買房是人生大事，房貸利率是影響房貸族荷包的重要因素。2022年以來，央行連續升息，房貸利率也隨之調升。因此，瞭解2024最新房貸利率的組成、浮動與否、區段計息等，才能在挑選房貸方案時做出最適合自己的選擇。
一、房貸利率組成：指標利率＋加碼利率
房貸利率的基本結構大都是由指標利率和個人加碼利率兩項組成。指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。
1.指標利率
指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。目前常見的指標利率有：
- 央行定存利率：央行公佈的一年期定儲利率
- 聯合徵信中心信用評分利率：聯合徵信中心根據借款人的信用評分，所計算出的利率
- 銀行公會指數利率：由銀行公會每月公佈的指數利率
2.個人加碼利率
個人加碼利率顧名思義，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。
二、利率是否浮動：指數型房貸／固定型房貸
這兩種房貸的最大差別，就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，就可以選擇指數型房貸，但若預期基準利率升幅可能超過2%，則可以選擇固定型房貸。
1.指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
2.固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案，多會與指數型房貸進行配搭，固定期結束後就會轉為指數型計息。
三、區段計息：一段式房貸／分段式房貸
一段式房貸的利率從頭到尾都一樣，而分段式房貸則是將利率分為二段或多段，每一段的利率都不同。
1.一段式房貸
一段式房貸的利率簡單明瞭，但若基準利率在貸款期間內大幅波動，可能導致借款人的還款負擔大幅增加。這樣的房貸特點包括：
- 固定期限利率： 在一段特定的期間內，貸款利率是固定的，通常這段時間的利率較低。
- 利率調整： 一旦特定期間屆滿，銀行會重新評估市場利率等因素，可能調整貸款利率。
- 調整頻率： 調整的頻率可以是每年一次或其他固定的週期，視貸款合約而定。
- 風險與穩定性： 這種方式提供了一段時間的利率穩定性，但在調整時可能面臨利率上升的風險。
- 適用對象： 適用於希望在特定期間內享有固定利率優勢，同時願意接受後續可能的利率變動的借款人。
在考慮區段計息一段式房貸時，借款人應評估自己對風險的承受能力，以及未來可能的經濟環境變化。
2.分段式房貸
分段式房貸是指貸款期間按照不同區段設定不同利率。每一段利率標準都可能會根據市場利率的變動而調整。這種房貸模式的特點包括：
- 利率區段設定： 不同期限的貸款利率被分為若干區段，每個區段有特定的利率水準。
- 利率調整： 隨著市場利率的變動，每個區段的利率都可以獨立調整，反映市場利率的變化。
- 彈性選擇： 借款人可以根據自己的偏好或經濟情況，選擇不同區段的利率，以符合其還款能力和風險承受程度。
- 風險與機會： 由於不同區段的利率可調整，這種模式在市場利率上升或下降時，提供了更多風險和機會的選擇。
分段式房貸的利率彈性較高，可以因應市場利率變化，但也需要多加留意各段利率的差異。
四、挑選房貸利率的四大重點
在挑選房貸利率時，可以參考以下四大重點：
1.利率
利率是房貸成本的核心，因此是首要考量的因素。選擇房貸利率時，重點應包括利率型態（固定或浮動）、利率水準、還款期限，以及是否有特殊優惠條件。考慮長期利益，建議根據自身財務狀況和風險承受能力做出選擇。
2.還款期數
還款期數越長，每月還款金額越少，但總利息支出也越多。還款期數是房貸利率挑選的重要考量因素，較長期限可能有較低的月付款，但總支付利息較多；較短期限月付款較高，但總支付利息較低。挑選應考慮個人財務能力、還款壓力及未來規劃。
3.寬限期
寬限期是指前幾年只需繳利息，無需繳本金的期間，可以減輕初期的還款壓力。寬限期是選擇房貸利率時的重要考慮因素之一。在寬限期內，借款人可以只支付利息而暫不還本金，有助於減輕還款壓力，特別適合初期資金較為緊張的貸款人。因此，選擇寬限期較長的房貸利率有助於提升還款的靈活性，但同時也需注意整體利率水準，綜合考慮貸款的長短期需求，以及整體還款成本。
4.其他費用
除了利率、還款期數和寬限期之外，其他費用支出也需一併考量，例如：
- 手續費用： 不同銀行或金融機構可能收取不同的手續費，包括申辦手續費、評估費等。
- 保險費用： 有些房貸需要購買房屋保險，瞭解相關保險費用是重要的一環。
- 違約金或貸款總額百分比： 在提前還款或違約時，可能產生的額外費用。
- 徵信費： 銀行為確認信用狀況可能會收取的費用。
- 管理費用： 有些貸款可能會有管理費用，需瞭解是否適用。
- 利率調整機制： 如果是浮動利率，瞭解調整的規則和頻率。
綜合考慮這些其他費用，有助於全面評估房貸方案的實際成本。
房貸利率是影響房貸族荷包的重要因素，因此在挑選房貸方案時，需要仔細評估自身條件和需求，才能找到最適合自己的方案。