原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後，可以再向原貸款銀行申請房屋增貸，房屋增貸優缺點？房屋增貸好處為費用省、房貸利率低，房屋增貸缺點則有審核嚴格、房貸額度與通過機率不高，房屋增貸沒過的原因？常見原因不外乎是申請人信用不佳、負債比過高、聯徵多查等因素，另若原房屋貸款的貸款成數已經很高，或者有房貸遲繳記錄，銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您。
房屋增貸是什麼？
房屋增貸是指你名下本來就有一筆房屋貸款，在這筆房貸還沒還完的情況下，用房貸再貸一筆資金出來，也就是增加房子貸款金額。簡單說，當你需要資金周轉時，不用賣房也能取得資金，只要向銀行申請房貸增貸，把增值的房價、已償還的房貸本金拿出來作運用。
近來政府打炒房動作頻頻，央行總裁楊金龍透露，不排除實施第5波選擇性信用管制措施，針對「特定區域第二戶房貸」貸款成數限制，加上先前「不得有寬限期」的限制，對有意購買第二間房子的民眾無疑是雪上加霜。
面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境，用房子來增貸成為解決資金問題的解方之一。借款人向原貸款銀行提出申請，原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價，並依據借款人的債信與財力狀況，進行評估審核，給予准駁。但是房屋增貸到底好不好？容易申請嗎？一起來聽聽好事貸創辦人貴哥怎麼說：
房屋增貸優缺點有哪些？
1.房屋增貸優點
房貸增貸的優點有常見以下幾點:
- 貸款額度高：依照房屋價值、原房貸成數而定，不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
- 貸款利率低：房屋增貸利率比信貸、車貸還低，目前最低1.37%起。
- 還款期數長：房貸增貸還款年限最長可達20年。
- 貸款審核速度快：由於增貸是向原貸款銀行申辦，銀行審核速度會快些，工作流程約7至10個工作天，如需做追加設定，則多1~2天。
- 費用相較房屋轉貸低:房屋轉貸因為會轉手到其他銀行由新貸款去償還原先貸款，雖然在利率上面會有所降低，但加收的開辦費、手續費加總後，可能會影響到利率，且原貸款期數未在最低期數時還需償還違約金，這樣在整體加總後並不一定較為優惠。
2.房屋增貸缺點
房屋增貸的審核非常嚴格，當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確，負債比過高，信用評分不足時，房子增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守，也可能會因為鑑價後增值空間不大，導致核貸金額較低。而房屋增貸的額度取決於2點：
- 若是房屋增值幅度不大，貸款本金還得不多，這樣會影響銀行過件的機率，而且就算過件核貸的額度也不會太高。
- 身上同時負擔房貸與其他貸款，這樣會讓個人負債比例過高，也會影響銀行的房屋增貸審核，負債比例越高，核貸額度則越少。
房貸多久後可以增貸？房屋增貸年限多少？
剛買房辦房貸，能不能馬上就申請增貸呢？答案是不行的，近期增貸不僅沒辦法貸到理想金額，被銀行婉拒的機率也大增。那麼究竟要等多久才能申貸，增貸又能貸到多少錢、分幾期還款？就讓後文一次解答這些問題。
1.房貸繳多久才能申請房屋增貸？
一般而言，房屋貸款繳滿一年後再做增貸，通過的機率會比較大一些，因為短期內申辦多筆貸款，可能會讓銀行認為申請人資金周轉不佳，負債比例過高也會讓銀行對還款能力產生疑慮，因而婉拒。
2.房屋增貸年限有多久？
大多數的房屋增貸年限都是20年，也有部分銀行可以拉長到30年，讓月付變得更輕鬆。但是年限拉得越長，利息就繳得越多，所以還是要評估自己的還款能力選擇貸款方案。
以下我們整理了幾個較常見的房屋增貸方案比較：
| 增貸銀行 | 額度 | 年限 | 總費用年百分率 | 開辦費用 |
| 國泰世華 | 200萬 | 20年 | 1.84%～3.07% | 5,000～20,000元 |
| 永豐銀行 | 房屋鑑價85成 | 20年 | 1.84%～1.87% | 5,000～12,000元 |
| 兆豐銀行 | 房屋鑑價85成 | 20年 | 1.76%起 | 5,300元 |
| 台新銀行 | 200萬 | 20年（綁約期3年） | 1.81%～7.7% | 8,000元 |
| 玉山銀行 | 200萬 | 20年 | 1.84%～2.83% | 8,000元起 |
房屋增貸的辦理流程要多久？
- 提出申請：親至銀行填寫貸款申請書，並繳交所需資料（0.5天）
- 房屋鑑價：銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業，主要看房屋現況，如果重新裝潢可加分（2天）
- 進行審核：初步估價後若有增貸空間，銀行會就你提供的資料開始進行審核（3-5天）
- 對保簽約：貸款核准後，借款人需親至銀行進行對保簽約作業（0.5天）
- 設定抵押：委由代書送件或本人親至地政事務所，辦理抵押權設定（1~2天）
- 撥款入戶：抵押權設定完成後，銀行撥款至帳戶（0.5天）
房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天，即可完成撥款。
房屋增貸不過的原因？
雖然相較於個人信貸、汽車貸款，使用有房屋貸款的房子，再申請房子增貸的成功率較高，但如果有下列情形，仍可能使得您無法順利通過貸款審核、或者無法取得滿意的貸款額度：
1. 負債比過高
不管是申辦哪一種貸款，銀行都會看您的收支負債比是多少？如果多了這筆貸款，是否會出現還款困難？因此，如果您的負債比本來就偏高（60%以上）、且收入又沒有增加的情況下，恐怕沒辦法通過銀行貸款審核。
2. 信用評分低
除了看負債比，申辦銀行貸款時，銀行也會向聯徵中心查詢您的個人信用報告（聯徵報告），裡面記錄了您與所有金融機構的往來紀錄，如果您曾有貸款或信用卡費遲繳、動用信用卡循環利息、預借現金、頻繁送件申請新貸款或信用卡，都會影響您的信用評分，若聯徵分數（信用評分）低於600分，申請銀行任一種貸款都較不容易過件。
3. 近期增貸
如果您在最近一年內，曾向銀行申辦過信貸、車貸或房貸，現在要再申請一筆貸款就比較不容易通過銀行審核，銀行會以「近期增貸」為由，將您的貸款案件退件。即使通過審核，核貸金額恐怕也不高，而您也會因為「授信金額未能有效降低」影響到信用分數，意思就是您名下的金融負債總額未能逐月遞減，未來想再辦銀行貸款的難度又更高。
4. 房屋沒貸款空間
房子2貸的前提，是您的房屋仍有貸款空間，也就是說，如果原房屋貸款的貸款成數已經很高、幾乎滿額，或者是房子增值幅度較少，銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您。
如何申請房屋增貸？
用房子跟原貸款銀行提出增加貸款申請，對原銀行的來說，因為是銀行的舊貸放案件，舊客戶回來申請增加貸款，所以叫做「舊案增貸」，有的銀行會直接增加一筆房貸額度給客戶，這樣的方式屬於房貸。
假設增貸金額是50萬，其實以一個銀行業務來說，一個月的業績額度差不多是在2,500萬元~3,000萬元，舊案增貸一件50萬元，業務要做幾件才能達成目標？因此，一般銀行業務就不太喜歡做這樣的案件，他們可能會選擇另一種方式叫做：房信貸。
房屋增貸有哪些申請條件？
房屋增貸只能向原房貸銀行提出申請，而銀行對於貸款審核嚴格，因此需符合以下條件，才有可能提高申請成功的機會。
1.原房貸繳款紀錄正常
房屋貸款若有遲繳紀錄，銀行多會婉拒房屋增貸的申請。
2.信用報告的分數正常
信用卡或貸款繳費正常，讓信用報告分數維持600分以上，可以提高過件機會。
3.提出薪轉與財力證明
銀行重視申請者是否有穩定的工作收入，以確保日後的還款能力沒有問題，因此需要提供相關的財力證明，如薪資轉帳、扣繳憑單、勞保明細、有價證券等。
銀行房屋增貸沒過怎麼辦？其他房貸方案比較？
向銀行申請房屋增貸而被婉拒，這時你還有其他的房屋貸款選擇，如房貸轉增貸以及二胎房貸。
1.房屋轉增貸
房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額，轉貸到另一家銀行，並增貸所需要的資金出來，選擇此方案的客戶，大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等，轉增貸成功後，有可能繳款金額與原貸款銀行差不多，但是卻增貸出一筆資金可以運用，這是一個不錯的選擇。
2.二胎房貸
銀行的二胎房貸，利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年，條件也很不錯，但向銀行貸款唯一前提，仍然是維持個人良好的信用。雖然銀行二胎房貸利率較低，但銀行審核嚴格，過件機率不高，這時建議可以尋求股票上市融資公司：好事貸股份有限公司辦理，好事貸二胎房貸審理時間僅需一天，最低利率7％，最高額度500萬，貸款成數更是可以達到房屋鑑價的120％，相當推薦的選擇。
3.房屋增貸、房屋轉貸與二胎房貸的比較
總結來說，房屋增貸適合小額資金週轉、原房貸成數不高的人申請；房屋轉增貸適合想取得更高貸款額度的人申請；二胎房貸則適合，房屋增貸與轉增貸被銀行婉拒的人申請，建議可以向大型上市櫃的融資公司申辦，有機會能取得最高500萬的貸款額度。
下表列舉各種房貸的條件與優缺點：
| 貸款方案 | 好事貸二胎 | 銀行二胎 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 |
| 貸款額度 | 鑑價120% | 鑑價90% | 鑑價70%~80% | 鑑價70%~80% |
| 貸款期限 | 10年 | 7~15年 | 最長20年 | 最長30年 |
| 貸款優點 | 條件審核寬鬆 額度最高500萬 不需改變原房貸 | 不需改變原房貸 | 費用省 利率低 | 額度較大 |
| 貸款缺點 | 利率較高 還款期限短 | 審核嚴格 還款期限短 | 審核嚴格 額度較小 流程繁瑣 | 審核嚴格 費用較多 |
房屋貸增貸的常見問題
- Q如何提高房屋增貸年限？
- A房屋增貸的年限都是固定的，沒有辦法透過其他方式延長。如果是因為前期資金較緊，房屋增貸銀行也有提供寬限期，就可考慮利用寬限期降低月付壓力。
- Q申請房屋增貸，銀行收取的費用大概是多少？
- A各家銀行收取房屋增貸的申請費用不一定，大約在$5,000元~$20,000元之間。
- Q房貸繳清才可以再申請房屋增貸嗎？
- A不用。如果您是想申請信用貸款或汽車融資貸款，只要您的負債比、信用狀況皆符合銀行標準，即使房貸還在繳，也可以辦理貸款；如果您是想申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房屋貸款，只要您的房子仍有貸款空間，當然可以再申請房屋增貸。
- Q房屋增貸可以找民間嗎？
- A可以。銀行的貸款審核非常嚴格、申請流程也較漫長，相較之下民間貸款就很適合有大額資金需求、想盡快拿到資金的客戶。不過，民間貸款的管道非常多，融資公司、代書、當鋪、資產管理公司、金融行銷公司、高利貸都是民間借貸的一種，有些能幫助您解決資金需求、有些則暗藏危機（高利率、高收費），建議您可以先了解如何選擇安全可靠的民間貸款管道。
- Q辦理房屋增貸需要銀行鑑價嗎？
- A需要。房屋增貸的額度空間，是從房屋價值的漲幅，以及已繳本金的多寡而來。銀行需要知道目前房屋的價值是多少，所以一定要經過鑑價的手續。