二胎貸款是什麼？二胎房貸的意思，是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下，以設定第二順位抵押權的方式，再申請一筆房屋抵押貸款。二胎貸款銀行跟融資公司哪個好？鑫融資二房貸辦理的方式、提供的文件都和銀行差不多，有標準的作業流程，但審核較為寬鬆，辦理效率較快、貸款額度也比較大。
二胎貸款是什麼？
二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款，就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下，再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款。也就是說，您的名下會同時有兩筆房屋貸款。
一般我們在辦理房屋貸款的時候，債權人A為了保障自身權益，會將您的房子作抵押權設定，而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款。因此當您向債權人B申請房屋二胎貸款時，債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後，也就是第二順位。
二胎房貸好嗎？優缺點有哪些？
- 貸款額度高
- 申辦流程簡單
- 撥款速度快
- 活化資產價值
- 二胎房貸利率高
- 銀行二胎貸款審核嚴格
其實透過銀行取得資金的方式有很多種，例如信用貸款、汽車貸款、房屋增貸以及房屋轉增貸，但為什麼我們會推薦您選擇房屋二胎貸款？後面我們會再做更詳細的說明。
二順位房貸最大的優勢就是，二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速，對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說，是不錯的資金取得方式。
雖然相較於信用貸款、汽車貸款，二順位貸款的利率並不算高，但如果與類似的房貸產品相比（如房屋增貸、房屋轉增貸）之下，二胎房貸的利率會比較高一點，不過這也是有原因的。
前面我們有提到，二胎房貸的抵押權順序排在原房屋貸款之後，也就是說，假設債務人未依約還款、導致房屋遭拍賣時，賣得的價金會先清償第一順位的抵押權債務，剩餘的價金再依序受償。因此二胎房貸的風險較高，債權人很有可能無法回收借出去的資金，所以利率會比較高。也因此，大多數的銀行不太願意承作，甚至在貸款審核上也會比較嚴格。
二胎房貸額度是多少？
申請二胎房貸可以貸到多少錢？除了要看貸款額度之外，還要注意貸款成數是多少？依據不同申貸管道，二胎房貸的貸款額度20萬~600萬都有、貸款成數則是房屋鑑價的90%~110%不等。
舉例來說，目前銀行二胎房貸的貸款額度，大概落在150萬~350萬之間，但因為銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
而 鑫融資二胎房屋貸款的額度，最高可以貸到500萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多，但其實 鑫融資二胎房貸的可貸額度，是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金，因此房貸還得越多、可貸額度就越多。
| 貸款管道 | 鑫融資二胎房貸 | 銀行二胎房貸 |
| 貸款額度 | 最高500萬 | 最高350萬 |
| 貸款成數 | 110% | 房屋鑑價90% |
| 可貸額度 | 原房貸餘額 | 原房貸設定金額 |
二胎房貸利率是多少？
不同的二胎房貸申請管道，貸款利率也不太一樣：
- 銀行：2.5%~15.99%
- 鑫融資：7%~14%
- 民間借貸：6%~36%
鑫融資二胎房貸的利率最低7%，雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高，但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%，與鑫融資二胎利率差不多。而民間借貸業者，時常以各式各樣的名目向借款人收費，且還款方式可能是只還利息、不還本金，因此也不見得比較划算。
小提示
一般貸款是撥款完成後的一個月，才開始還款，但有些民間二胎房貸業者會預扣3個月的利息，等於一撥款就先賺走您3個月的利息（不退還）。
二胎貸款銀行跟融資公司哪個好？
銀行二胎房貸利率雖低、審核卻相當嚴格；民間二胎房貸審核非常寬鬆（幾乎是條件不拘）、利率卻相當高且收費項目多；而相較之下，鑫融資二胎房貸利率與銀行相近、審核也比銀行寬鬆、收費也不像民間巧立名目，除此之外，鑫融資二胎房貸的可貸額度／成數空間更是遠勝於銀行。鑫融資二胎房貸是當今的金融環境下，最安全可靠且能真正解決資金需求的借貸管道。
二順位房貸銀行好嗎？
銀行二胎房屋貸款的利率，是所有房屋二胎貸款管道裡最低的，相對還款壓力會比較小，但通常只有條件非常好的客戶，才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。
此外，由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低，因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。
雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件，並沒有提到個人信用，但事實上不管是跟銀行申請哪種貸款，銀行都一定會看借款人的信用狀況及信用評分，以下幫您整理常見的銀行婉拒原因：
- 信用卡額度使用率較高
- 使用信用卡循環利息
- 曾用信用卡預借現金
- 信用卡費或其他貸款遲繳
- 聯徵被查詢次數多
除了借款人的自身條件會影響銀行二胎貸款的過件率，房屋狀況也會有影響，如果您的房屋有下列情況，也可能無法通過審核：
- 屋齡較高
- 屋況老舊
- 房屋所在地偏遠
- 房屋有私人設定
- 房屋為共同持有
- 一年內有民間私人設定紀錄
- 一年內有查封紀錄
目前台灣只有11家銀行有辦理二順位房貸，部分銀行有針對二順位貸款給予限制：
- 兆豐銀行：既有房貸戶
- 王道銀行：他行房貸正常繳款滿1年
- 遠東銀行：房屋持有1年以上，在其他銀行已辦理半年以上房貸自住型客戶
- 凱基銀行：房子持有2年以上，房貸正常繳款滿1年，且無其他民間二順位設定或信託紀錄
其餘銀行多數限制20-65歲，信用正常即可辦理，但銀行對信用正常的標準，可能和你認知的不一樣，有小額的信用卡循環，每個月繳最低應繳金額，你認為自己還是有在償還，並非沒有信用，但對於銀行來說，信用卡全額繳清才是正常的還款行為，循環金額太高、循環次數太多就會導致信用變差，進而無法向銀行申請二順位房貸。
只要向銀行申請貸款，銀行就會向聯徵中心申請調閱信用報告，如果最近3個月內連續被調閱2-3次甚至更多，銀行會主觀認定客戶亟缺資金，不會認為客戶是在比價，短時間內就無法再向銀行申請貸款了。
銀行之外的最佳選擇─好理家貸
除了銀行之外，上市融資公司 的子公司鑫融資也有辦理次順位房貸，不像銀行對於各方面有著嚴格規範，鑫融資二順位房貸審核標準寬鬆，信用分數偏低、沒有明確收入證明，甚至被銀行認為貸款空間不足，在鑫融資都能順利過件。
想跟鑫融資公司辦理次順位房貸，依法規限制必須透過經銷商辦理，鑫融資的簽約經銷商全台只有5間，多數與母公司 淵源極深，好理家貸就是其中一家，如果你不確定自己是否符合二順位房貸的辦理條件，可以透過多元管道諮詢好理家貸，如您的條件足夠，我們甚至可以推薦您去適合的銀行辦理。
不過，要向銀行申辦二胎房貸，首先是要有良好的信用狀況，再來是房屋還有貸款空間，因為銀行的可貸額度計算方式是看一胎房貸的設定金額，如果你的一胎房貸成數已經做很滿，通常不太有空間再申請一筆貸款。
融資公司可以說是民間貸款中，最安全可靠的借貸管道，其中股票上市的融資公司（如融資公司、 、 ），依照規定須公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，更加地有保障。
旗下子公司–鑫融資股份有限公司自2017年推出二胎房屋貸款，不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆，如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核，那麼會建議您申請鑫融資二胎房屋貸款。
但受限於法規，融資公司不能直接對客戶放款，必須透過經銷商，因此找對經銷商也很重要。好理家貸是 鑫融資的直屬經銷商，團隊皆有10年以上的銀行貸款經驗，最快3天可撥款，是你缺資金時的最佳選擇。
相較於銀行，鑫融資二胎房貸的審核寬鬆許多，像是對於收入來源的認定，也無須提供相關文件證明，只要經銷商在送件的報告中，詳細說明即可，跟銀行相比，相當寬鬆。
此外，如果是因為信用評分低或負債比較高，而無法通過銀行審核的客戶，房屋仍有貸款空間，都還是可以申請鑫融資二胎房屋貸款，且可以順利核貸撥款。
- 年滿20~70歲（（超過70歲者，可提供一位70歲以下的人作借款人）
- 申請人或保人有房屋
- 有工作收入來源（無須提供證明）
- 無重大信用瑕疵（若有此狀況，另有專案可申請）
如果您的房屋有下列情況，也同樣有機會申請鑫融資二胎房貸：
- 屋齡較高
- 房屋所在地偏遠
- 小套房、辦公室
透過好理家貸申請鑫融資二胎房屋貸款，不論是諮詢、還是申辦過程，除了下列費用之外，都不會跟客戶收取任何額外的費用。
- 帳管費：貸款金額1.5%
- 對保費：15,000元（包含代書、地政規費等費用）