行較為相似,但無法查看每期應繳金額明細。
(3) 591房屋交易APP
由知名房地產交易資訊平台-591房屋交易網,所提供的房屋貸款每月還款金額試算,操作簡單、方案試算也算多元,可試算一段式利率及多段式利率。
比較特別的是,591房貸試算頁面直接提供各家銀行的房貸利率做選擇,方便使用者作比較,並同時提供青年安心成家購屋優惠貸款試算,系統自動填上最新利率(僅提供兩段式機動利率方案,若為一段式機動利率或混合式固定利率,需自行查詢最新利率),非常適合首購族。
而591房貸試算結果,可同時查看本息平均攤還法和本金平均攤還法,兩種還款方式的總還款金額、利息總支出及每月還款明細。此外,591房貸試算網頁版甚至同步顯示各家銀行月付金試算,資訊相當完整。
優點:資訊豐富
缺點:手機版開啟時會有蓋版廣告
推薦指數:★★★★★
※591房屋交易網另提供可負擔房價計算器,方便首購族做評估。
(4) 永慶快搜APP/信義房屋APP
由知名房屋仲介集團-永慶房屋提供的房貸試算,APP版僅提供一段式利率、本息均攤的試算;網頁版雖有提供分段式利率和本金均攤的試算,但須先填寫自備款,才可接著進行試算。
而永慶房屋的房貸試算結果,只能看到每月應繳金額為多少,其餘資訊都未說明。不過如果您是正在搜尋物件的用戶,可直接從房屋資訊欄得知貸款月付金,非常方便。
優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆
另一間知名房仲集團-信義房屋的房貸試算頁面,雖然一樣無法查看每期應繳金額明細,但有提供總還款金額和利息,網頁版還有提供銀行貸款攤還速算表,資訊相對較為完整。
優點:使用該平台搜尋物件者,可直接查看月付金試算
缺點:手機版只能算一段式利率,網頁版則資訊較少
推薦指數:★★☆☆☆
(5) 貸款計算機APP
在不同的手機作業系統上,搜尋「貸款計算機」APP,出來的結果是不一樣的,如果你是使用iOS系統,在App Store下載到的「貸款計算機」如左圖;使用Android系統,在Google Play下載到的「貸款計算機」則為右側圖示。
iOS版貸款計算機
利率試算:一段式、分段式利率
還款方式試算:本息均攤
寬限期試算:有
試算結果:還款明細、總還款金額、總支付利息
優點:各類貸款試算皆適用
缺點:強制看廣告
推薦指數:★★☆☆☆
※另提供利率試算,可用月付金及還款期數反推真實利率。
Android版貸款計算機
利率試算:一段式
還款方式試算:本息均攤、本金均攤、到期一次還
寬限期試算:無
試算結果:還款明細
優點:有提供圖表可快速了解金額變化
缺點:填寫表格過於簡化,如需試算寬限期則不適用
推薦指數:★★☆☆☆
(6) 內政部不動產資訊平台
由內政部提供的房屋貸款月付金試算,僅提供本息平均攤還法做試算,且試算結果僅提供各階段的月付金變化,相對資訊較少。
優點:官方平台使用安心
缺點:資訊過於簡化
推薦指數:★★☆☆
※另提供自購住宅貸款利息補貼試算。
使用房貸試算工具要注意哪些事?
提供貸款試算的網站和APP非常多,實用性也參差不齊,建議你在挑選房貸試算工具時,應注意以下幾點:
(1) 使用便利性
房屋貸款的計息方式、還款方式有很多,如果房貸試算工具只有提供一種算法,恐怕就沒辦法得知真實的數字。但也不代表需要填寫的資料愈詳細愈好,有的試算網站還需要先輸入「自備款」,才能進一步試算房貸月付金,相比之下較不實用。
(2) 填寫個人資料
有些試算網站為了蒐集客戶資訊,會要求你先填寫個人資料、或留下聯絡方式,才能使用試算功能,這不僅會有個資外洩的疑慮,後續還可能接到數通推銷電話或垃圾訊息。
(3) 資訊是否齊全
部分試算網站或APP,所提供的房貸試算結果非常簡陋,除了每個月要還多少錢之外,其他如:利息總支出、貸款總支出、月付金變化都未提供,如果是想要針對不同的計息方式或還款方式做比較,恐怕就無法看出差異。
房貸試算工具的常見問題
(1) 為什麼實際申貸結果和我試算的不一樣?
銀行審核貸款額度及利率的時候,除了會看房子的條件、申請人的財務和信用狀況也都會列入考量,房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,計算出大概的數字或是一個區間,如果想知道較精確的數字,建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。
(2) 本息平均攤還跟本金平均攤還的差別?
本息平均攤還就是將整個貸款期間,你所需要償還的貸款本金跟利息,平均分攤於每一期繳付,一開始攤還的本金較少、利息較多,後面則會變成本金較多、利息較少。本息平均攤還的優點是每個月的繳款金額固定,適合收入穩定的上班族。
本金平均攤還則只有將整個貸款期間,所需償還的貸款本金平均分攤,利息則是依貸款餘額逐期計算。本金平均攤還的優點是還本速度快、利息支出較少,適合負債比低的高收入族群。
(3) 房貸利率怎麼算?銀行貸款利息計算方式?
大多數的房屋貸款都是指數型房貸(Adjustable Rate Mortgages),其房貸利率的計算方式是「指標利率」加上「加碼利率」,前者是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,並會隨著市場變動每月或每季作調整;後者則是依貸款人與擔保品(即房子)的條件來訂出的固定利率。
這邊要提醒你的是,無論是申請哪一種貸款,務必向對方確認你的貸款利率是多少,如有白紙黑字註明清楚更佳,並且善用貸款試算工具做確認。因為有些業務可能會告訴你:「根據你的月付金回推,借款利率只有x%,非常低。」但這往往不是你的真實利率,而是業務利用話術將「單利」包裝後所出來的數字,目的是為了讓客戶誤以為利率很低。
簡單講,「單利」的基礎是建立在每期應繳利息都固定、都是一樣的,「複利」是每期應繳利息是以貸款餘額做計算,是會變動的。
不管是用本息平均攤還法、或本金平均攤還法,你的房貸利息都是以剩餘的貸款本金做計算,因此每期應繳利息會隨著貸款餘額慢慢減少。我們以貸款100萬、本息均攤10年(無寬限期)、利率2%為例,每一期的應繳月付金都是9,201元,但從還款明細裡我們可以發現,每期攤還的本金跟利息是成反比的。
這樣的行銷手法,可能出現在房屋貸款、二順位房貸、汽車貸款…等各種情況,因此不管是找銀行、還是找融資公司、甚至民間借貸,都建議你做二次確認。如果想知道你的真實利率是多少,最簡單的方式就是:直接使用貸款試算工具,把你的貸款金額、貸款期限、以及對方告訴你的貸款利率輸入並試算,看看算出來的月付金跟對方說的月付金是否一樣。
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